随着“国五条”细则在各大城市的落地，房地产市场也出现了微妙变化。《中国经营报》记者在对北京、上海市场的观察发现，依靠政策抑制房价的初衷尚未实现，两地二手房的价格还延续了微弱的涨幅，房价可谓暂时“没刹住车”。

  不过在多位业内人士看来，买卖双方市场的博弈才刚刚拉开序幕，真正决定房价走势的根源在于市场的供需关系。“政策只不过是将现有需求后置，并不是根治的方法。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为：“要根本上解决房价过快上涨的问题，就要解决供需关系的市场核心问题，也就是说，政府和市场还是要想法设法更多地增加市场供应，从根本上缓解房价上涨的预期。”

  二手房价依然微涨

  记者了解到，为了化解20%的个税，市场上出现了卖家通过提高价格的方式，将20%个税转嫁到买方身上的现象。上海近日商品房的成交均价继续保持3月中旬以来的上涨势头，涨至2.52万元/平方米，环比提升3.8%。

  随着“国五条”细则的纷纷出台，各地的二手房成交量率先出现了剧跌。

  数据显示，4月1日至7日，北京二手住宅挂牌均价为35641元/平方米，环比下跌0.87%，与此同时，二手房成交量环比前一周大幅下跌了68%。

  记者从我爱我家、链家地产等中介机构获悉，目前，二手房市场成交趋冷，虽然距离政策出台已经有10天的时间，不过工作人员处理的还是以前网签的业务。

  “3月份政策出台以前，累积了很多网签业务，现在基本上是处理这些工作。不过相比前几日，现在到店里咨询的人又多了起来，大家更多的是观望，二手房市场基本处于有价无市。”北三环一家中介机构人员陈庆告诉记者。

  根据“国五条”细则规定，业主对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。其中个人住房满5年且为唯一住房转让所得，免征个税，但是不满5年的住房要出售，必须执行20%的个税政策。

  记者了解到，为了化解20%的个税，市场上出现了卖家通过提高价格的方式，将20%个税转嫁到买方身上的现象。

  张女士为了置换房屋，同时处于买房和卖房双重角色。近日她刚刚把自己房子的售价从320万元涨到340万元。“因为我们要买的小区房价在3月中旬是3.3万元每平方米，现在已经涨到4.2万元每平方米，原因就是这个房子不满5年，业主把自己承担的个税平摊到房价上。”

  对此，我爱我家一位中介人员表示，目前二手房市场基本处于买方和卖方的一个博弈过程，近日二手房挂牌价格比较稳定，出现涨价的情况主要还是一些不满5年的业主一方面急于出售房屋，一方面又不愿意承担个税，而抬高挂牌价格。

  同样的情况也出现在上海。记者了解到，上海版细则落地之后，4月的上海楼市仍较往年同期更为活跃，但比起“窗口期”的3月，有了明显的回落。

  21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示，清明节三天(4月4～6日)上海全市新建商品房成交498套、共计成交面积为5.75万平方米，与去年清明时相比分别上升了127%和133%。

  而“国五条”细则落地后首周，上海新建商品住宅成交0.14万套，共计面积为17.34万平方米，环比分别下跌60.7%和59.7%，这一成交量是近六周来的最低水平。与3月前7天相比，套数和面积分别下滑30.3%和33.9%。

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，一方面，4月首周成交的“断崖式”回落是3月透支后续成交的一种表现；另一方面，上海政策公布后执行层面的不确定，也促使市场逐步从恐慌转变至观望。

  与成交量的急剧下滑不同，上海上周商品房的成交均价继续保持3月中旬以来的上涨势头，涨至2.52万元/平方米，环比提升3.8%。

  一位房地产中介人士向记者透露，进入4月，很多卖家出现“由售转租”的倾向，同时房屋租金有了较为明显的上涨。目前，上海二手房市场上“满五年唯一”的“免税房”受到追捧。

  “目前还看不清执行力度怎么样，买卖双方都又进入了观望的状态。”上述中介人士透露。由于买卖双方心态各不相同，在上海各个不同区域，细则出台后房价有涨有跌。总体而言，4月首周上海房价呈环比微幅上涨的趋势。

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