随着小区物业管理市场化的深入实施，人们对小区物业管理服务质量也变得越来越挑剔，而物业企业在品牌树立上也越发艰难，很多物业在经营上也开始陷入困境，甚至有的已经陆续退出市场，或者干脆弃管。而就在两个月前，在业界口碑很好的希美物业也按照程序退出了海富康城。在市场化、专业化和社会化的发展进程中，究竟什么样的物业既能够赚钱，又能让业主满意？物业的市场化道路到底是否可行？对此，记者进行了深入调查。
保安换成“大叔”，预示物业不景气
采访中，一些市民向记者介绍，现在很多小区的保安都明显变样了，前几年小区物业聘请的保安基本都是20多岁的小伙子，但是近两年都变成“四零五零”的大叔了，究其根源，估计是物业公司的待遇比较低，年轻人都另谋出路了。
对此，哈尔滨菱建物业总经理李文仲深有感触。为了让记者有直观认识，李文仲拿起计算器给记者算了一笔明细账：就拿道里区一个比较知名的2004年入户的小区为例，按照当时的物业收费标准，以使用面积计算，每平方米一元钱，一个20万平方米的小区，使用面积也就13万多平方米，这样小区一年应收物业费156万元，需70人左右。当年，保洁员的工资每月400元，维修工800元，保安600元，年人均工资只有7000元左右，因此物业公司赚了几年好钱。
可随着时间推移，该小区物业服务收费标准没变，保洁员工资涨到1200元每月，维修工1800元，保安的工资分为三档，有些要求形象的岗位每月是2200元，稍差一些的1800元，大叔级的1500元，每人平均工资至少2万元，加上水、电等公共能耗，服务耗材，营业税等，眼瞅着就要赔钱。
记者在采访中了解到，在一些老旧小区中，物业企业亏本的现象非常普遍，我市1996年制定的物业收费标准为使用面积每平方米0.25元，一直执行了10多年，直至去年才提高到每建筑平方米0.4元，但是即使这样，一些小物业要想盈利，也只能靠降低服务质量来达到目的。
过节送豆油，难以复制的运营模式
两个月前，在业界口碑很好的希美物业退出了海富康城，而失去管家的海富康城又迟迟无人接管，这到底是物业不好，还是小区的资源不好？一位从事物业管理的资深专家介绍，作为一个局外人，很难分清谁对谁错，但是有一个可寻的事实，就是该小区物业费收缴率只有60%，这就注定了物业公司无法生存。
那么在普通住宅中，有没有做得好的物业呢？目前在哈市还真有不少成功的例子，比如四季上东、宝宇、保利、盛和等做得都很好，但他们的共同点是开发商和物业是一家，甚至是在用开发的利润来补贴物业，从而打造高端的物业服务理念，达到树立自己楼盘口碑的目的，从而刺激广大消费者来此购房。比如宝宇物业逢年过节给业主送豆油、大米，还带业主看电影，逛采摘园，如此的开支对物业来说绝对是不敢想的，但是对开发企业来说就是九牛一毛，物业费每平方米要想涨0.5元比登天还难，但是品质好的商品房每平方米涨100元，甚至几百元，都是很容易的事，靠物业赔钱运营打造高端服务来树立品牌，再靠品牌带动商品房销售获取更大利益，这是大多数物业无法复制的运营模式。
社区服务站，过渡还是新方向？
近年来，随着一些国有单位的撤销或破产等因素影响，这些单位的家属楼等老旧小区成了“三不管”的产物，而在有物业管理的小区中，也存在个别物业经营不善，主动退出市场，或者对小区弃管，或者被业主炒掉，但最终遭殃的都是这些小区的业主。
市住房保障和房产管理局相关负责人表示，我市600多个社区中，有300多个社区存在无人接管的问题，为此，我市正在推广建设社区物业服务站接管这些小区，目前已建成274个，其余预计在“十一”前即可全部建成。为规范其管理服务和收费行为，我市还出台了《关于社区物业服务站服务标准和服务收费的通知(试行)》。《通知》规定，社区物业服务站管理服务内容包括清洁卫生、综合维修及庭院整治后绿化维护，服务收费按居民房屋的建筑面积计费，收费标准为每平方米每月0.4元，政府对每个社区物业服务站平均补贴4万元启动资金。
业内人士分析，如今社区物业服务站的兴起，预示了我市物业管理市场化运作的不畅，社区服务站跟物业的规模比不了，其维修人员的专业化与物业也比不了，它唯一具备的只有社会化，对于小区的日常维护，社区物业服务站都需要临时雇人，这些人员自己都不稳定，干活的质量就很难保证。将来如果没有政府补贴，社区服务站很可能会无法正常运营，因为很可能是一个过渡产物。
大庆就是例子，给弃管的老旧小区穿衣戴帽，房子里外整体维修，庭院重新绿化，然后新的物业企业招投标进入，而居民有了焕然一新的环境自然也就交物业费了，同时政府指导合理的定价范围，物业向业主承诺服务范围和保证服务质量，一切重新开始，步入良性循环。
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