针对住宅市场调控的持续态势，商业地产在今明两年的表现备受关注。无论是投资商还是零售品牌都有相比于以往更为积极的举动，从而也使“商业地产”呈现出一些新的特点。作为对消费市场成熟度要求较高的奥特莱斯业态，在中国经历了一个阶段性萌芽起步期后，目前已进入快速发展轨道，并被专业金融分析师和很多商业巨头们预测将在未来五年进入发展高峰期。同时也将一个很严肃的话题抛给了那些刚把钱从股市和楼市撤出来，手持大把钞票准备投资的晋商和精打细算想要实惠的老百姓们―――“我们省城市民的生活离奥特莱斯还有多远？”
究竟什么才是奥特莱斯？
山西大学经济与工商管理学院国际经济与贸易专业硕士、中南财经政法大学国际贸易法在读博士萧炎对国外及上海、北京等地的奥特莱斯购物模式颇有研究，他向记者介绍道：“奥特莱斯(Outlets)最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是‘工厂直销店’专门处理工厂尾货的仓库。后来逐渐汇集，慢慢形成类似‘Shopping Mall’的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然“Factory Outlet”(工厂直销)这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展则是从1970年左右才开始的。奥特莱斯商城涉及的商品种类有服装、鞋帽、化妆品、日用杂货、日用品、珠宝首饰、工艺品、文具用品、文化用品、体育用品、电子产品、数码产品、汽车饰品、家居用品。
进入二十世纪七十年代，Outlets业态在美国呈现快速发展的势头，截止2012年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。特别是近两年，销售额屡创新高。据官方的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。与此同时，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，这种业态非常普遍并得到了蓬勃发展。
目前，中国的奥特莱斯主要有北京赛特奥莱、北京燕莎奥特莱斯、北京活力东方奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、杭州休博园奥特莱斯、杭州百联奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、南通奥特莱斯、合肥凯斯茂奥特莱斯、青岛康城奥特莱斯、郑州康城奥特莱斯、西南(泸州)奥特莱斯等近20家，并基本上成为所在城市的地标性建筑和大型商圈，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。”
奥特莱斯可以占领市场的优势明显
曾经在华宇集团及省城王府井百货等多家大型连锁购物机构管理层供职的任重远在谈到奥特莱斯相比于目前很多大型购物中心的发展优势时表示：“中国的奥特莱斯基本都是走厂家直销与折扣相结合的道路，其优势大致上有三个比较突出的特点：品牌度高，奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国际大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集；折扣低，奥特莱斯一般都在城郊如上海青浦、张家港香港城等，离市区比较远，这样房租就比较低，而且，奥特莱斯的货品都是厂家直销，可以把中间利润降低，最终降低最后售价。北京燕莎、上海青浦、张家港香港城货品的折扣都只有1~6折；停车场大，奥特莱斯主要针对有车一族，就需要很大的停车场，比如上海青浦奥特莱斯有1000多个免费停车位，郑州康城奥特莱斯有1200个停车位，张家港香港城奥特莱斯有2500各免费停车位。另外，近两年新成立了一些奥特莱斯商场，由于联系工厂困难，它们还有许多不足，有待提升，这也是奥特莱斯在中国的现状。”
很多人都十分不解，为什么奥特莱斯就可以以很低的折扣进行品牌产品的销售？
任重远又谈道：“这基本上是源于传统商场的费用很高，厂家不但要承担商场的抽成，还要承担装修费、营业员工资、水电费、商场促销费、管理人员的工资等费用，而在奥特莱斯商城，所有产品均由厂家或一级经销商直接供货，省去了一切中间渠道，厂家即使以不到3折的价格销售，仍然有一定的毛利空间，这就是奥特莱斯商城能够保持全场1-3折的原因。”
奥特莱斯在国内曾现“水土不服”
省城的美特好集团就在借鉴奥特莱斯经营模式的基础上，在位于并州路以南去往小店方向建成了“美都汇购物中心”。据其一位不愿透露姓名的管理层人士向记者介绍道：其实美特好集团也是经过深思熟虑之后，才决定斥巨资建立如此大规模的集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心的，但是依靠厂店直销的方式却在最后被放弃了。原因是考虑到，从2002年北京燕莎集团建立中国第一家奥特莱斯至今，全国共有200余家奥特莱斯开门营业，以“奥特莱斯”命名的折扣卖场则多达400家。然而并不是所有的奥特莱斯都能够“独领风骚”，由于不注重自身的特点与中国国情的结合，很快就有一些坏消息传来，位于宁波市江北区的奥特莱斯广场最近被法院查封，宣告倒闭。这仅是中国奥特莱斯建设“一哄而上”现隐忧的部分信号。之前被媒体津津乐道的广东四个奥特莱斯项目也迟迟难产。记者多方了解到，原打算明年开张的番禺长隆友谊奥特莱斯购物公园项目，因地块分歧，暂时搁浅开发计划；首创置业在三水启动的“芭蕾雨”奥特莱斯项目和佛山顺联国际投建的奥特莱斯还在招商阶段，“尚有一些不确定因素，未确定何时开业。”南沙的奥特莱斯更不靠谱，还仅是“前期规划”。多家其它地域奥特莱斯的遇挫，也让本来意欲兴建省城奥特莱斯的商家们，不得不重新考虑照搬奥特莱斯的风险。
未来的方向是奥特莱斯购物公园
奥特莱斯购物公园作为奥特莱斯的升级版，正悄然在中国各地散布开来，如江苏万和奥特莱斯购物公园、上海服装城、淮安奥特莱斯等集购物、休闲、旅游为一体的升级业态。例如江苏万和奥特莱斯购物公园位于常州金坛市经济开发区，毗邻340省道路边，采用别墅式建筑，利用其得天独厚的地理优势、旅游优势、服装家纺加工基地优势，连接沪杭高速、沿江高速、宁杭高速，承接上海、南京、杭州等特大城市的经济辐射。
目前的奥特莱斯公园依然沿用了以前“品牌+折扣”模式，同时借鉴国外outlets业态，打造商贸城中心的核心品牌区。在国际品牌上，选择欧美日韩顶级消费品牌；国内品牌除了知名品牌外，同时满足二、三线品牌。实现差异化销售的模式，为国际品牌提供巨大商机，也为国内代工生产企业提供了一个规模化档次化的品牌展示和孵化的平台。
正是因为“购物+休闲+旅游”使得奥特莱斯购物公园成为了周末游的理想选择。精心的设计规划，心醉的环境布置，又将整个商贸城，打造成了一个大型的主题购物公园。同时，奥特莱斯购物公园还可以依托很多中国优秀的旅游城市，体现本土风情，设置人文和绿色相结合的购物旅游风景区，让前来的人们在领略山水风情的同时，缓解都市中的疲劳与压力。
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