一年一度的全国“两会”即将到来，房地产调控政策无疑是其中备受关注的热点话题。这对于无房者或者有房者，还是房产商，甚至是与房地产相关的上游行业，他们同样都关心着2012年房地产调控政策的“风吹草动”。因为无论是买房还是换房或者是卖房，甚至是投资，一经出手，都切切实实关系到自己的钱袋子。房地产未来的走势，不仅牵扯着老百姓的神经，也决定着与房地产休戚相关的建材行业的未来发展。
现状直击：楼市惨淡影响地方财政收入
自中央在2010年4月“国十条”中首次提出地方政府可根据实际情况采取临时限购措施以来，经过近2年的房地产政策调控，实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，部分此前房价上涨过快的城市房价开始松动。
“月儿弯弯照九州，几家欢乐几家愁。”房地产调控政策符合了大多数老百姓要求抑制房价过快增长的要求，同时，不少有购房需求的人在调控政策下，开始观望，希望等到房价下降时再出手。而对于房地产行业来说，在房地产政策的调控之下，全国各大城市都相继出现了楼市成交量惨淡的局面，不但一线城市的房屋成交量有全面下挫的表现，且成交量萎缩的情况正在向二三线城市发展。以去年“十一”黄金周为例，上海共成交4.47万平方米商品住宅，同比下降68%;广州签约成交量仅有680套，不但成交同比全面萎缩，均价更有超过一成的下降。
去年“金九银十”不再，楼市交易惨淡收官，也让各地楼市的库存量激增。据北京中原市场研究部的数据显示，截至2011年12月底，中原监测到的标杆房地产企业在售项目库存量约2496万平方米，与2011年5月底相比，标杆房地产企业库存量增加约7成。截至2012年1月底，11个典型城市库存总量为73万套，比去年同期增加26万套，涨幅达55%。从数据上看，当前的楼市库存压力已经超过了2008年。
面对楼市库存压力的不仅仅是开发商，还有各地方政府。去年10月，佛山出台“限购”放松令，芜湖最近的“契税、货币”补贴政策，都在政策发布后旋即叫停;而上海市对户籍购房的“旧政新解”，宁波象山县的限购在交易中变成了有条件的“摆设”，中山“新限价令”被称为“试行措施”等现象都在表明，地方政府在房地产调控下半场的“蠢蠢欲动”与“焦躁不安”。地方政府对调控微调的急切，或是来自于所谓的“调控成效”以及调控的副作用———库存量急升。
佛山之所以成为全国各地率先抛出放松限购政策的地方，与佛山房地产产业所面临的困境息息相关。去年“十一”期间，佛山周边以4000多元/平方米均价推出的楼盘较多，位于顺德的某楼盘打出 “3400元/平方米起、均价4500元/平方米”的销售口号;另一楼盘甚至推出低至3100元/平方米的“特价单位”。虽然上述超低价楼盘噱头十足，但“3字头”的价格仍令人震惊。尽管如此，整个黄金周期间，佛山全市的商品房签约量仅为324套，环比9月最后一周跌幅达到近72%，交易量还不如平时。
至于芜湖推出新政，也跟当地去年的市场表现非常的冷清低迷有关系，土地收入下降很多，成交量、价格实际上已经相当惨淡。房地产的惨淡，导致不少地方政府主要以房地产作为财政收入的状况被打破，地方政府财政收入吃紧，所以也需要采取一些放松的措施，刺激房地产发展，缓解财政压力。对于地方政府试图突破中央房地产紧缩政策但却夭折的现象，世联地产首席技术官黎振伟认为，一方面房地产调控已经伤筋动骨，到了快要见效的关键时刻;另一方面地方财政与房地产之间关联深厚，更说明房地产博弈进入深水区，而中国经济结构调整尚未找到突破口。
他表示，中国经济应该改变发展模式，调整开发方式，从过去的投资拉动经济转变为创新拉动经济，改变以往以高耗能带动经济发展的方式，从低附加值向高附加值转变，用新型产业来调整经济发展，避免“一齐上”的发展模式。
楼市行情：地方政策微调，楼市以价换量
实际上，不止佛山和芜湖对房产政策进行微调，在楼市惨淡的情况下，各地政府因各方面的影响，对楼市的政策都作出了一定的调整。中国研究院在2月27日发布报告显示，自去年下半年以来，已有北京、上海、杭州、重庆等十余城市楼市出现政策微调，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。
伴随着各地楼市的微调，各地楼市成交量转现一丝起色。数据显示，北京、天津、上海、南京、广州等城市近几周楼市成交量都有明显回升，小阳春初现。
其中，天津楼市成交量连续四周上涨，上周成交面积突破10万平方米水平。上海近两周成交量大幅上扬，成交面积分别突破20万、25万平方米大关。深圳上周成交量也继续大幅上升，成交面积已达2011年均线水平。广州成交面积连涨4周，上周回升至14万平方米水平。
随着各地楼市的回暖，记者在北京、上海、成都、重庆等地调查时发现，虽然各地的楼市交易在不断上涨，但是成交量上涨的背后却是房价下跌和优惠打折大幅增加。随着龙头地产企业保利集团带头掀起的降价风，诸多房地产企业纷纷以促销的名义加入降价大军，促进刚性需求入市购房。
据北京住建委网站数据显示，截止到2月25日，2月份北京全市纯商品住宅成交均价为18895元/平米，与1月份均价基本持平，与去年同期相比，房价则大幅下跌了27.5%。而据21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，2012年2月前26天，上海新建商品住宅成交30.8万平方米，比较1月份同期回升53.2%。其中刚刚过去的一周成交了1282套，环比提升了70.5%;成交均价1.95万元/平方米，环比回落5.48%。
刚刚过去的2月最后一个周末，随着降价楼盘的增多，上海一手房住房市场呈现了近两年来少有的热闹场面，久违的排队买房现象，也少量在上海、北京等一二线城市出现。记者在上海松江九亭看到，上周象屿都城项目开始接受预订，当天迎来了80多组客户缴纳意向金，将售楼处挤得水泄不通。
一位缴纳意向金的购房者告诉记者，他已经关注该项目有一段时间了。“这个项目的三期房源均价在18500元，觉得太贵所以就没买。此次四期开盘，均价在14700元，相比三期，优惠了4000元/平方米，这个价格我还是能够接受，性价比还是非常高。”
前沿观察：刚性需求释放促楼市回暖
龙年伊始，各地楼市掀起的销售高潮让房地产业界人士大感意外。据高力国际佛山分公司副总经理严伟焜介绍，一般2月份是成交淡季，尤其是在今年严厉调控局势下，很多开发商2011年底的业绩很糟糕，甚至2月份都没有恢复上班，但是没想到这个时候市场突然出现了爆发性的成交量。
“今年开年楼市之所以回暖，一方面是因为各地政府政策的微调，放宽了普通住房价格标准等措施均指向满足自住和改善性需求，促进了购房者积极入市购房;另一方面，经过一年多时间的房地产调控政策，一部分持观望态度的消费者，在近期也开始出手，从而形成了开年楼市的销售小高潮。”严伟焜认为2月份楼市的回暖现象和市场有足够的刚性需求，部分开发商顶不住资金脱节等的压力，开始降价销售，都有很大关系。
面对全国各地楼市成交量的持续上涨态势，成都一家大型房产代理公司负责人告诉记者，“从公司的销售资料上看，大部分购房者都是刚性需求客户，他们多观望了很长一段时间，现在只是那些被压抑了很久的刚性需求的集中爆发，所以就促成了目前成交量的持续上涨。”
重庆保利香雪2月25日开盘，推出了交5千抵5万的优惠政策，开盘当天房源即销售一空。记者在销售现场采访时，一位购房者告诉记者，他从去年就开始关注楼市了，但是由于房价一直在下跌，再加上房贷利率也在提高，所以就一直不敢买房。但是最近必须要买房了，婚期马上要到了，并且现在很多楼盘都推出了各种优惠活动，所以决定现在买房。
“开发商资金压力依然很大，往年房企的还款压力通常从3季度开始显现，但由于去年发行了大量信托、短期拆借，今年很多房企的偿债压力提前到3月份。”严伟焜认为，实际上近期楼市成交量的回升并不能看作是市场真正回暖，而是一年多来积压的刚性需求出现释放。“目前说回暖为时尚早，很多开发商都想趁这波‘小阳春’尽快销售套现，把钱捏在手里才安心。”
“中央对于房地产的政策调控，主要是抑制房价过快的增长，而很少涉及到增加供应量，虽然国家增加了保障房的供应量，也加强了保障房的建设力度，但是在短期内也很难惠及到大部分的购房者，抑制了这么久的刚性需求购房者不可能一直在等待。”严伟焜表示，各地方政策的微调也是弥补保障房还没上来的空缺，满足一部分刚性需求，虽然这样的销售高潮不可能一直持续下去，但是从目前来看，今年的行情肯定会比去年好。
市场走向：救市被叫停，房产调控不放松
从佛山、芜湖、象山等硬闯调控政策红线的行为被叫停，到2月28日上海市政府办公厅下发《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》，强调严格执行住房限售政策，实际上叫停了此前“外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”政策，限购与松绑，已经成为了普遍的困局。
黎振伟也表示，开发商在银行的几万亿贷款，银行必须要收回，所以地方政府必须刺激房地产市场，当地政府的政策微调必须保证在中央政策不变和价格不上调的基础上，不能突破中央政策的底线，在政策以内作调整。
在芜湖新政被叫停之前，国务院总理温家宝强调，房地产调控目标：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展，并将政策重点指向保障房而非商品房。调控政策的核心是，一手控制投资投机需求，一手大力建设保障性住房。由此可见，楼市调控政策依然不会放松，2008年的楼市“假摔”难以重现。
按照“十二五”规划，中国将在“十二五”期间建设保障房3600万套，2011年规划开工1000万套，其中约一半为新建保障房。至2015年末，保障房覆盖面将达到20%，地方政府须将土地出让金的10%用以建设保障房。住建部在2011年12月宣布，2012年新开工的保障房虽然不会有2011年的1000万套，但是也不会低于2010年的590万套。
“芜湖闹剧”刚刚收场，2月14日住建部就下发了《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》，要求加快推进公积金监管信息系统建设，力争到今年年底实现百城覆盖。据业内人士透露，完善公积金制度是住建部重点工作，其根本目的就是在确保安全的条件下，为拓宽资金使用渠道铺路，扩大用公积金建保障房的试点范围。
截至2011年底，全国住房公积金余额总计2.1万亿元人民币，且该数额还在逐年上升。如果援建保障房试点工作做好并能有效推向全国，对于保障房建设而言，目前最关心的资金来源问题基本就能得到解决。严伟焜认为，国家要放松房产调控政策必须要满足保障房有着足够供应量的条件，只要市场有了足够的保障房供应，房地产市场就能按照正常的轨迹发展。
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