为贯彻落实科学发展观、建设资源节约和环境友好型社会，加强住宅产业方面的国际交流，充分展示国内外住宅节能、节地、节水、节材、环保等产业化成套技术与部品，大力发展省地节能环保型住宅，全面提高住宅质量和性能，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心、中国房地产业协会、中国建筑文化中心和北京市住房和城乡建设委员会于2012年11月21-23日在北京国家会议中心举办“第十一届中国国际住宅产业博览会”。本届住博会期间还将举办中国房地产和金融产业化发展合作会、中国住宅精细化装饰与家居产业合作交流会、中国楼市餐厨垃圾处理产业合作交流会等一系列交流会议。

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　　搜狐焦点家居对本次系列交流会进行了全程现场直播，以下为直播实录：

　　【主持人】：感谢各位领导、企业家以及媒体朋友，在百忙之中出席由中国住宅精细化装饰和家居产业专题展组委会、国住建投资管理（北京）有限公司、国住建（北京）城市规划设计研究院、北京市工商联厨卫行业商会、北京市工商联金融商会筹备委员会和搜狐焦点家居联合主办的中国住宅精细化装饰装修和家居产业合作专题展与交流会、中国房地产和金融产业化发展合作交流会 、城市餐厨垃圾处理产业合作交流会。我是本次会议的主持人刘丽娜，欢迎大家！

　　在过去的11个月，中国房地产、金融、家居行业经历了太多的压力和挑战，但同时我们也非常的看到很多企业在风浪中的运筹帷幄、在逆势下的积极应对，今天在座各位地产、金融和家居业的代表共聚一堂，探讨行业合作、产业交融的新思路，这种乐观、坚韧的“正能量”也不断地鼓舞着整个产业链的发展。首先，在活动开始请允许我介绍一下今天到场各位非常重要的嘉宾：

　　北京首开股份党委副书记 胡仕林

　　中国长城资产管理公司长信基金董事长 章华

　　黄金湾投资集团副总裁 全亮

　　中国少年儿童基金会主席 张业生

　　世界文化论坛、中国少年文化董事会主席 王海

　　世界文化论坛执行秘书长，东方国学院院长，著名哲学家巴湘先生

　　国源房地产开发公司董事总经理 唐全

　　新疆润江建设董事长 郭治江

　　汇商金融广场控股执行总裁 杨乾信

　　龙聚产权董事长 于志梅

　　河北广府房地产开发公司总经理 刘建广

　　中州律师事务所 周胜

　　应日国际副董事长 刘建永

　　中国工商银行珠市口支行副行长 崔巍

　　中国商务集团首席运营官 Adam吴

　　西班牙格拉内达省大使 查理

　　国家人造板质量监督检验中心副主任 付跃进

　　中国消费者协会主任 耿艳梅

　　国住建集团总经理 周鼎力

　　大会组委会秘书长，北京市工商联金融商会筹备委员会副主任 牟勇

　　我们用一次热烈的掌声，欢迎以上嘉宾的到来。本次会议得到京城非常重要媒体的高度关注和大力支持，他们是新京报、京华时报、中国消费者报、北京晨报、北京青年报、精品购物指南，北京晚报、法制晚报、参考消息、北京商报，一并欢迎你们的到来！

　　首先，我们有请本次会议组委会秘书长牟勇先生致辞，有请！

　　【牟勇】：各位尊敬的领导，各位来宾，女士们、先生们，大家下午！在喜迎十八大胜利召开，全国上下齐努力，认真贯彻落实十八大精神，开创全面建成小康社会的新征程的大喜日子里，第十一届中国国际住宅产业博览会今天已经胜利开幕了。我代表大会组委会，对各位来宾的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

　　根据中华人民共和国住房和城乡建设部建办厅关于举办第十一届中国国际住宅产业博览会的通知，由住房和城乡建设部住宅产业化促进中心、中国房地产业协会、中国建筑文化中心、搜狐焦点共同主办了“2012中国房地产和金融产业化发展合作交流会、2012中国住宅精细化装饰和家居产业合作交流会、2012中国城市餐厨处理与利用合作交流”，会议将围绕“十二五”规划，就我国房地产、金融、装饰和家居产业发展合作相关问题，分析房地产、金融、装饰和家居产业发展合作的发展状况和趋势，着力探讨我国房地产、金融、装饰和家居产业发展合作的发展路径和政策措施。会议将对房地产、金融、装饰和家居产业发展合作中的问题，从宏观到微观进行全方位的剖析。一些著名的房地产开发商，投资银行、企业，将介绍如何应对目前的形势，从房地产开发商、投资银行、产业基金、装饰和家具企业的角度出发，在国家对房地产业的宏观调控日益趋紧，压力增大的大背景下，如何实现金融资源优化合理配置，拓宽房地产业，装饰和家具产业融资渠道，疏通外资和民营资本，共同推进中国房地产、家具和装饰产业化健康发展，持续发展，是本次交流会所关注的问题。

　　关注中国市场的同时，我们有幸邀请到国际背景CBN中国商务集团吴博士，与大家探讨走出国门，投资世界的方法和途径。中国商务集团是一家国际性服务咨询机构，专门从事与国家有关的事物。CBN跟国内外机构提供双向和综合性的商务咨询、配套服务。CBN口号是，把世界带来中国，带中国人看世界，投资世界。

　　贯彻党的十八大精神，重点是领会精神实质，关键是狠抓具体落实。我们将听到和看到“关于世界文化城启动仪式”，和我国文化小康第一村的开业仪式，以及中国房地产经营装饰家居产业合作联盟成立，从建设小康社会到建成小康社会，虽一字之差，但需要我们付出持之以恒数年的艰辛努力，而路就在我们脚下。

　　资本与基金是推动我国房地产装饰和家具产业发展的血液，探讨转变经济模式，多元化运作发展，产业地产、旅游地产成功运营模式和策略，让房地产舞动起来，服务实体经济，以及资本与资本文化旅游产业，打造创新的营业模式，都将呈现给我们缤纷的新模式、新思路、新发展。

　　房地产和金融产业是国民经济的两大支柱产业，两个产业相互合作，为我国经济发展做出突然贡献。一方面，金融产业为房地产开发和住房消费提供了大力支持。另一方面，房地产行业已成为金融产业新的增长点。住宅精细化装饰有利于提高利润点，对于客户来说，节省了时间和精力。但是精装修存在技术难点，比如部品材料的选购、成本控制，尤其是施工的质量需要保证，以及成本控制与设计效果的平衡，批量化产品的质量控制等。可以预见，住宅精细化装修是未来的趋势，对于房地产开发商和下游的装饰公司，家居产业来说，这是很好的合作契机，金融业在支持中国住宅精细化装饰和家居产业发展过程中也为自身的发展开辟了广阔的道路。

　　住宅精细化装饰是清华大学提出来，2010年我们在清华大学主楼报告厅召开首届中国精细化住宅建设高峰论坛，这里面单独谈了住宅精细化建造和装饰问题。为什么这一次举办2012中国住宅精细化装饰与家居产业合作交流会，北京绝大多数住宅要精装修，上海市现在已经明文规定60%以上住宅必须精装修，深圳精装修更多一些，精细化装饰是未来的一个大趋势，也是国家住建部正在抓的问题。这里面引出一个问题，现在我们好多人反映我们在住宅买了以后，住进去以后好多次进行第二次装修，二次装修带来了很大的弊端。第一，影响周边的环境。第二，周围人住进去以后，一个小区两三年不得安宁，不仅是环境的污染，还有噪音的污染。我们现在精细化装修，以博洛尼为代表精细化装修企业已经迈出很扎实的一步，我们可以在精细化建造，精细化装修是菜单式，新社区有不同户型，不同的装修风格，不同风格可以选择不同的家具产品。如果我们需要北京优秀的环保企业，就可以从我们今天到场的30多个橱柜企业里购买环保、优质的橱柜产品。精细化装修是精装修的升级版。

　　“七一”前夕，由北京市工商联厨卫行业商会、第十一届中国住博会住宅精细化装饰与家居产业专题展组委会共同主办的“北京市橱柜行业环保检测”工作拉开帷幕，博洛尼、德易家德、欧派等成为首批参与检测工作的企业。此次环保检测活动由国家人造板与木竹制品质量监督检验中心提供技术支持，检测内容包括甲醛释放量、吸水厚度膨胀率、内结合强度、表面耐磨消费者关注的重要环保指标，活动宗旨是规范北京市橱柜产品市场，抵制使用劣质板材及辅助生产橱柜的企业，让消费者在市场上买到真正放心的橱柜。整个活动共分为申请、取样、检测、综合评定、公示5个步骤，今天将为首批优秀的橱柜企业颁发《北京市优秀环保橱柜企业》证牌，获得进入《北京市橱柜环保检测优质产品采购名录》的资格。

　　党的十八大报告提出把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程。将生态文明建设纳入了社会主义现代化建设“五位一体”总体布局，国家2012年发布的《“十二五”全国城镇生活垃圾无害化处理设施建设规划》提出，力争2015年国内餐厨垃圾处理设施数量达到424座，处理能力达到3万吨/日。届时，餐厨垃圾处理率将上升至36.5%。经测算，餐厨垃圾处理设施建设市场规模约4000亿元，其中“十二五”期间餐厨垃圾专项工程投资规划为109亿元。这次中国城市餐厨垃圾处理产业合作交流会就邀请了两位非常优秀的企业介绍他们的成功经验和商业模式。

　　欢迎大家参观第十一届中国国际住宅产业博览会，欢迎大家来到会议现场。就让我们一起来分享他们的思想和商业模式吧。谢谢大家！

　　【主持人】：感谢牟勇秘书长。今天在大会交流会上安排了一系列的讲座，包括地产、金融和家居行业，相信大家一定会有收获。接下来由我引出第一位为我们主讲的嘉宾，中国长城资产管理公司长信基金董事长、鼎信投资董事长章华为我们演讲--地产基金的发展与运作，有请！

　　【章华】：非常高会得到这次大会组委会的邀请，以及清华大学曹迪老师的邀请，为大家做一个简短的涉及房地产金融方面科学的交流。

　　房地产这个行业最近十年来一直处在非常敏感和持续调控的时期，中国房地产基金的发展，实际上是井喷式的在进行。最近几年得到了非常大的发展。我把国际、国内房地产发展趋势和房地产基金运作框架性内容给大家做一个交流。

　　房地产基金在国内、国际大的发展趋势，房地产基金在国际上有近百年的发展历程，在国际上真正得到快速发展是八十年代初，之所以发生在这个年代，大家知道八十年代之前世界经济一直是不安定的，在不安定的环境下，这种依附于房地产行业的金融产品很难得到发展。在国际上美国1982年出现代化基金以来总体发展的趋势，近三十年来，房地产基金发展几乎是直线式上升，这个趋势最近几年在国内也得到的验证。1982年第一单股权基金，高盛旗下出来的8.8亿美金，截止到2005年，当年出来了890亿美金，这个发展按照时间来看，20年增长了差不多几千倍。1988年之前陆续出现，到2006、2007年是非常井喷式的，之后再下降，是因为国际金融危机来了，最近几年的发展，又是在非常快速的攀升。2012年1到9月份美国房地产基金的规模已经超过了2006年价值的最高点，这个趋势是非常明显的。国际前十名房地产基金，2009年的募资额受到金融危机的影响，这个募资额低于2005年到2007年，即使是这样国家前十的房地产基金，两年多的时间仍然达到1057亿美金，这个规模是非常庞大的，在美国差不多有300家专职运作房地产基金，十年两年多的时间就会有1000多亿。这个数字是纯做股权方面投资的基金，除此之外还有做债的，夹层的。目前国际前十名房地产基金有8家进入中国，只有两家没有进来，一个是毕银资本和孤星，其他的全部进入了中国。整体在中国发展的规模不大，这个主要受限于中国房地产特殊的环境，以及我们外汇管制的需要。

　　国际和国内在直接融资、间接融资方面差别是巨大的，国外直接融资和间接融资的比例，房地产企业差不多各一半，在座的数量里有非常多是从事房地产行业的，在国内所谓间接融资指的是银行贷款，直接融资是做IPO，吸引股权合作伙伴，包括房地产基金，房地产基金是专注于股权投资的领域，这个比例差别非常大，这反映了中国目前房地产金融运作仍然处在比较低的水平。

　　国内目前房地产基金的发展，2011年被称为房地产基金的元年，这也是建设部、新华社的文件最终确定了。其实房地产基金在国内最早出来是2003年，到现在已经有了八、九年的时间，我们最早从2003年就开始运作了。从现实的情况看，增长的比例一年下来大家可以看得出来，几乎各项指标有大幅度的提升。募资总额一年会有一倍多的增长，虽然总体的募资额度现在处于一个比较微小的层面，仍然得到迅猛的发展。人民币基金，房地产基金，在2011年大概有500亿左右的规模出来，但是到今年为止，我们粗略统计的数字，应该是有2700亿左右，这个数字是这两年多下来已经有了五、六倍的增长，和国际房地产基金直线发展的趋势是一样的，也就是说未来几年，不管房地产行业国家怎么调整，但是作为房地产基金，作为一个创新的金融产品会得到非常迅猛的发展。

　　目前在国内做房地产基金有几种不同的类型，一种是房地产企业发起设立的，最早像富力集团，金地集团设立的基金。到现在中国百强企业里有三分之二都有了自己的公司，这是一个趋向，但是很难做起来，因为中间存在着关连交易，因为你是拿着别人的钱装进自己的口袋，计算你的成本收益情况，这是比较困难的。我最早在富力集团做财富负责人，2003年发起设立房地产基金，看来这不是主要的方向。

　　第二个是金融机构发起的，大家做的基本上是债权的翻版，房地产贷款受国家政策限制比较多，他们改换一个面目以基金的方式显现，仍然做的是债权的事情，走的是贷款首批的流程，所以他更应该被称为类贷款。之前传统做PE和VC的机构转投做房地产基金，像顶辉、红杉资本目前都在做这个领域，这几年有了一定的规模。PE、VC以上市目标，这样决定了PE、VC很难走的很远。另外境外基金设立的，目前碰到的问题结汇，目前商务部，国家外管局对外资进出设了非常多的限制，使他们的资金并不好用。第二块，国际资本了解中国的房地产市场，这种特殊性还是非常大的，轻易不太敢进来。再一个是专业人士发起设立，一些大的房企出来的，这也是其中一个类型。这是目前国内主流做房地产基金不同的类别，这个数量截止到今年1到9月份，总的数量大概700家左右，这个数字相比两年前差不多增长了十倍，两年前全国工商联房地产商会统计这个数字的时候，大概只有70家，最近一期中房协金融委再来做统计，这个数字已经到了接近700家，这也是从另一个角度佐证了房地产基金快速成长。

　　房地产百强企业，前20强只有一家没有跟房地产基金做合作，80位到100位，只有3家和房地产企业在做结合，这说明当前中国房地产行业里，规模越大的，越是龙头企业的越在跟基金做合作，因为基金的性质跟银行、信托本质上是不一样的，因为他是股权类的资金，从这个意义上来说，企业到了一定层面他就会萌生出这种意识，他会进一步做大做强，他必须要和这种股权资金做对接。在当前中国国内，因为股市增发配股、IPO全部都停掉了，基金变成了几乎是唯一的一个，可以和大房企做股权合作的一类机会。如果在座大家觉得还没有听过基金，或者还没有意识和基金合作，我想大家还没有进入到相应的颌裂里，大家可能更多想的到银行贷款，或者和信托做结合。随着你的规模再向上提升，你的需求自然会引发出来。

　　传统的房地产基金和PE、VC基金不同的地方，投资期限房地产是比较短的，相比传统基金他更长一些，传统PE、VC基金时间更久。规模，房地产基金更容易做大，风险相对可控，预期回报比较稳定，高是不如PE、VC更高，但是相对是比较稳定的。对资产管理的要求相应更高一些，这是房地产这个行业基金和其他各类基金不同的地方。

　　第二个方面，地产基金运作模式及类型。目前在国内房地产基金有三种类型，一种做纯股权投资，一种做纯债权投资，有一种是做夹层投资。夹层有两个含义，一方面股权配债权，再一个股权方式借，一般需要保本息，以及初始收益，上面加一个浮动收益。从国际形势来说，股权基金是通行的做法，在国内是一个特殊阶段，大家接受还有问题，这三种基金目前都是并存的，甚至第二类做的比第三类还要大，这也是当前在国内特殊阶段的事情，随着时间的推移还是股权基金会一统天下。

　　房地产基金和房企结合的意义，房地产企业传统的融资模式，一类是银行，今年以来五大行房地产贷款指标全部是负增长，农行负300亿，工行负500亿，所以各家银行对房地产这一行都是受限的，信托国家明确实行窗口指导，每一单要报给国家银监局，国家银监会做审批。其他间接融资渠道，我们在其他行业可以看得到，中期票据，企业债、公司债，短期融资券，这些目前房地产企业没有放开，只要涉房国家一律不批，除非是国家重点保障的范围，保障房介入几千万套的范围，而且实施必须是国有大型企业才可以做。境外基金是一种，资本市场刚才说了受限制也比较多。这几类基本上是构成了目前中国房地产企业融资全部的方式，这些方式是不同程度受阻，并且研究受阻，所以房地产基金也是应运而生。

　　房地产基金对房地产企业的价值，第一个，股权进入项目可以分担风险，共同分享收益。第二个，调整报表，因为房地产企业，特别是大房企都有调整报表的需要，基金的资金进入以后是放在所有权益项下，被投企业归你来合并，因为常规基金都是不控股，都是参股进来，这样作为基金进来可以降低你企业的负债率，使你得到更大的发展。另外可以扩大我们公司的规模和利润，扩大规模和利润这个不难理解，你原来一笔钱在做一张表。现在有两笔钱做了两张表，但是你可以分到一个半，这个对规模和利润带来的一些效益。另外，提高净资产回报率，基金常规上都是会和房地产企业做一个倾斜分配，你收益做得高，房地产企业你按照你自有的股权分配，你往往可以占一块股权的便宜。第三个，提高管理和管理品牌，这个大家都知道，基金有自己成熟和完善的系统，进来以后可以改造被投企业，提升品牌，房地产企业你就是一个实力，和大的金融合作，对品牌的溢价，对品牌价值的提升显而易见了。

　　我给万科做了一个模板，引入了股权基金以后他的规模放大了一倍，利润也放大了一倍。当然，他的利润是放在少数股东损益项下，别人进来也是股东。其实对这种大房企而言，他本身是公众公司，本身就是要跟别人分享的公司。

　　做房地产基金，在座很多房企也有这种想法，很多人私下里跟我做过交流，但是不是每一家公司都能够做得起来，核心原因是因为房地产基金要求还是非常高的，首要是对人的要求。这些专业要求都是非常全的，你要懂地产、金融、法律、投资、资产管理、运营各方面的经验，你要有金融方面的资源，你要有很好的方案能力和很强的沟通谈判能力，包括你的LP也要有很好的关系维护能力。这个优秀的房地产基金经理在中国是绝对的稀缺品，这么多年过来，我们自己在北京、上海、深圳、香港做，在香港做的最好的几个基金公司告诉我，在全香港挑不出20个人，在国内我相信也不会比这个多，在发展初期人才是非常重要的。并不是说具备这些专业背景的人在一起就可以做了，但是要有一个很好的人统筹，这个难度就大大增加了。

　　房地产基金要有非常丰富、身后的行业资源及资源整合能力。金融资源现在目前主流来投资的非常少，只有做另类的投资机构才可能转向做房地产金融。我看到工商联也好，包括中房协，以及全国工商联房地产商会也好，都有意的组建房地产金融的架构，但是弄来弄去可以用的钱非常少的，除了缺人更缺钱，钱的总量是不少的，但是数量非常少，因为中国主流的资金都在金融机构里，金融机构丽设计到房地产的基本上是严格限制。最近几年来，这也是大量的房地产基金是很难发展的原因，我们仔细看银行只有一个口，私立银行可以做这个。保险，中国人寿是我们的股东，他4000亿的资产到现在一分钱也没投出，是非常困难。证券公司证监会开了一道口子可以做直投。财富机构最近三年得到了快速的发展，四大资产管理公司，之前我们基金公司和中信集团，东方资产管理公司组建一个公司叫兴业。一些直投机构有一定的可能性，进入控股平台中国是四股，中信、平安、光大、招商，这四个大的金融控股平台，控股平台资金要出来，经过不是一个口、两个口，也是比较复杂的流程。即使是困难，这些路径是构成了现在房地产基金，你做投资资金来源的主要路径。除此之外，大家能看得到的金融机构，99%大家是不用谈的，因为那帮人的钱是不会进入我们的领域。

　　之所以我们过去三年投了100亿规模的资金，还是在于我们的系统搭建的比较完备，我们和各类投资人，和我们金融机构做对接的时候，我们都有成型的东西，我们准备的总比别人问的东西多得多。简单来说六个流程、选择项目、投出、资产管理、风险控制、退出方案到募资，整个全流程围绕每一个点我们做了非常深，非常系统化的准备。我们准备好这些系统以后再跟项目对接，再跟我们投资人对接，大家都觉得是比较顺畅的，多个项目下来，我们和万科、保利、华润做对接，第一个项目比较困难，第一个项目以后我们基本上走的比较顺了。

　　做基金核心关注的是两个点，一个是ROE指标，一个是IRR指标，如果在座金融机构专家，包括房地产企业的从业者，特别是房地产企业的老板，如果未来要和各类金融对接，特别是和股权类金融机构对接，你一定要准备好两个指标，你去投项目，你的IRR指标有多高，你的ROE指标，你的股权回报有多高，这些指标列不出来，最后谈的所有东西都是在围绕这些东西的外围在打转，还没有进入真正实质的阶段。

　　房地产企业大家都知道，三维确定了，这个项目基本上确定了，第一维市场。第二维整个成本发生。第三维整个工期安排，工期进度。这三点如果你安排好了地基本上这个项目股权投资收益是基本上确定了。市场确定了价格，成本决定了整个总成本的过程。工期是一个时间，收入减成本除以投资年限，其实是年化收益，这是我们来做房地产基金一个核心的理念。

　　我们过去三年有幸一直在做房地产这个领域的投资，我们有三支基金，第一支和一个上市公司容声发展做。第二支跟中信东方资产，现在我们跟长城资产共组长信基金。我们三支基金过来有幸每一支基金做成行业前十名的规模，我们比较自豪的是在目前行业前十名里，我们始终是在里面。我们之所以有这样一个规模，我们觉得核心成功的要素在于，第一，要做好准备，你非常专业的投资能力，非常完善的风险控制系统，以及投资以后的资产管理系统。通过这样的准备，形成一个非常卓越的管理能力，因为做房地产基金核心就是投资和资产管理，资产管理打造好，投资能力打造好，这样会带来长期、稳健的比较好的回报，规避好风险，整个资金来源是一个水到渠成的过程，硬取资金其实是没有作用。最终打造一个品牌，形成一个持续、良性的正循环。通过这样的运作，规模会越做越大，影响力也越来越大，工作做起来也比较顺。谢谢大家！

　　【主持人】：感谢章华董事长的精彩分享。受房地产调控影响，住宅开发瓶颈凸显，商业地产蓝海也已经快速转变成红海。近日来，产业地产的概念非常的火，很多城市都涌现了各种各样的产业地产项目。为什么这么多房地产企业都在涉足产业地产呢？接下来，有请黄金湾投资集团的副总裁全亮先生，分享《产业地产旅游地产成功运营模式与融资策略》，有请！

　　【全亮】：尊敬的各位来宾，各位朋友，大家下午好！今天我要分享的主题是旅游地产成功经营模式与融资策略。我要分享的内容分为以下几个部分，第一，旅游地产的成功运营模式，第二，我们对旅游地产的发展趋势的判断，第三，是对旅游地产的融资策略与融资创新跟大家做一个分享。

　　随着国家对房地产市场调控力度的深入，越来越多有实力的大开发商开始布局旅游地产。据我们K8土地网的不完全统计，万科、中信地产、恒大、万达，还有首创、海航、中旅、华侨城、珠江地产、天鸿、世茂、万通、龙湖等国内60多家知名房企都已涉足旅游地产，涉及项目金额超过8000亿元。仅万达一家，就号称投入近1700亿元进军旅游地产项目。

　　与传统房地产开发投资相比，旅游地产的开发面临三大挑战：首先，旅游地产对资金的需求更大。其次，投资回报周期相对普通住宅开发更长，对融资能力的压力也相应更大。最后，旅游地产资源的稀缺性要求开发商必须兼顾社会效益、环境效益及经济效益。

　　如何才能打造一个成功的旅游地产项目？我认为必须做到软硬兼施。一方面，硬件设施建设外要足够优秀，比如，有优质的自然或人文资源，有优质的配套设施，优秀的酒店，优质的住宅建设，等等。另一方面，软件建设也必不可少，如果没有软件的建设，很难将普通地产变成旅游地产。比如，旅游地产项目区的租务需求，特别是酒店管理和物业管理的需求越来越大，只有在拥有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成成功的旅游地产。

　　按照根据资源状况，可以将旅游地产运营模式分为四类，分别是：以依托自然资源为核心的“靠山吃山”模式、以主题公园与主题运动为核心的“人造景观”模式、以陈述文化主题为核心的“历史人文”模式和以嫁接产业主题为核心的“产业新城”模式、以依托自然资源为核心的发展模式，很形象的就是“靠山吃山、靠海吃海”，它最大的特征是对自然资源的依赖程度高，受到特定资源条件的约束。这一模式内部又可细分为滨海类度假项目、滨湖类度假项目、山庄类度假项目三大类。以自然资源为核心的旅游地产，一般都是借旅游促地产、先旅游后地产，然后实现旅游与地产发展的结合，最后再由地产推动旅游和城市的发展。

　　从盈利方式来看，以自然资源为核心的度假类项目还是通过地产开发来实现盈利。但越来越多的项目开发盈利模式已经逐渐从单一的地产盈利模式向旅游资源的综合开发获利转变，除了住宅销售利益与旅游景区收费外，还很重视后期物业及配套服务的持续经营获利。

　　以主题公园及主题运动为核心的“人造景观”模式，是一种基于市场规模和高强度投资开发，以开发运营商为最重要的经营主体的模式，发展商通过不断开发大型游乐或运动项目，创造持续的愉悦吸引力，实现投资收益的最大化。这种模式最大的特点是对传统旅游资源依赖程度低，主要通过人工景观来实现景观的无中生有，因而也就可以进行低成本、相对标准化的异地复制。

　　在国内，此类旅游地产项目以主题公园和高尔夫度假区两种形式表现居多，其中，华侨城系列、上海迪斯尼公园、观澜湖高尔夫、上海佘山高尔夫等项目都是这种旅游地产模式的典型代表。

　　从盈利模式来看，主题公园模式和高尔夫度假项目呈现出不同的特点：主题公园发展早期，其盈利点主要是门票收入。随着主题公园产品系列深度和广度不断扩大，以及开发商在资源整合、相关方协作等方面能力的增强，主题公园的盈利逐渐呈现出多元化。高尔夫度假项目的主要特点是高尔夫球场建设运营与房地产物业开发运营高度结合、紧密联系，在功能上两者形成互相配套补充，在价值上互相促进与提升，实现1+1大于2。

　　以陈述文化主题为核心的“历史人文”模式，是一种基于民俗、历史资源的深度开发，侧重于发掘、梳理当地历史与文化资源，试图围绕特定的文化主题，塑造具有鲜明个性的文化体验产品。这种模式最大特点是产品的专属性较强，各类活动和项目开发都围绕文化主题展开。 这种模式开发经营的主体可以是当地政府、企业，也可以是当地社区。根据我国一些典型项目的开发经营方式看，不同项目、不同时期，项目开发运营主体会有所不同。但随着市场化、专业化等开发要求的提出，此类项目的开发经营方式开始逐步向地方政府提供后勤服务平台，企业专业运作管理，当地社区参与的趋势转变。

　　还有一类旅游地产项目，它们是基于产业的驱动，开发以旅游、商务、会展等功能为主的产业及其相关产业，带动地区的地产开发。它最大特点是产业驱动明显，各类活动和项目开发都围绕产业主题展开，对自然资源依赖程度较低，也可异地复制。比较典型的两种类型是会展型旅游地产和产业新城，如上海世博会、杭州休博园、海南博鳌镇就是会展型旅游地产的代表，产业新城如沈阳棋盘山国际风景旅游开发区、三亚海棠湾世界级旅游休闲度假区。会展型旅游地产具有周期短、流动性强的特点，借助展览会、博览会、交易会、招商会、文化体育、科技交流等活动，形成吃、住、行、游、购、娱为一体的综合服务体系。产业新城是会展型旅游地产的延伸，更加注重长期性效益，实质是一种高集聚的经济体，通过一条或多条完整、独立的产业链聚合，推动区域内部的社会分工和规模经济，实现更高的总体经济效益，并通过城市新区辐射而带动整个地区经济的发展。

　　一般而言，会展型旅游地产是分阶段进行开发，不同阶段开发的产品重点不一样，其对应的主要盈利渠道也有差异。 包括会展收入、住宅销售收入、持有物业收入、餐饮住宿收入、会展配套服务收入，等等。产业新城的盈利模式就是通过一条或多条完整、独立的产业链聚合，推动区域内部的社会分工和规模经济，实现更高的总体经济效益，并通过城市新区辐射带动整个地区经济的发展。 接下来，我给大家介绍一下我对旅游地产未来发展趋势的一些粗浅的判断。

　　旅游地产的第一个发展趋势，我把它归纳为“从概念地产到产业地产的升级”。

　　更多的开发商会选择以旅游为开发主导，推出综合旅游地产和产业地产驱动的大型复合度假项目，或者大型区域经济开发，实现旅游、地产、产业三者间的相互转换、相互影响、相互驱动，实现旅游带动区域产业与地产业的发展，以产业发展推动地产开发，以地产促进旅游。 这种综合旅游地产和产业地产的大旅游地产有两大典型代表，分别是以迪士尼乐园为代表的纵向上下游产业模式和以华侨城为代表的横向关联产业模式。

　　第二个趋势，我认为是球化、品牌化、本土化、区域扩展化。

　　首先，是旅游地产与国际的接轨，全球化进程的加剧：国际旅游地产巨头把中国作为地域扩张与品牌化经营的重点对象，国内旅游地产企业也在寻求与国际接轨，并借鉴国际先进经验完善自身产品。 其次，是品牌化经营，集团化发展：有竞争力的品牌和企业集团在企业进入新市场及推出新产品时起着重要作用，因此，打造品牌和集团化发展已经成为旅游地产经营者努力的重要方向。 第三，是本土化特色日益明显：企业在开发运营中，越来越重视从实际市场需求出发，探索适合当地消费者需求的产品和项目最佳的开发经营模式。 最后，是区域扩展：随着中西部经济的发展，旅游地产将由东部沿海向旅游资源丰富的中西部地区扩展；随着城市功能的完善，旅游地产将由中心城市向二级城市扩展。

　　第三个趋势，是旅游与地产互融的开发方式，要求通过采取组团式、综合式开发，每期以不同主题，实现旅游与地产的同时开发，将旅游功能与地产功能自然和谐地合二为一，实现最大协同。

　　对大多数房地产企业来说，旅游与地产互融的开发模式将是中国旅游地产的开发趋势。 深圳华侨城就是这种模式成功案例的典范。作为大型休闲旅游地产项目，华侨城采用旅游－配套－地产的三段式运作模式，并将其成功模式在全国一线城市全面复制扩张，相继开发出北京华侨城、上海华侨城、深圳东部华侨城等旅游地产项目。新一代旅游地产——东部华侨城，强调了人工集成的开发思路，完整地体现了旅游+配套的概念。

　　游地产对资金的需求量非常大，回收周期相对普通住宅要长很多。这对开发商的资金融通能力带来了巨大的挑战。那么，在全行业资金紧张的当下，我们该如何通过融资创新来化解这方面的压力呢？与普通住宅开发不一样，产业地产的投资回报周期一般都比较长，对运营服务商的资金要求更高。虽然与普通房地产相比，产业地产更容易获得银行的信贷支持，但在银根紧缩的大环境下，仅靠银行贷款这样的单一渠道显然不足以支撑产业地产的资金需求。这就要求我们开辟更多的有效融资渠道。除了银行贷款外，产业地产还能通过哪些渠道进行融资呢？我们看这张图，资金融通层面，我们重点依赖的是银行，资本运营层面，目前股市、债券融资都受到抑制，更多的在金融工具创新领域可以做文章。成熟市场的产业地产融资渠道是多元化的。比如美国，几乎所有类型的金融机构都参与到产业地产的开发与运营之中，包括商业银行、养老基金、辛迪加、产业地产投资信托、私人投资者、合资模式、债券市场、商业抵押担保证券、信用公司、夹层贷款，等等。

　　对我国的产业地产运营者而言，主要的融资渠道及创新方向有以下几个方面。银行借贷：成本低、门槛高、行政干预性大、受宏观调控影响加大。REITs：即房地产投资信托基金，是海外产业地产主要融资渠道，国内受限制，条件不成熟，可到香港上市，向个人投资者募集资金。CMBS：即商业抵押担保证券，是一种商业证券化的融资方式，将 不动产贷款的商用房产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程以债券的方式向机构投资者发行。信托融资：成本比相对较高，目前受到限制。私募基金：是海外产业地产普遍运营的融资渠道，很多产业地产运营商都持有专门的产业地产专用投资私募基金。

　　从这两张图，我们可以清晰地看出，在海外占房企融资三分之一强的私募股权融资，在国内还处于刚刚起步阶段，有巨大的成长空间。可以预见，在未来通过私募股权进行融资将成为主旋律。那么，什么是私募基金呢？私募又称不公开发行或内部发行，是指面向少数特定的投资人发行证券的方式。对象大致有两类，一类是个人投资者，另一类是机构投资者。基金是一种委托理财行为，把分散的资金集中起来，由专业公司进行管理，专注地投资于房地产领域的，就称之为房地产投资基金。由于资金本身的特性，多采取合伙制，与传统的公司之有着本质的区别。私募基金一般是封闭式的合伙基金，不公开上市。在基金封闭期间，合伙投资人不能随意抽资，封闭期限一般为3年至5年。私募基金运作成功与否与基金管理人的自身利益更加紧密相关。

　　这张图，体现的是私募基金的运行模式。从大的层面看，私募基金要经历从募资，到投资，到管理，到最后退出的四个环节。具体到投资项目上，要经历从投资到管理到退出的小循环。这一切的核心，其实无外乎两点，一是募资，找投资人，二是投资，找好项目。

　　这是私募基金的基本运行架构图。从这张图，可以清晰地看出，出资人（也就是我们常说的LP）出资认购基金，获取投资回报。基金持有人委托基金管理公司进展专业化管理，同时资金托管至第三方专业机构，确保资金安全。基金管理人运作资金，投资若干个项目公司，为投资人创造收益。这里基金管理人的项目投资决策对基金收益与投资安全发挥重要的作用。

　　这个是私募基金的投资流程图，大家可以看，这里面各个环节流程都涉及大量的文件，因为时间关系我就不在这里一一细说了。

　　什么样的企业或者项目，能够去找房地产私募基金呢？一般来说，以下情形的企业或项目都可以去找私募基金。项目公司获得一个证（土地权证）前后，但缺乏资金开发；企业计划扩张，譬如企业有新增业务；企业陷入财务困境急需拯救；股东意见分歧，部分股东有退出计划；自己觉得有较好的项目，但缺乏房地产开发经验和人才。

　　让我们携手共进，扬帆黄金湾，共赢新发展！谢谢大家！

　　【主持人】：感谢全亮副董事长先生带来的精彩分享。同样是旅游产业和资本的结合，我们听听这位嘉宾为我们带来怎样的新的商业模式的参考，有请中文时代旅游产业投资有限公司执行总裁周薇为我们带来资本与地产，以及地产和文化这两个角度给大家探讨，有请！

　　【周薇】：各位领导，各位嘉宾，大家下午好！今天我下午演讲主题是《资本掘金文化旅游产业 ，打造创新的商业模式》。刚才黄金湾的同志讲了地产分成几类，我们今天要谈的是实景演出和文化旅游地产。

　　大家知道，在刚刚结束的十八大全国人民代表大会上，胡锦涛主席在报告中提出，大力推进社会主义文化强国的建设，增强全民族文化创造力，传承中华文明。大家知道已经把我们文化强国提到了战略性的高度。根据国家发改委权威调查数据显示，整个中国文化产业产值，目前只占我们中国GDP的2%左右，而在美国和日本，在美国占到25%。其实中国政府是迫切需要通过文化影响力提高我们的国际地位和我们的经济话语权。大家知道莫言获奖，第一说明我们中国的经济和社会发展越来越受到世人的关注；其次中国的文化也越来越受到世人的青睐。

　　这两年由于国家宏观调控，一方面国家收紧土地这些稀缺资源的监管。另一方面，由是政策宠爱文化创意。我们如何迎接文化产业市场新的蛋糕？事实上经历了实体经济的镇痛，房市、股市的振荡，文化项目正迅速成为被资本追捧的对象。比如我们看到文化地产操盘的广州“北岸文化码头”，欲将其打造成全国最大的创意园区。马云和聚众传媒创始人等10多位企业家发起的云峰基金，宣布向北京印象创新技术发展有限公司投资5000万美元，掘金文化演出演艺市场，这个效仿迪士尼模式，把艺术、商业和旅游、地产等等结合在一起发展。红杉资本也投资了欲走“大娱乐战略”的保利博纳。与此同时，许多煤老板、矿老板，包括地产开发商正在加速战略性新兴产业的布局，大举进军文化旅游产业。拥有煤炭资源4.5万平方公里的山西昂生集团，计划斥巨资建设以《山海经》为主题的综合性文化创意公园，计划2-3年内实现海内外IPO。这些民营企业正在分食我们文化旅游产业的蛋糕，更多的多元资本，包括文化产业的基金业在进军我们文化旅游产业。大家看到文化产业基金迅速在我们文化产业聚集。中文时代正在跟文化部下属企业中国文化艺术有限公司，我们正在商谈共同组建一支文化旅游产业基金，加强对我们文化产业领域的投资。

　　随着政策的扶持和众多投资机构对文化产业的关注，行业中一些有潜质的企业势必会脱颖而出，不久将来也会有一些数量可观的企业登陆我们资本市场。FDS我们的一个基金公司，我们非常看好我们的文化旅游产业。在这时候我们跟中文时代投资有限公司，以及其他的股东共同重组了南宁海湾智库市场开发有限公司，组建了我们中文时代旅游产业投资有限公司，主要以大型实景演出，旅游文化地产和相关商业地产为主要投资方向，我们是专注于中国文化旅游产业的开发。FDS公司我们董事长，实际上是国内特许经营第一人，这支基金是由我们北京大学汇丰商学院同学合伙创立的基金。我们这支基金已经成功把四家企业推向了伦敦、香港、深圳等地上市。整个中文时代公司总经理，也被我们业界称为中国文化产业的领跑者。他领导着这个创意团队在国内文化产业领域享有盛誉。我们在2001年，大家都听过《印象刘三姐》，2001年我们成功参与和投资了《印象刘三姐》，中文时代这个公司除了《印象刘三姐》，中文时代的创意团队曾策划和实施国内著名的大型历史文化主题公园西安《大唐芙蓉园》、成都和上海《世界乐园》等项目。

　　我们知道实景演出需要在室外的真山真水，我们目前以长江以南为主要的区域，我们先后与广东、广西、湖南、湖北、贵州、四川、江西、江苏、浙江、福建、等10个省区签约了文化旅游和文化地产项目的开发协议。我们初步覆盖了中国长进以南六亿人口的市场，希望打造一个依托中华五千年文明，覆盖区域最完整，形成完整的人文传承的一个覆盖网。我们打造一个世界级的文化产业公司。整个中文时代目标也是争取在未来三年内，我们要在境内外上市。

　　刚才黄金湾也在谈文化旅游产业，我们看一下我们今天文化旅游产业的现状。我们知道文化地产实际上是经济发展的必然产物，它包含的方向有很多，比如主题公园、人文社区、创意产业园和公共文化设施建设等。在2012年上半年统计，我们全国旅游总收入达到1.28万亿元，同比增长17.3%。我国旅游产业我们有非常好的得天独厚的优势，潜力非常大。将来中国旅游地产会成为我们中国地产行业最亮丽的一个风景线。我这里想谈的就是大型实景演出，大型实景演出，一个以真山真水为演出舞台、以当地文化、民俗为主要内容、融合演艺界、商业界大师为创作团队的独特的文化模式，是中国人的独创，是中国旅游业向人文旅游、文化旅游转型下的特殊产物。中文时代我们一直坚持明星团队开发，走品牌化的道路。我们的团队和张艺谋合作开发了文化旅游产业，和冯晓刚合作开发了《梦幻北部湾》，我们准备和陈凯歌合作开发《禅宗圣典》。

　　中文时代公司四个项目的选址在我国著名旅游的目的地，有稳定的客源市场，这为我们实景演出推出很大的平台。整个公司收益模式，实景演出和主题公园各票房和商业赞助为主，票房收入和赞助是演艺主要收入来源。刚才讲到商圈，像丽江古城，一个商业古城的概念和文化旅游地产又是我们主要收益一个重要的补充。

　　旅游演出市场投资价值，我作为IBI资本的代表，我们的资金投到中文时代，我们也非常看好大型文化实景演出市场。我们看到在现阶段市场范围内蓬勃星期的市场，两大类市场最具有投资价值，一个是旅游演出市场，一个是话剧市场，实景演出归属与旅游演出，从投资价值来说，它是产业化程度最高的领域，出现了多种相对成熟的产业化模式。比如实景演出的产业化模式，主题公园的模式，旅游舞台表演的模式等等。第二，旅游演出的盈利性比较好，《印象刘三姐》去年门票收入是1.7亿，投资回报率最高的演出领域。演出市场挖掘的潜力非常大，旅游者的消费也成为了我们演出市场重大的消费之一。因此我们相信，大型的实景演出和旅游地产横向结合的创新模式，一定会推动我们旅游产业的大发展。

　　除了资本掘金地产，我们今天讲一讲模式。TOLD模式是国际上最新的模式，TOLD模式（Tourism-Oriented Land Development，TOLD），即旅游导向型土地综合开发模式。我们从文字定义上指在一定范围地区内，以旅游开发为先导和主要功能，并结合房地产产品，商业古城，及其他更多业态进行规范建设的土地综合开发新的模式。他通过对土地资源新的开发，形成一种或多种主题，兼容多种旅游或非旅游的活动，可以集中休闲、娱乐、商业、度假等功能的符合型的土地开发方式。这种模式的意义在于，以旅游开发促进关联产业的发展，从而激活当地区域的经济。通过这个概念，比如我们可以用一台实景演出大戏点亮一个区域的经济大戏，让我们的游客都花钱。最直接的方法，尽可能长的时间留住游客。因为在我们跟各地政府，尤其是他们旅游局的领导接触过程中，他们都在想方设法的说，怎么让我们的游客在这个地方多住上一晚，多住上一晚就意味着酒店、吃、穿、行的花费，这跟我们目前流行综合购物中心的理念是相同的。可以想象一台实景演出，一条特色的商业街，一座文化主题公园，再加上特色美食和文化酒店的吸引力是非常强大的，这样我们可以把我们的旅游附加值做到最大。

　　中文时代文化旅游及文化产业开发模式，为中国文化旅游及文化产业的发展提供了可靠地盈利模式，是创意性的探索和成功的实践。让我们向中华5000年伟大文明致敬，为传承中华文化积极努力！谢谢大家！

　　【主持人】：感谢周薇女士的分享。中国已成为世界第二大经济体，十八大报告提出，我们要提高企业走出去进行国际化经营的能力。 如何实现走出去还要站得住？接下来，有请CBN中国商务集团Adam吴博士为我们介绍主题为“走出去与引进来，拉丁美洲加勒比地区开发”的介绍。

　　【Adam吴】：女士们、先生们，大家下午好，首先感谢牟勇秘书长请我来跟大家分享一下中国企业带出去，同时将中国的项目带到中国来，我们的口号是把外资外企引进中国，带中国企业走出去。

　　我想跟大家分享一下在去年加勒比投资的大会上，关于中国企业到加勒比投资的趋势，以及中国政府和中国企业到那边开发整个房地产，特别是旅游地产。随着刚才全总讲的旅游地产，跟我们在加勒比地区投资很相似，还有刚才周薇讲的文化旅游方面。

　　首先国内讲事实，一些事实和数据让你知道为什么中国现在要走出去，中国的企业要走出去，事实上中国整个经济的发展，大家知道中国已经成为世界上第二大经济大国，但是也许并不是每一个人知道，中国已经拥有了世界上最大的外汇储蓄，包括大家3.4亿美元，这个总数比日本、俄国和沙特阿拉伯的储蓄大国还要多。我们储蓄这么多钱，特别是经济危机以后，每个国家的外币、美元、英镑都在贬值，我记得前几天到国内来，11英镑可以买15块钱人民币，中国政府有很聪明的政策走出去，中国政府的外汇要投出去，通过几个政策银行，包括进出口银行，一季度或一月内我们有40多亿投资出去，在其他国家，不仅仅是加勒比，在世界上非金融方面的直接投资达到44亿美元，事实上这是1月份的数字，要乘以12这个数字是相当大的。同时，中国的个人也在出去投资。还有一个数字在海外有一个报道，去年中国公民在美国投资了78亿美元的房地产，占他们整个房地产销售的11%，也就是说我们中国人不去那儿投资，他的房地产还会掉。

　　为什么中国投资加勒比？首先，加勒比一些国家事实上对中国是非常友好的，包括巴哈马是跟中国建交最早的国家之一，有一些国家仍然跟台湾建交，这时候中国政府意识到，如果我们能支持一些国家，他的立场可能就变了。这个项目当时吴邦国过去签了24亿美元投资的大型度假村，这是中国进出口银行直接投资的，也是世界上最大的旅游方面的项目。除了中国投的24亿以外，由中国建筑总公司承保的项目，中国建筑总公司又投了 2680万美元，从中国引进6000多名建筑工人，所以中国在这些地区投资还有一个好处，不仅仅是我们的外汇用出去了，我们企业走出去了，我们供应商也有地方出口了。不仅仅是加勒比、非洲也是我们发展的很好的地区和市场。这个地方有3800套房子，是四星级的酒店，看不见的地方是高尔夫球场，还有加勒比最大的赌场。我跟国家前旅游局局长说，这是中国投资的地他们都不相信，说中国怎么会有这么多钱投到赌场？实际上它不是赌场，它是一个度假村，度假村里有娱乐的项目。习近平副主席2009年到牙买加，在那里亲自奠基了一个整个加勒比最大的会议中心，当然没有国家会议中心这么大，但是由中国政府投资，中国成套进出口公司在那里承包的。这不仅仅是我们做了投资，2009年我们陪习副主席去的，2011年1月份就建成了，包括上面的设计也非常有点中国化，我们在2009年之前去过牙买加这些都是平地，现在建成了一个当地最大的会议中心，我们中国人在加勒比和牙买加是非常自豪的，他们对我们也非常的友好。除了这些点到的国家，事实上当时在加勒比我算了一下，几乎每一个加勒比，不管是一些小小的国家还是更大的国家，都有中国上千万，甚至上亿的投资。

　　为什么中国政府在这里投资？除了投资环境好以外，第二，他的政策要适合我们的政府，以及私人企业，他不像美国保护主义那么强，加勒比是依靠其他国家投资，他对中国的资金也好，我们公司也好非常的欢迎，对中国人也是非常的友好，在这种情况下你们去那里投资，他也有很好的项目，特别是刚才讲起一些理由相关的项目，因为他是旅游胜地，富有的人总是要去好地方，像巴哈马的项目他都是针对非常高端的，中国人现在已经到那里休闲，甚至采购，包括你们现在在国内能够喝得到的蓝山咖啡，这都是因为当时跟牙买加的旅游宣传，很多人过去买了蓝山咖啡觉得很好就买回来。不知道每一位是不是知道，加勒比虽然是一个小小的地区，但是有30多个国家，中国政府跟加勒比有一个高峰经济论坛，最早是曾庆红在那儿开的第一届。

　　加强更广泛深度的合作，不仅仅是贸易投资，从文化方面，刚才周女士也讲到了，文化方面我们中国政府汉办在国外设立了很多孔子学院，加勒比也是，习副主席当时去加勒比就是揭幕第一个孔子学院。中国政府给加勒比公民提供在中国学习的机会，每年有2500名的学生到中国来学习，有时候你们现在在街上看到一些黑人，并不是非洲人，实际上很多是从加勒比过来的。加强新能源保护和太阳能合作，包括当时王秘书长接待我们代表团讲到，今天下午最后还有餐厨垃圾处理，国外那边就有这样的项目，把中国这样的技术引过去，因为他们那边的能源是很贵的，他们岛国没有石油需要石油引进，人口又少，这些技术中国国内是有的，但是我们的责任是把这些技术带出去，把这些项目引进来。现在最主要是民间投资者，你们可以说政府有那么多钱，但是我们民间企业也是非常观察中国政府怎么投，在国外到那边访问是带着温州人过去，我记得好象有一句话，不管什么时候都要看中央新闻联播，他要看看中央的政策是什么样，这一点他们也做的很好。中国政府实际上从投资来说还是很保守的，他做了很多的调查研究以后，认为他的政府比较稳定，认为他的投资回报，像巴哈马这样的项目一投，政府一投30亿他一定有保证，所以在大风之后方向不会错。当然中国政府走出去政策，这些企业都已经非常熟悉了，像香格里拉、东方文华大酒店、郎庭酒店等等。

　　在走出去背景之下，中国政府希望通过鼓励对外投资，将巨额外资准备出去。对于政策外交的原因，中国政府高度重视加勒比地区，加勒比地区不断增加投资，也验证了这一个事实。第三，中国主权机构和基金投资者偏见基建项目，你到加勒比地区会发现那边机场和高速公路都是我们投资承包的，其他民营企业可以考虑到一些小型度假村项目、再生能源、环境保护，甚至贸易，因为他也要引进很多的项目。我们现在不仅仅是加勒比地区，非洲有很多家酒店委托在中国寻找供应商，他建酒店的时候，包括伊拉克需要建很多酒店，他需要找到中国的承包商，又要承担建材，酒店建好以后里面高档的家具、被褥都需要从中国引进，对中国塞说这是一个非常好的机会，开发一个新的市场。

　　怎么帮助国外公司走高中国来，中国吸引你们，同时也把你们介绍给外国这些公司。我建议他们把资料中文化，今天上午接待几个公司发现国内供应商还是用英文的资料，这也是欠缺的地方，我希望也能够很快的做到。假如需要我们协助，我们中国商务集团是专门从事国际有关的事务，不仅仅是提供信息，营销和公关服务，我们立足于国外，面向中国，国内办事处从北京、上海、桂林，我们将很快在深圳开办公室，这样不管你们在哪里来的可以跟我们联系，我们公司职员是多语种，我们甚至可以协助你们到国外看一看，把国外的项目拉进来介绍给你们。我们有中外投资网，网上你可以看到所有的项目。你们要是对个人投资感兴趣，今天上午有很多人到我们的展台，我们有一个海外网，这是给个人投资提供一些资源。谢谢大家！

　　【主持人】：感谢吴博士为我们打开了地产开发国际化视野。资本是推动地产开发不可或缺的动力，接下来的演讲是资本推动商业地产的原动力，我们有请主讲人，开拓者，北京投资基金有限公司总经理，投资部执行总裁张辉先生。有请！

　　【张辉】：大家好我是来自开拓集团的张辉。刚才听几位老总演讲的时候，包括章华章总和黄金湾全总一直提到一个概念“私募基金”，什么是私募基金，私募基金究竟是什么样的？首先，非常感谢大会组委会能给我这次机会，与大家近距离的交流。我也能感觉到，大会组委会把会议安排在今天用心良苦。我不知道大家知不知道一个月后的今天是什么日子，是12月21日，玛雅预言的“世界末日”，但相信中国地产的成长刚刚开始”。

　　从2009年开始有很多人在讲，中国商业地产的泡沫如何如何，但是房价在不断的攀升。地产业虽然有危机，但是也算是蒸蒸日上。在中国经济快速发展的前提下，商业房地产可能出现了一些阵痛。

　　融资，实际上是解决几个问题。第一个，搞清楚我们的钱在哪里？我们国内的房地产企业融资的渠道相对比较窄，尤其是特别依赖于银行，银行有两大类，国有银行、商业银行。国有银行他们讲我们有靠山，靠山是谁？政府。如果我想从国有银行贷款，最关心的问题是额度。商业银行，首先商业银行最主要的目的，他要把钱带给政府，支持地方GDP的发展。其次，要贷给国企，买地、卖地，搞房地产。我们商业地产的发展在哪里？无形当中，商业地产的融资成本增加了，还有很多灰色的地带我们不能触及，也无形中增加了我们商业地产的融资成本。另一方面，土地资源是国有的，是被垄断的，我们拿地的成本也相对来讲很高。从而，这几种情况造成了我们资金来源瓶颈很大。

　　基金、信托，是一种创新的，从2004年开始下发有关相关的文件，2007、2008、2009慢慢进入房地产信托、基金，包括私募基金，以及最近这几年比较流行的有限合伙制的私募形式。中国房地产融资的弱势正在处于一个转型期，但是中间也有很多的问题。比如私募基金，因为我们开拓者是做私募基金的，名义说私募股权基金的投资方，应该以股权投资为主，但是实际操作中，很多都是债权投资。我相信在座很多房地产企业老总也做过这样的事情，委托一家基金管理公司，再找上几家发起人或合伙人做上一年期所谓的基金，我们的融资成本是多少？现在北京市面价格，对客户收益率大概在10%到18%之间，跨度非常的大，无形对我们房地产企业造成成本的压力，后续还有很多各种各样管理费、税收等等一系列的，最终可能我们融资的成本要达到24.5%以上，可以想像如果这种融资模式，能给我们房地产企业造成什么样的伤害。在整个私募过程中，我们开拓者基金实际管理三支基金，商业地产发展基金只是其中的一支，我们这支基金发起规模是50亿，我们现在掌管着50亿的商业房地产的投资基金，还有一个连锁商业发展基金，再有一个矿业并购的基金，总规模我们加起来是130亿。今天到这个会场，说的通俗一点，我是带着与大家合作的诚意，包括带着50亿的资金，想寻找更多的合作伙伴。我们商业地产发展基金50亿是投资于有发展潜力的，并不是一定要IPO的。

　　另一个融资渠道，民间资本。我们看一个简单的数据，2012年上半年，全国民间资本固定资产投资三个产业，第一产业、第二产业、第三产业，分别投资的额度上千亿。给大家看这个数据的目的，不是想看他投资了多少亿，而是看我们民进资本的规模有多么的巨大。势必将来民间资本也会成为我们商业地产发展的推动力，我们很多房地产商，包括今天上午内蒙一个房地产商因为年底了要给工人发工资，房地产商缺钱，通过民间融资，说白了就是借钱。民间资本的利率是很高的，我们很多房地产老总都知道，这无形中造成的融资成本，我们如何利用好民间资本，实际上是我们商业地产融资的一个新课题。总结一句话，我们上面所有的分析不管是银行也好，或者是信托基金也好，或者是民间资本也好，归根结底真正的资本在老百姓手里。我们怎么样才能融到资，才能解决企业的问题。商业地产融资的内因和外因两个角度跟大家探讨一下。

　　第一个，修炼企业内功，提升企业价值。实际上是解决一个企业内部管理的问题，市场认可度的问题。我们很多企业在融资成本上花费巨大，包括很难圈到钱，原因其实很简单，就是你在这个市场里的信任度有多少？信任度不是靠嘴说的，是靠事实的数据证明。我们基金在做风投筛选项目的时候，看的最多的不是你这个企业现在赚多少钱，最多的是你这个企业具有什么样的发展潜力，包括你内部的精细化管理。另一方面，做好资源储备，企业融资举一个很简单的例子，我们大家都知道中国创业第一人，从携程网、到如家，到汉庭，创

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