编者按：新形势下房地产行业的调整转型升级及未来发展机遇宣讲会暨新技术新产品在住宅产业化及绿色建筑应用技术交流会于2013年5月16日在北京举行。搜狐焦点家居网对此次活动进行了全程直播。
时间：2013年5月16日
地点：京原家园公租房体验馆
>>>以下为活动实录内容：
【李盟】：2013年是十二五规划承前启后的一年，也是十二五规划关键的一年。为了贯彻落实十八大提出的“全面建成小康社会”新年伊始，国务院就发布了国办发2013年1号、17号等一系列的文件，加强了房地产市场调控，进一步引导住宅建设与房地产业健康发展。为此，北京市也积极出台了落实相关精神的政策措施，在确保实现房地产调控的阶段性目标的前提下，集约、节约利用资源，全面地提高房屋的安全性、舒适性和环保性，这给房地产行业调整转型升级带来了新的机遇和挑战。今天，我们邀请了住房和城乡建设部、北京市住建委等领导和业界精英，共同探讨目前房地产面临的新形势，并就新形势下开发企业应如何打造绿色建筑、发展新型建筑工业化、广泛地推广应用节能环保低碳绿色等新技术的产品，全面地提高房屋质量和性能等路径，提升房地产开发项目品质和企业品牌等方面进行研讨，共同推进北京市乃至全国房地产市场的健康发展。
首先我介绍一下出席今天大会的领导有，住房和城乡建设部科技与产业化发展中心文林峰副主任。住房和城乡建设委科技促进中心赵丰东主任。北京住房和城乡建设委城研中心倪娜副主任。还有住房和城乡建设部科技与产业化发展中心张小玲处长。还有乌海市朱希伶局长。还有宋兵、黄建海等嘉宾，同时还有一些来自省市建设系统的领导、行业专家、房地产开发企业、规划设计单位、施工企业、优秀建筑企业以及物业管理企业的负责人。让我们以热烈的掌声感谢各位嘉宾的到来。同时也非常感谢来自全国各地的代表出席本次会议。
首先有请北京市住房和城乡建设委城研中心副主任倪娜同志，介绍一下2013年北京市房地产宏观调控及市场分析。
【倪娜】：大家上午好！很高兴今天有机会在这里和大家就北京的房地产调控政策以及房地产的市场形势做个分析和交流，不妥之处还望大家批评指正。
首先给大家简单地介绍一下北京的房地产调控政策的基本情况，今年年初春节后国家出台了这一轮调控以来的加强版或者叫升级版的新政，也就是国五条以及国办发17号文。从北京来讲，有三个特点，第一个就是地方细则的出台时间最早，我们是3月30日在全国就率先出台了落实这次新政的一个实施细则，虽然可能在我们之前有广东省曾经也出台过落实新政的指导意见，但应该说它毕竟是省一级层面的而且也是指导性、原则性的，真正的地方版是30号北京和上海及其他几个城市出台了这个政策。
第二，从政策来看北京的政策在全国是最严的，主要体现在以下几个方面：一、从房价的控制目标来看，北京控制目标没有和任何的CPI、人均可支配收入的增幅等指标挂钩，直接明确地提出就是要和去年的价格相比保持稳定。二、进一步降低自住型和改善性住房的价格，而且要逐步地纳入限价房的管理。所以今年的房价控制目标来看，应该说和我们2011年稳中有降的目标是一脉相承的。第二，我们进一步收紧的限购和限贷，限购方面在原来全国最严的限购政策的基础上进一步收紧，把本市的单身家庭的购房套数由原来的两套现在减为一套，如果家庭名下没房的单身可以再购买一套，如果名下已经有一套了，那么就不允许再购买了。在限贷方面我们也是在全国首先实行了 对第二套住房的贷款，要求首付至少七成以上的要求。第三，体现在严格落实和执行了个人转让住房20%的个人所得税的政策，目前来看在全国北京不仅是首例，而且是唯一一个真正严格按照国五条落实的城市。第四，对新申请预售的项目，如果价格高于自己的前期或者是说一个纯新盘项目推出的价格要高出周边的在售价格的项目，我们要对企业的价格进行引导，如果企业不支持我们的引导，不进行调价的话，我们可以暂停发放预售许可证。第五，我们对预售的条件也进行了升级，主要是体现在全面地执行商品房的预售资金监管，所有的商品房项目在进行预售的时候，必须严格地执行预售资金的监管，进入监管的账户。
我们要差别化地提高商品房预售项目的门槛。北京的预售许可条件在全国相对来说比较低，对形象进度方面应该说没有特别的要求，我们以后将可能从形象进度以及工程的投资方面要进一步提高门槛。但是，这个提高会是有差异的，可能我们只是对非住宅以及高端住宅予以提高，为了保护面向自住和改善性需求的普通商品量，我们对普宅的需求应该会保留现有的预售条件。这是从政策的内容来看。
第三，从执行的角度来看，北京的执行也是最到位的。无论是从限购、限贷和限价来讲应该是全国最严的，市政府相关部门也是通过信息共享以及加强联动等确保我们调控的政策落到实处。所以，我们不仅仅是政策严而且更重在执行。
以上就是北京调控政策的基本情况。
第二个方面我再简要地跟大家交流一下北京房地产市场的形势基本分析和判断。
首先，目前北京已经告别了住房短缺的时代，也就是说平方米饥渴的阶段已经过去了，目前根据统计部门的数据，我们全市城镇居民家庭的人均住房面积已经接近了30平米，从总量来看已经有了很大的提升和提高。可能目前存在的主要的问题是分布还不是很均衡，有房家庭和无房家庭以及住房条件已经比较到位和住房困难的家庭并存。所以，总的现状应该是不存在整体的住房短缺，但是可能结构上确实还存在着一部分住房困难的家庭。解决目前的问题也就是说结构性的住房短缺问题的途径主要是有两个方面，一个是通过住房保障，北京市在十二五规划中明确地提出来，要用五年时间心里开工建设100万套保障性住房来解决中低端的住房困难家庭的住房问题。二是靠市场。所以北京市的住房市场的发展潜力仍然很大。但是，从需求的角度看，北京作为首都它的吸引力应该是非常大的，需求也来自于全国。目前我们实行了严格的限购限贷，仍有巨大的支撑，单从每年的新增人口来看，大家从统计局的数据上看到，每年有六七十万人口的增长，而且是机械的增长。还有每年新婚的家庭以及拆迁形成的被动需求，还有一部分住房条件还不太好的家庭的改善性的需求，整体来看需求还非常大，所以市场的潜力也仍然还很大。目前北京市场三级联动已经形成，而且不断地强化。主要体现在目前北京二手房市场发展得非常快，特别是09年以后二手房市场逐步地形成了一定的规模，并且对新房市场形成了很大的替代和补充的作用。目前来看二手房市场的交易量和新房市场的交易量在1.5：1左右，以去年为例全年新房成交了9万套左右，我说的是商品住宅。二手住宅成交大概是13万多套。今年1到4月份这个比重会更高一些。因为这块可能主要有一个国五条发布以后家庭为了规避20%个税的政策，有一部分二手房的需求在3月份提前释放的因素。所以如果在今年前4个月来看，这个比重已经是在2到3倍的概念了，常态在1.5倍左右。
第二，体现在住房租赁市场相当地活跃，目前已经成为了我们解决住房问题的重要渠道，发挥着住房问题半边天作用的市场。每年大约有120到140万套左右交易量。所以，从住宅市场的角度来看，目前我们基本一二三级市场已经形成了联动发展的格局，
第三，北京非住宅市场还有较大的发展空间，理由是目前北京建设世界城市的目标，还有发展总部基地等产业发展的需要，通过非住宅要承载这些业态。还有近年来建设的大量的住宅对相应的配套的要求也越来越高，所以整体来看北京的非住宅市场也仍然还有较大的发展的空间。
最后简单地交流一下我个人对企业在北京发展的不成熟的看法。首先，我觉得从调控正的角度来看，北京作为首都它不管是要发挥首善之区的表率作用还是要讲政治，都决定了调控政策在全国势必是将始终保持从严，而且坚决不动摇。所以这是调控的基本的基调。第二，从北京自身的人力资源环境矛盾的角度来看，抑制投资投机性购房需求也将是长期的趋势。第三，房地产市场发展的潜力虽然很大，但应该说竞争也会非常强。大家知道目前北京可能仅从开发企业的角度来看就有2000多家，而且在国家中可能还有很多的外地企业在当地发展壮大了之后还不断地来进京谋求发展。所以我们的竞争是非常强的。这种情况下，我个人有一个简单的建议，希望企业能够积极地顺应北京的房地产市场调控形势，把握住发展的机遇，及时调整和转型。具体来说在住宅的开发和建设方面，我建议大家可以多参与一些保障性住房的开发和建设。刚才我说了，十二五期间北京要有100万套的保障性住房的新开工建设任务，应该说这个对我们的企业来讲也是一个非常大的市场。第二，多开发一些满足刚性自住需求的普通的商品住宅，今后北京的政策势必要有一个越来越明显的差异化的倾向。刚才我给大家介绍的，要坚决、长期地抑制投资投机，支持和鼓励自住型、改善型普通商品住宅。也希望我们的企业能更多地参与到这类住房的开发和建设。第三，注重提高产品的质量以及一些相关的服务，今后更多地是需要通过质量取胜。
第二个方面的建议是，建议企业能够适当地向非住宅领域进行调整，未来北京的非住宅产业特别是满足一些作为国际化大都市、世界城市高端商服项目的开发建设，应该说具有很大的需求。
最后一个方面是建议企业逐步地由目前的开发之后出售的模式向长期的持有经营的模式去转变，因为大家都知道北京的土地资源有限，特别是城区的土地资源就更为有限，目前不断地外移，外移距离越来越远，对企业来讲如果把现有的项目及未来拿到的项目能够打造成长期持有经营的物业，不管是住宅还是非住宅可能将是我们的企业谋求长期发展的道路，不然的话在这种资源有限的情况下，可能目前的模式开发建设了出售了，以后可能会形成一种无或者是很少的项目去开发的局面。而且从国外的经验来看，当市场不断地成熟，这种持有型物业的开发和经营可能是普遍的特点和趋势。
以上仅是我个人对北京的房地产调控及市场形势的粗浅的认识和看法，和大家分享，不妥之处望大家批评指正。谢谢！
【李盟】：感谢倪主任给我们带来的解读和分析，通过倪主任的介绍我想我们对目前的房地产行业所面临的新形势有了比较清晰的了解。而新形势下房地产行业如何进行调整转型升级，未来的房地产业有哪些新的发展机遇呢？下面有请住房和城乡建设部科技与产业化发展中心文林峰副主任给我们解读。
【文林峰】：各位领导、各位专家，首先我代表我们会议的共同主办单位之一，住房和城乡建设部科技与产业化发展中心欢迎大家的到来。首先我想代表我们与会的所有参会代表感谢北京市住建委对我们大会给予的大力支持，刚才的主持人是北京住建委城研中心的李盟主任、倪娜副主任以及科技发展中心赵丰东主任，特别是今天会议的所在地是北京投融资中心都为我们大会给予了很大的帮助和支持。我们为什么北京这么大开会的场所这么多要选在这么一个偏的地方来开这样一个大会，代表在来的时候发现外面有五套公租房标准化、模式化的样板间，我们正在全力地推进住宅产业化，也在推广北京市率先在全国研发的标准化、模式化的装修方式，我们希望我们的大会是贯彻十八大的精神更加务实一些，不仅可以在这儿开会交流，同时大家可以在中午休息的时候到五套样板间好好的观摩学习一下。我们是希望全国各地的建设主管部门在保障房的成品住宅建筑过程中按照北京市这样的标准化模式化来进行装修，不再搞过去粗放式的装修模式，同时也希望在座的所有的开发商他们在做成品住宅的时候也能够借鉴公租房这样好的装修模式。都是集成干法作业后面还有项目的负责人来介绍。希望在座优秀的建材企业和龙头企业看看如何把你们的产品集成在这样的一个标准化模式化装修的样板里扩大市场份额，所以我们把会议定在北京市公租房展示中心，条件辛苦一些。
我今天跟大家交流的是新形势下房地产行业的调整转型升级和未来行业发展的趋势。主要从几个方面来交流。
一个是新形势是什么样的形势？为什么说是现在面临着一个新的发展形势。第二，房地产行业各参与的主体如何进行调整转型升级，往哪个方向转型升级。第三，讲一讲未来发展的机遇和挑战。行业各个主体如何按照新的发展要求抓住新的机遇不断地创新迎来更好更快的发展机遇。
首先，什么是现在新的发展形势？大家知道，十二五开局之后，特别是十八大以及今年的两会越来越重视资源节约、环境保护这样的一个主题，现在又提出“新型城镇化”“工业现代化”“信息化”等一系列新的发展要求，整个社会经济的发展过去的数量增长到了关注增长的质量、环境的保护资源的节约包括节能节力节水节材等等，按照这样的发展趋势，我们房地产行业如何顺应行业的发展需要？目前的行业发展要充分地新型城镇化、工业现代化的要求。当然我们到各个地方看的时候也发现在推进新型城镇化的时候有很多误区，很多是借助新型城镇化这样的契机大规模地圈地，让农民上楼带来很多一系列的问题。新型城镇化关键是把农民变成市民化，让农民真正地享受整个市民的一切待遇，这是一个非常复杂的系统工程。所以我们说推进新型城镇化并不是那么简单的一个圈地上楼的问题。这个行业如何在未来新型城镇化大的旗帜下进行调整？如何改变我们增长的质量是我们应该考虑的问题。
第二，十八大以后要彻底地改变过去那种粗放式、浪费式的发展的模式，要积极地贯彻落实资源节约、环境友好，降低能耗和消耗，发展低碳、绿色、环保、住宅产业化、新型建筑工业化等等这一系列的理念。这些是指导我们未来建设行业的一个重点，我们各个参与主体能不能按照一系列的要求去发展你的开发项目的产品，你的建材的产品，应该是我们未来能够提高市场竞争力的体现。
第三，一个城市如何去适应新的形势，寻找一个新的经济增长点，这也是各级政府管理部门需要考虑的一个问题。我们在推进住宅产业化的过程中，有一种类型是国家住宅产业化试点城市，很多城市现在也在积极地申报国家住宅产业化试点城市，前两天也刚从内蒙古乌兰察布和乌海市回来，一些中西部城市在积极地申请，现在批的是沈阳、深圳、珠海三个城市。沈阳市是推动住宅产业化、新型建筑工业化来迎接一个新的大的发展机遇。沈阳市在09年开始推行新型建筑规划，11年成为我们部里国家住宅产业化的试点城市，划了50平方公里的新型建筑产业园，5月20日马上要开第二届新型建筑工业化博览会。他们通过几年的发展，不仅现在50平方公里基本上招商引资全部完成，也吸引了来自国内外的大的龙头企业入园，包括预置构建生产企业，优秀的厨卫的建材企业。他们从供应和需求两个方面来打造新型建筑工业化，在供应的层面上出台了一系列的招商引资的政策，吸引这些大的龙头企业，在需求方面给这些入园的企业提供了大量的市场需求的机会。比如说所有的公共建筑要采用新型建筑工业化的方式，保障性住房也要用这种方式来建设，沈阳市目前马上要出台一个政策，要在土地出让中拿出15%，必须做到新型建筑工业化，要求做成品住宅。所以入园的企业在沈阳及周边地区面临着新的发展机遇。原来沈阳市是计划到2015年实现千亿产值的目标，现在到2012年的时候再加上整个上下产业链的联动已经提前完成了千亿产值。所以从沈阳市来说，通过住宅产业化新型建筑工业化实现了一个城市的转型升级，迎来了一个新的经济增长点。现在全国已经有100多个城市政府的领导各个企业到沈阳市学习取经，在推动住宅产业化和新型建筑工业化的方面是做得比较好的。北京市也是走在全国的前列，北京是一支是做得很好，出的政策也很早，有很多试点示范的工程，也有这样的一些龙头企业。但过去没有太注重申报，现在在积极地编申报书。从这个例子来看，一个城市按照新的国家政策的引导下，按照这个方向来发展迎来一个新的发展机遇。
第四，从我们行业来说过去是从没房子到住房短缺到大量地解决住房条件，开发商也是不愁卖，所以粗制滥造很多品质比较差的房子也能够迅速地销售出去，特别是在房价快速上涨的时候，什么房子都卖得出去。现在我们也发现存在很多质量的问题，长期质量漏洞解决不了，质量的顽疾解决不了，通过新型的建筑规划、住宅产业化可以彻底地解决建设行业的质量问题，全面地提升建筑质量、建筑性能，让老百姓既能够买得起房，经济政策来说，又从技术政策来说让大家住得安心、放心、踏实，这是我们从住宅产业化的角度，所以我们看到现在各个地方都在积极地、自发地在寻找如何借助住宅产业化来提高质量和品质。今天下午万科研发中心的王运总经理也要介绍一下万科在推进住宅产业化和绿色建筑方面所做的探索和实践。我想万科也是最大的受益者，因为他们起步比较早，有一整套的集成技术来引领。所以在各个地方招商引资的时候，很多地方想做住宅产业化，但是不知道哪个企业能做，万科能做就把万科招商引资引到这个地区能够低价拿地，做试点示范的项目。万科在扩张的形式上是发展得特别快的，同时建筑品质也在全国所有的开发企业里面名列前茅，引领这个行业的技术进步。所以每一年评房地产企业社会责任的时候，万科都是遥遥领先。虽然也有一些大的龙头房地产企业做得很好，但是在履行社会责任，参与保障房的建设，推进住宅产业化和发展绿色建筑这些方面是略有不足，万科是综合性的引领行业进步的龙头企业。
第五，从行业自身的发展来说，为什么说现在推进住宅产业化一方面是政府积极的引导，很多地方出台了住宅产业化的指导意见，北京市也有相关的容积率奖励，现在市场自发的动力也是越来越强。现在这几年从建设行业自身感觉来说都是深切地感受到建筑材料、人工成本是在不断地上涨，特别是人工成本在大幅度地提高，现场农民工一个是招工不稳定，很难招到人，然后工资水平远远高于产业工人，所以像远大住工，他们在推进产业化方面是最早积极探索，通过工厂化生产现场装配这样的方式来改变传统的建造方式，这样的一种方式也在节约人工节约用工成本方面有极大的优势。很多预置装配的企业，可能用工的工人一个月只有3000块钱左右，有些自动化流水线比较好的车间找一些附近的留守的农村妇女做一些边角余料的修补的工作要1000多块钱，现场有很多的农民工工作很不稳定。所以我们看到大的龙头企业都在积极地推进新型建筑工业化的发展。他们是希望通过工厂生产现场装配的方式改变传统的模式，同时也能够提高质量提高效率降低成本。这是从行业自身的发展来说。推进住宅产业化在这种形势下，可以实现环境效益、经济效益和社会效应。我们有几张图片可以看一下。这是相邻的两个项目，这边是传统的建造方式，这个是新型建筑工业化预置装配的方式，传统的还是需要搭模板和脚手架，新型的方式吊装就可以了，现场也是完全不一样。这个是前一段在重庆开会的时候我在酒店窗外照的照片，我们看到大量的木模板拆下来之后就浪费了。这是第三期的项目，前面的一期二期都在申报绿色的项目，建筑建完之后是非常地光鲜亮丽，我们看到现场污水横流，因为我们一直过去看住宅产业化的工地，对这样的工地已经很不习惯了。所以给我的触动也是比较大的。现在在实现绿色建筑的时候，最好是通过新型建筑工业化的方式，在建筑的过程中也要考虑节约资源和能源的因素。
这个是山东万斯达公司在做流水线的时候找当地的留守妇女做的简单的修理工作。这个是万科做的外墙板和外窗框在预置工厂的时候整体的压制成型，这样彻底地解决了我们行业中外窗框和外墙之间渗水的问题。现在做建筑工业化，做预置构件的时候把渗水的问题解决了，也从中尝到了很多的甜头。这是普通的构件。
什么是住宅产业现代化，可以梳理一下是设计的标准化、生产工厂化、施工装配化，装修一体化，在设计施工装修的时候一步考虑，部品模数化，而不是传统的装修都要现场测量，还要在现场进行切割，完全走模数化，同时是产品的集成化，不是一个个单个的产品，现在越来越多需要对产品的整合和集成，最后是全过程的信息化。这个信息化也不是一个简单的计算机管理，现在在新型建筑工业化的领域在积极地推进，很多大的龙头企业中建上海城建、北京建工都在应用闭幕系统，可以做五围五个方面在一个系统里控制，非常地方便和快捷。很多人对新型建筑工业化和住宅产业化有一些误区，把他们两个容易混淆。新型建筑工业化不仅包括了住宅的工业化，也包括了其他工建商业等的工业化。住宅产业化是一个更加宏观的概念，不仅包括了一个新型的建筑工业化，这是一个龙头，同时也包括了整个标准化模数化等。我们现在也正在给国务院起草推进住宅产业化的指导意见，也要把这个概念重新进行梳理。
第二个方面讲一下企业怎么调整转型升级，前面说了很多住宅产业化的内容，行业里面不管是政府管理部门还是从业者，老是一提到住宅产业化就以为是新型建筑工业化，昨天上海住交委准备第一天拿出100万平米做新型建筑工业化，推进产业化，我说上海市仅仅把建筑工业化定为住宅产业化整个示范项目的规模都很小，每年两三千万平米，只有100万做建筑工业化也很难体现发展的成就。所以我是希望他们本成品住宅、太阳能建筑一体化四节一环保产品应用都纳入到产业化的补贴政策，分门别类地进行补贴。现在我们 最先进的标准是以新型建筑工业化为龙头的，同时还有标准化模数化的，不光是建筑主体结构上考虑的是装配式的，同时在产品集成的时候也是标准化的路子。其实日本一直是这样做的。下一个层级是一般的标准，可以是部分的预置构件，有一些很容易推广的内阁墙、阳台、楼梯等等，可以部分的抑制构件，也希望推广标准化、模数化的全装修。基本的起步的标准我们是希望彻底地改变毛坯房，半成品的模式做全装修，同时加大推广新能源的利用，在建筑里面加快低能耗绿色建筑材料的应用。这个是日本在广泛应用的建筑主体结构和填充物相分离的建筑结构体系，涉及到地面要垫高30公分左右，推广得比较艰难。北京有一个示范工程。我们建筑主体结构是70年、100年但埋的管PVC管只有二三十年的寿命，但它出现问题的时候就会出现跑冒滴漏的问题。如果采用SI体可以很容易地进行更换，达到住宅的预计的寿命。这是传统的粗放式的装修方式，这是普遍存在的。我最近到重庆、陕西、河北等很多的地方拍了一些照片，虽然也做全装修但做得比较简单，有些甚至连台面都没有。没有台面我们跟地方政府邀请说我们去看看老百姓住进去之后变成什么样子了，今天的样板间收纳得很好，因为没有任何的收纳空间，所有的东西都摆在了破桌子和破茶几上面。我们先从材料部品最密集的卫生间等起步。
这是我们倡导的精细化的设计及收纳的空间。我们希望装修完之后不希望住户再敲敲打打，我们都做得特别地到位，我们也给样板间提了一些建议，有些空间还是可以进一步完善的，大部分的装修都是把微波炉放在冰箱的上面，这样家庭主妇使用起来非常地不方便，大连的软件园就做得非常地人性化，在台面下面这是我们倡导的装修的布置。
第三，各个主体怎么调整转型。 我想除了结构在质量方面更应该重视，北京市下半年全面地推广建筑和住宅产业化的示范工程，以及被动式超低能耗的示范工程…我们开发企业一定要有引领性的、个性化的可以达到环保节能的住宅。在建造过程中达到这样的要求，另外在全寿命周期里面让住户享受到高品质的住房，这是我们开发商要思考的问题。从建设行业主管部门来说要适应形势发展的需要，积极地推动各类示范工程的发展。从施工和集团企业来说，有识之士特别是前几年做得比较早的，像远大住工这几年的发展是跨越式的，各地方招商引资纷纷吸引他们入园又给大量的土地做示范工程。所以我们每次开住宅产业化交流会的时候都像今天的规模报名非常踊跃，我们说会场的人数有限，那么提出一个要求每个单位只能来一个人。我们现在部品的生产企业能不能不断地发展创新，按照现在低碳环保节能的要求来研发自己的产品也是非常关键的。包括今天我们要交流的武汉创新渠道烟道直排式也是我们要求的，还有保障性能特别好的门窗等等。要研究适合国家产业发展引导的产品，如果还是固守原来的产品系列，我们一直在外形上做研究，本质上没有进步，未来的发展要受到很大的限制。同时对建材和物流业来说也是一个很大的变化。最近到一些城市看很多建材大市场，随着很多的城市在全部推进成品住宅，建材企业面对的是设计单位、施工单位、开发商而不是过去在大卖场里面销售你的产品。是从B2C到B2B的转变，这可能也要对建材行业是一个很大的变革。所以对企业来说，怎么从被动转型到主动转型去转变，怎么从单一业态向综合产业集成整合，销售对象也是从向消费者、向集成商转移，综合地提高市场的竞争实力。
从未来的发展趋势来说，重点是积极地整合各类示范工程，开发企业都知道社会工程很多，现在我们是希望把住宅产业化、绿色建筑超低能耗被动式包括低碳零碳的各类示范能整合在一起，建造过程使用全寿命周期都能达到未来节能环保的目标。同时我们也倡导鼓励各个企业和地方政府积极地因地制宜、探索自己的发展路径，因为有些城市就是新型建筑工业化像沈阳。内蒙有一些城市中西部城市就提出来全做成品住宅，这也是对我们国家一个巨大的贡献，对老百姓来说也是一个福音。还有，整合产业链，形成一个合力，现在单件产品很多在国际上是很有竞争力的，确保系统和集成整合的功能。下一步我们从行业管理部门来说要加快这方面工程的进展，把优秀的产品以一些示范工程为载体形成好的产品。同时我们在组建国家绿色建材库。2011年建设部以我们中心为主导成立了保障性住房成品采购信息平台。今年1月份开始国务院一号文提出来所有的城市保障房要实现绿色建筑的目标，保障司让我们把国家采购信息平台打造成一个国家的绿色建材库。现在建材企业正在积极地进行自评和申报，下一步要对申报企业进行专家测评，之后形成一个国家的绿色建材库，各个地方的保障性住房以及开发企业可以从国家绿色建材库里面通过绿色建材打造绿色建筑。这是野鸽趋势也希望大家高度地关注。
最后做一个总结，我们在推进产业化的过程中如何按照国家大的发展方针政策去引导行业的进步，政府扶持正在积极地出台政策，培育一个供应和需求双向的市场，包括媒体的宣传和消费者选购产品的引导。第二是因地制宜岂不是先易后难。第三是示范引导，并把各类示范进行联动。第四，通过发展国家住宅产业化基地，还有绿色建材库，以及住宅产业化和绿色建筑发展联盟集聚产业优良产品，促进行业进步。第五，希望在座的开发企业施工企业、建材企业规划设计单位能够积极地抓住机遇，迎来一个更好的发展空间。
谢谢大家！
【李盟】：感谢文主任精彩的解读。住宅产业现代化是转变产业发展方式，提高科技含量和生产效率，降低资源消耗和环境污染的方面，提高人民群众居住舒适度的重要路径。近年来很多城市都在推进住宅产业化方面进行了大量的探索和实践，取得了好的成绩，积累了一些好的经验。下面我们请北京市住房和城乡建设委科技促进中心的赵丰东主任介绍一下北京市住宅产业化发展的情况。
【赵丰东】：各位领导、各位专家、各位企业界的朋友们，今天很荣幸能参加这个会，给大家把北京市住宅产业化工作的情况做一个简单的介绍和交流。
北京市住宅产业化的发展在住建部多年来的领导和支持下逐步地开展了一些工作，也是为了北京的建设实现三个北京的建设目标的重要的方面。我今天汇报的是五个方面，首先是意义，第二是主要成效和存在的问题。也加了一些新的外延的一些内容和内涵，北京市目前来说对产业化的具体的要求主要是有几个方面，首先是要装修到位，在北京做这个有什么要求，第一是要装修是一次到位的。另外要综合应用一些保温复合外墙的装修板，或者还要鼓励一些适用的成套技术，比如说太阳能技术等。还有部品体系的应用，还有适合工厂化生产的体系。
推进的意义，我们觉得在北京推进住宅产业化主要有利于实现节能减排、降低施工扬尘、减少建筑逻辑，提高工程质量、改善人居环境，转变建筑业发展的方式，促进产业结构升级，是实现绿色建筑的有效途径。对落实三个北京建设，人文科技和绿色北京的建设，实现建设繁荣文明和谐和宜居的城市目标有很大的意义。特别是今年施工对空气质量的影响，PM2.5的影响现在也在做这方面的研究，应该说是用产业化方式生产，对PM2.5的降低是很有效的。
我把节能减排的情况介绍一下，这个数据来源是万科集团现在已经做的一些项目上取得的结果。第一是节约材料，包括了单位节约主要是节约木材量非常大，能够达到70%，水的节约就达到了25.8%，砂浆的节约占83%，因为保温材料是装配一体化的，那么在现场就不要施工了，粘结材料节约了83%。能源消耗降低最大的还是耗电量和耗煤量，相当于每平米节约0.63公斤的标准煤，节省率能达到18.1%，施工废弃物方面主要是砂浆的减少。绿色施工，建筑施工的垃圾已经占城市垃圾总量的30%到40%，二次装修的垃圾平均每户是2吨左右。如果是按北京现有的建筑量不进行精装修，北京市现在住宅是2000万的样子，那么有40万吨的建筑垃圾要堆放，可能得足球场那么几十米高的山。这是我们在万科这张图片，这张是万科一个施工现场，就没有建筑垃圾方面的。另外是实行的全装修，对装修这一块对结构的破坏、垃圾的处理都有很大的减排效应。另外是房屋品质的改善。现在基本上用产业化方式建造的房屋能有效地进行改善，预置构件的尺寸偏差一般在3毫米左右，而现场施工大模板浇铸的混凝土可以达到5、6公分，这个标准是3毫米以内。品种度的偏差率是小于0.1%。特别是外墙如果是贴瓷砖的话，我们知道外墙的贴瓷砖的脱落是质量的通病，对反打一次成型的构建，拉拔强度可以提高9倍。另外是建筑物的品质在隔声保温、防火等方面都得以改善。工期外装修的时间比传统工期节约1到1.5个月，然后是阳台楼梯板的安装要节约将近半个月的时间，这是基本上建造工期提高效率这一块，这是一个表，这是有一个沈阳市的万科开展的项目，他们进行的效率的对比。主体阶段可能是作为工业化安装，因为现在工业化安装有一些是初期，所以说建造还需要一些培训和一些磨合，目前阶段来说在主体施工阶段工期是长一些的，但总的工期是节约了，特别是内外装修装饰阶段，节约的效率非常高。整个是节约的工期是115天。
作为发展在房地产开发中作为推进建造方式的改变，应该说是现在也是面临着一个重要的机遇期，一个是劳动力成本的快速上涨，另外一个是节能环保这方面的政策的要求，因为国家政府也出台了越来越高标准的一些节能和环保还有一些安全的政策。另外社会上对住宅品质和质量的要求逐渐地提高，以前选房子是有房子就行，现在还需要看一些品质，品牌好的房屋的售价可能还是要高一些。第四是保障房安居工程的大量的建设，对标准化和标准户型这块的需求也是我们推进产业化发展的重要的机遇。
第二是工作的情况。第一是正体系已经逐步地形成，我们在2010年出台了一个关于推进本事住宅产业化的指导意见，把北京市发展一些目标和原则都推进出来了，另外在2011年北京市十一五建筑功能规划里面明确把住宅产业化的作为一个重要的建筑节能的内容。我们有一个最高奖励3%，万科已经有两个项目在实施和落地了。今年总的300万，60万是在商品住宅，240万还是在保障性住宅中。
第二方面是标准体系趋于完善，现在已经制定了北京市住宅产业化技术管理要点，另外地方标准也编制了几个，将质量检验标准、设计规程都已经批准了进入到发布的程序了。像设计规程也马上就要发布了。
第三是试点示范工程全面展开。目前在商品房那边已经有七个项目约45万平米的产业化项目落地，有些已经建成了。目前奖励面积总共1万多平米，目前申报的有两三个项目，今年大概总的任务数能完全50到60万平米的商品住宅产业化。另外，今年在金域华府项目2#楼采用了剪力墙结构。在试点示范的基础上，12年开始在保障房里面落实产业化住宅项目，重要的项目是保障中心投资中心是开展这项工作，这栋楼就是投融资中心，叫保障房投资中心建设持有的一个项目，今后公租房投资中心大概要完成200万左右的产业化建设任务。这是一个图片，包括了假日风景，第三批次还有长阳办到的项目，还有长阳新里程。科技创新和技术研究逐步深化，我们也在北京市科委有关部门的支持下开展了一些住宅建设工业化关键技术相关技术研究和示范，钢筋混凝土结构产业化的住宅技术标准、质量检验和控制研究的课题。
第五是宣传培训进一步加强，举办一些公益讲座和技术培训，提升一些人员的技术水平，利用媒体全方位地宣传产业化的基本知识。连续多年参加住建部组织的住博会，展示一些成果，开展学习交流。
主要的问题目前在北京来说现在产业化这一块推进应该说我们政策制定现在还是比较早，而且也是比较有效的，但是在落地过程中确实存在一些问题，存在的问题主要是我觉得是这几个方面一个是开发建设单位的创新意识还显不足，另外还是一个建安成本的增量，在没有形成规模优势的情况下实施产业化的住宅会增加一定的成本，目前经过测算高度在60米以下相对于普通的建筑建安成本要增加383到517元，高度在60米以上的住宅增加约109-130元。主要还是一些预置楼板、楼梯这些方面的一些东西和技术，对外墙这块的技术没有在60米以上做一个要求。我刚才说的80米的二号楼是全部做的外墙的剪力墙结构。目前产业链有待进一步整合。
第四部分发展目标。十二五期间北京市住宅产业化的发展目标是在法规标准体系政策调控体系、产业支撑体系等方面全面推进住宅产业化工作，它的示范项目技术集成达到国内领先水平，到2015年产业化建造方式的住宅达到当年开工建筑面积的30%以上，其中保障性住房全部要实施产业化，还有一部分是收购和回购的，回购的项目我们保证度还相对来说低一点。2013年到15年各年的任务目标今年也是300万，明年400万，后年是600万平米的产业化的总额建设量。主要措施是强制推进的范围，是以保障性住房为重点，包括申请利用自有土地建设的保障性住房项目，北京市保障性住房建设投资中心投资的公共租赁住房项目，还中心城人口疏解定向安置房项目应按照产业化标准建设。在普通商品住房中安排一定数量的产业化住宅和全装修住宅的土地供应。
下一步的激励措施包括扩大面积奖励的范围，下一步计划在研究制定相关的政策扩大到保障性住房，二是在突然供应中有限拿地，三是把企业相关的管理也纳入到产业化的一些内容。第四是在招投标中予以奖励加分。五是具体支持产业化部品企业的发展，包括科委、国资委的一些资金对建设构件企业给予一些资金上的支持。
措施包括了加强市级部门和区县部门的联动，对强制实施住宅产业化的项目，市各部门都将依据职能在规划条件、土地出让、年度产业化规模纳入到年度投资计划等方面进行管控。之后是市区两级是各负其责，特别是区级在整个招投标和保障房建设中要把产业化的工作进行落实。
下一步重点工作一是加强组织领导，推动统筹协调。第二是完善技术体系，推进试点示范和新技术的应用。今年的重点是做钢结构的研究。三是培育市场体系，完善资源配置。整合产业链、组成联合体，调整产业布局，特别是建设预置构建部品企业。四是开展技术培训，加强能力建设。我们现在也在研究将产业化有一些内容列入专业人员的资质考核内容，提高专业素质。五是加强宣传推广，扩大交流合作。
谢谢大家！
【李盟】：感谢赵主任给我们介绍的北京住宅产业化的情况。今年2月首个按照德国技术标准低能耗高舒适度的被动房节能项目在水一方在秦皇岛经过德国专家的验收堪称我国住宅建设史上的第一次革命。这对减少能耗增加居住舒适度改善环境质量具有重要的推广价值。接下来我们有请住房和城乡建设部科技与产业化发展中心张小玲处长为我们介绍被动式的超低能耗房屋在中国的实践。
【张小玲】：被动房就是在中国的北京取消了采暖系统，室内仍然可以保持20度，被动房的诞生跟中国有很大的关系的，80年代的时候瑞典的隆德大学的鲍教授在上海住宾馆，那时候是没有采暖的，他就冻得受不了。瑞典虽然是全世界最冷的国家之一，但是瑞典是没有采暖期的，可以依据人的任何的时候都可以把暖气打开，所以他在上海就很奇怪说为什么不给我供暖呢？当时的中国人告诉他，说因为我们国家规定对南方地区是不采暖的，所以他就有一种想法，他说能不能建一种房子，把房子建得特别好，就靠房屋本身能够达到室内是20度的舒适水平，第一栋被动房就在1990年的时候在德国由他的学生是一个物理学家发明出来了，把他自己的家作为世界上第一个尝试。从此被动房就诞生了，自从诞生之后在德国现在已经到了什么地步？现在已经有两个城市宣布无论是既有建筑改造还是新建建筑都要建成被动房。我们跟德国人合作，从2007年的时候就开始把概念向中国 来引进。第一栋被动房终于在今年1月份通过了鉴定，同时我们也体验到了什么是被动房。我给大家做一个介绍。
实际上被动房跟中国的节能建筑是有非常大的区别的，我们部长一直不喜欢被动这两个字，因为中国人特别不喜欢被动，后来我们还是把被动保留下来了，因为它已经成为了世界通用标准，一说到被动式大家马上就明白能耗是什么水平。这个是被动房基本的概念，大的供热需热量是15千瓦小时，有效的制冷需求也是15个千瓦小时，总的一次能源需求是120千瓦小时，楼宇气密性是0.6%，超温频率要小于10% 。墙要小于0.15，同时要有非常好的室内环境，它的通风永远要保持室内是100个PPM以下，这是大概的被动房的基本的概念。我们有什么可以得到这个动机的热？实际上我们每一个人都是一个100W以上的发热体，我们有自然的采光还有家用电器，还有比如说笔记本电脑就是一个100W以上的电暖气，我们把这些热留住之后，这个房子如果做得很好，这个热就足以满足20度以上的要求。秦皇岛的测试的结果也表明其中在冬季某些时候的房间的室内温度都可以达到24度，室内是没有采暖的。除了能耗很低会有很高的室内的质量。比如说我在做第一天的测试的时候，家具刚搬进来的室内的CO2含量是1300，我睡完一夜觉之后是800。你在这个房间休息会觉得越来越舒服，所以两户人家不愿意出来了，他觉得他的房屋不能满足室内的需求了。
被动房有一个传统建筑不用的东西，我们一定要有一个新风换气装置，我们在研究中是特别希望使我们的PPM室内的环境能够把中国目前PM2.5的问题解决，通过过滤就可以使室内空气要比室外空气好的多。当时前面谈到了几个指标，我们都是要用一次能源来表述的。全世界都在同一个水平面上衡量你，就是用一次能源的概念给你卡死了，一次能源跟电能之间的关系是什么呢？电能在中国这种发电频率下，你直接乘以3就够了。所以大家就可以判断出来，实际上我们那个15个千瓦小时相当于每平米每年只用了5度电，就是你的采暖。
被动房房屋在德国是有很重要的战略作用的，因为福岛核电站以后，德国宣布放弃核能，但核能在德国占40%的终端能耗，他怎么有这么大的底气呢？就是因为有被动房。他们宣布2019年起政府建筑都是零能耗，2021年1月1日起，所有的新建建筑将建成零能耗，2050年所有的建筑要节约80%一次能源，同时配可再生能源，他的建筑领域不再向社会争能源了，可以把40%的能耗节约下来。我们国家也在搞节能，但是同德国比较起来我们还是有很大的进步的空间的。比如说德国从过去跟我们同样的能耗，我们国家的能耗是160左右，也就是一次能源，它的目标值是每平米每年20.8公斤标准煤，这个标准煤折成一次能源相当于160个千瓦小时的一次能源，它是现在350%的一半，这是我们追求的目标。我们的被动房是要用15个千瓦小时，所以是有很大的节能空间的，至少比现在要缩小1/10。这是我们国家现在能源的节能状况。我们的能源从我们开始搞节能起到现在大概节省20%的能源，所以我们有极大的空间可以做进一步的节能，也可以使得未来的建筑不再跟国民经济发展中再争资源了。室内环境除了能源极大地降低，我们完全地取消了采暖系统，这是既有建筑改造，我觉得特别像建设部的老楼，德国是不准拆旧建筑的，这是它70年代的建筑，拆一栋建筑是很难很难的，因为要建一个建筑要耗费太多的资源，他把这种建筑直接地改成被动房，这个是一个青年公寓，这是全世界最节能的建筑。建筑师是看建筑形式，而搞能源的是觉得它太节能了，所有的一次能源只有75个千瓦小时。6月份有一个团要参观这栋建筑的。这就是我们的能源要向德国学习的目标。
我国目前除了能耗比较高之外，还有很大的问题这是中国实拍的照片，质量存在很大的毛病，热这是一个很高档的建筑也出现了结露现象，在被动房中是不允许出现的。我们现在追求的不是炒概念而是追求建筑总能源的真正的降低，一定要克服此消彼长的问题。我觉得现在有一些问题是，比如说南方只要遮阳比到了一定的程度就不进行节能计算了。我们现在是用不透光的滤光的膜就降低，这种办法是大大地延长了室内照明的能耗。因为电是一种高品质能耗，所以就会在最后的能耗的时候，因为我们最终判定是不是被动房是要实测来说话的，实测的时候一度电节要换成三度的一次能源所以恳求是过不去的。还有因为不能降低了动机的采暖能耗而降低了夏季的空调的能耗，有一些封闭的建筑，大大地延长了夏季空调的制冷时间。还有不能因为使用地源热泵反而提高了一次能源的需求。被动房用的是一种浅层的地源方式，在极严寒的时候起预热的作用，使得进入到室内的空气不至于太冷，就起这么一个作用，所以是一个很有限的使用。被动房跟现有房屋是有很大的差别的，除了空气的要求之外，其他都有很严格的指标，最重要的是要求室内的空气表面的温度差不可以3度。所以在被动房中虽然没有暖气，也没有冷辐射的出现。
这是我们的项目，我们做完了测试特别地高兴，在里面照了一张照片。被动房实际上是可以设到温度设定的，有一个房间设置到了18度，一个房间设置到20度，其实可以达到22度和24度，穿裙子也非常地舒服，虽然外面是非常寒冷的冬季，但室内是非常舒适的。这是我们在设计的时候对被动房的控制性指标，首先要满足这个控制性指标才可以有可能未来达到这个被动房的要求。被动房对中国社会会带来很大的影响，我们这个项目虽然是一个很小的项目，就是一个18层的住宅，但是我们部长已经去了两次了。我特别想对建材企业说，它全面地提升了建筑质量，你要想做被动房不可能偷工减料，粗放式施工都要回避，我们做被动房的时候，工地上很多人来看我们的房子，他们说没有看到过这么好质量的房子。德国的监理也说你可以通过我们的测试。凡是在做被动房的示范项目中没有哪个开发商说我想偷工减料，这个基本上已经不存在了。它对建材会带来很大的影响，一定要进行产业升级，拿最常用的EPS版来讲，我们已经基本上把标准都做完了。对关键的建筑材料都提出了非常明确的性能要求。我相信，EPS板这个性能要求的是你的尺寸稳定性要小于千分之二，可能中国99%的厂商都不能满足我们的需求。
以前我们不再用的材料现在也开始使用了，比如说新风的回收管道，三层的玻璃窗，过去从来不用的密封的过渡性的材料在被动房中都要进行使用。我们一直在说，中国做了外墙保温系统是从05年开始的，但中国目前做的都是简易板，很快寿命就开始出现问题了，会开裂、会出现很多的问题。德国的外墙保温系统跟建筑是要同寿命的，这就要求我们在整个的过程中简易板已经是不可能了，一个是一个完整板，改用的配件必须得用。
总结一下，中国是可以作出被动房的，秦皇岛项目就是自己做的，施工质量是一个很大的制约因素，因为我们有一个指标，这个指标是室内外压差50兆帕的情况下，换气次数要小于0.6。中国的房子它的换气次数如果满足自己的需求应该在17次左右。如果能达到0.6，我估计现在一个房子一个都通不过。我们秦皇岛项目做得那么好也只是1.2，后来又经过改进，最终我们做到了0.21，跟德国已经是持平了，好好做还是可以做得出来的，一定要好好施工。还有选择正确的材料与产品及构造成为开发商必然的选择。在示范项目中开发商让我们找的是先推荐符合性能的产品，产生再找产品的厂家去砍价。我们从便宜到首先挑选正确的材料和产品，态度已经发生了一个本质性的变化。能与建筑同寿命的外保温系统也得到了应用这个应用有另外一个好处，我们的被动房虽然我们用了20到30这样厚的保温材料，但是我对它特别有信心，绝对不出现火灾问题。我们过去不用的配件，维护系统的配件目前的简易板是从来不再用的。还有窗台板还有散水构造的处理方式，现在中国都不是这样做的，在被动房中都要这样做。使整个建筑处于更为合理的状态。
第三，我们自己实际上是可以完成的，在我们做示范项目中有一系列对项目人员的培训，从理论一直到实际操作，每个项目在操作之前都要做样板房，把所有的关键的节点都要做出来。我们实际上培训的是农民工，他会到这个节点上看当时我是怎么做的，把这个项目做出来。所以我们自己做施工设计，在我们跟德国能源署的帮助下完全可以完成设计和施工。还有一个材料我们需要从国外购买，这个房子会漏水是因为没有这个材料，就是窗的密封材料，室内外都有这个密封材料，这个是必不可少的，它是一个成系统的供应，里面的材料加胶是一个成系统供应的。这个材料在中国的普通建筑中是根本就不用的。但这个是必须要用的，即使做普通的建筑也应该用，如果用了以后就不会有漏水的问题。只有这种材料需要进口。还有，窗我们现在生产不出来被动房所需要的型材，这里面有很多的原因，其实生产这一个完整的窗是很复杂的，除了玻璃本身要有很好的性能之外，型材本身有很好的性能，制约我们的因素是它的密封材料。中国的密封材料是不过关的。我听说已经有厂商在进口国外的材料了。
实际上我们做被动房对中国的帮助应该是很有意义的，它可以大大减缓城市进化进程中的能源和温室气体的减排压力，我们每年减排压力都是20亿，如果50%采暖都是很不得了的总量的增加。还有，对被动房在南方实际上是特别合适的，这个就是中国的上海高档公寓中出现的现象，这个是德国专家给我们拍的，他要花40万从德国进口被动窗把自己的房子给改掉，其实他改了以后也没有用，因为达不到被动房的要求，因为整体的性能还是不够的。这个是南方普遍的房子，这是我自己拍的，中国南方大多数的建筑的质量都是这样子的。
因为现在南方供暖成了中国的一大话题，但是说中国太不人性了，不给南方供暖，实际上他们最低的温度有可能会达到零下5度，我在武汉的时候曾经出现过零下8度。如果做了被动房之后会解决这个问题，又没有向国家申请能源，甚至比现在的能源还低，因为有钱的国家在冬季是要开空调的，一次能源的能耗远远超过北方采暖锅炉房的能耗，这是很不划算的形式。还有一个特别想说的，它可以大大地延长房屋的使用寿命，因为我们的被动房有可能会用到200年到300年甚至是更长。因为整个的围护结构都是处在很好的保护之中的。所以里面不会受传统建筑的风霜雨雪的侵蚀。这个事我觉得跟降低能源或者比降低能源更重要的一种意义，就是因为过去说中国的建筑寿命因为各种各样的原因只有20年，假如说被动房能做200年，在200年当中就可以比普通的房子节省10倍的资源。另外做被动房全装修已经成了开发商必然的选择，必须是全装修不做的话做不出来被动房，这也是被迫性的。我们秦皇岛的项目所有的装修和里面固定的装置都是由开发商来提供的，包括排油烟机厨卫设施一定是由开发商来提供的。这样我们就有可能接近于国外这种比较发达的国家，比如说瑞典，他们根本就没有听过什么叫毛坯房。它的房间包括冰箱以及固定的家具都是要由开发商来提供的，这种做法是大大地减少了社会的资源，也没有像我们现在这样的老百姓进入到毛坯房之后就把开关砸了，这种浪费是特别特别可怕的。现在已经开始在很多地方做了被动房的建设，有哈尔滨、有黑龙江、有江苏南京，他们要做南方地区第一个既有办公楼的节能改造。我们要求一定要改成被动房。还有山西太原以及福建南安，还有辽宁的盘锦。这个开发商特别让我感动，盘锦的最高房价只有5000块钱，他说我想给家乡留一点好房子。
谢谢大家！
【李盟】：感谢张处长的演讲。刚才张处长讲的在2013年5月28日有一个关于召开被动房低能耗建筑技术交流和现场观摩会的通知，希望大家回去看一下科技发展促进中心的会议函。这次会议我们还邀请了一些知名的专家与大家一起对住宅产业化专业的领域进行讲解、分享和指导，接下来有请北京市中联环建文建筑设计有限公司宋兵副总经理给我们介绍一下北京市公租房标准化设计模数化配置与集成样板间。
【宋兵】：我先介绍一下背景，现在我们呆的叫公租房体验馆。外面这几个楼是2200套公租房，是目前保障房投资中心最大的小区。这块地正好是一个空地，后来几个领导一商议说干脆建一个企业馆，一楼是整个北京市保障性住房发展历程的展览。二楼是五套样板间，还有现在坐的多功能会议室。
刚才讲的北京市的“十二五”期间100万套含公租房的25万套。实际上现在只完成了5万套。在前面收购开发商承建的公租房户型中我们发现目前的户型的设计以及装修的标准存在很大的问题，当时投资中心的领导提议说我们能不能成立一个课题组，我是担任这个课题组的组长。能不能给咱们公租房居住的人群更舒适的生活环境。当时中心领导提的建议叫做让这些人有尊严地活着，这是我们成立课题组的原因。后来分别委托清华大学和北京工业大学进行了课题的研究，清华大学主要做社区的规划，北京工业大学在做部品和装修标准化的研究。
我们后来发现整个研发的方向应该是往产业化的链条的搭建方向做。我们在研究的过程中也是引入了产学研一体化的方式，大量的企业、设计院还有装修单位一起来做。在去年的年底我们课题就完成了，我们搭建了五个样板间。目前的课题总共是40万字，准备下个月出版，研发的课题分八个部分，分别是居室空间模块、居室功能研究，收纳体系研究，部品体系的搭建，以及相配套的公法的研究及施工图、建设成本的分析，为公租房进行的产品的设计。我想强调的是，我们的体会是要整个产业链来参与才能把这个产业化搭建成功，这是我们的体会。
第一块模块和模数的研究，为什么要这么研究？我们是希望把居室分成几个模块标准化。研究标准化的前提是要把人在居室中所有的活动固定下来，这是研究相似性和重复性。还有把活动进行场景化。形成一个模板，大家看实际上研究的目的是，像这种得到未来就可以作为储藏的空间。因为公租房的特别是特别小，要把所有的空间都用好。这是我们研究在居室中的活动所占用的空间。模块化实际上是过去在建筑设计中不太使用的，我们是把一个工业设计的理念引入到这里面来。因为既然要想工业化实际上就是把所有的房屋都模块化。这是我们把整个的居室分成了几个模块。把模块再细分，分成餐厅里餐桌的位置，还有人活动的位置，再细分分成比如说地面活动家具墙面，最后归结成什么呢？墙、顶、地、卫生间加剧，这是我们建立八个部品体系的基础，这通过对人的最细致活动的研究而建立成的。在这个基础上，我们实际上去年做了一个很重要的工作，就是把目前建筑的一个模数进行了协调。过去我们在画图的时候只是按一模来画，100毫米。一般来说建筑师比较喜欢用三模300毫米。但是在300毫米和部品之间出现了问题，因为现在所有的部品比如说橱柜、水龙头、台盆都是按毫米来计量的。没有人管它就出现了现在部品生产出来的所有的东西是一个比较任意的尺寸。建筑师给部品生产商一个尺寸是三模的尺寸。中间出现了现场会出现大量的裁切。比如说橱柜，你的台面板要出现大量的裁接，对室内空间精度的设计也不够。目前我们的概念是1%的误差，一个三米台面可以允许有3公分的误差。我们在中间这个部品的层级工业设计师的层级增加了一个30的模数，把300和1毫米之间搭建了一个台阶，以后室内所有的精度空间在细分的时候只按照3公分来细分。为什么这样细分？这样细分的目的是因为30毫米符合加剧的生产模数。我们把室内空间整个从室内到部品之间大的体系通过这个模数搭建起来了。这是我们把空间的一个尺寸按照三模把空间划分起来了。这个空间是我们最经典的。
再把厨房、卫生间在网格下进行细分，之后把厨房的家具、卫生间的部品进行细分。这是我们研究完了以后通过刚才的功能模块的研究，把厨房归纳成三件套、四件套或者是干湿分区的模式。这是在三件套里面再细分，细分成淋浴空间、如厕空间、吸收空间还有洗衣机和墩布池的空间。这里面的尺寸就不是三模了，达到这个精度是30的模数。这是我们研究完了卫生间以后总结下来针对北京市公租房比较适合的一些标准的卫生间的尺寸。
这个是厨房，之后总结下来这么多。对居室来说和厨卫空间有一个很大的不同，因为厨卫空间所有的家居是不能来回移动的，要满足多种拜访摆放的可能性。我们在2200户之间进行了小范围的调研，发现每家对床的摆放方式都是不一样的。这个床可以摆在中间也可以摆在左上角也可以摆在左边，门可以从两边都进。我们要告诉设计师如何在户型中拜访才合理。这是最经典的零居室，是30平米的。红线的位置是我们设计的所有的插座的位置，基本上在中间这条线上和在这条线上。不管家具怎么摆，插座都能够着，这是在设计上讲的绿色，因为可以省很多的插座，不能考虑很多的点都可以有插座。当考虑多种可能性的时候可以省好几百块钱，这是两居室插座的布置，当研究完了活动当中的时候，活动的特性的时候，对居室来说一定要满足多种拜访的可能性。这是居室设计的要点。
第三，讲一下收纳系统。目前我国对收纳系统是没有标准的，比如说住宅到底是多少个立方没有标准。去年我们调研了北京市公租房只进行了60户的调研，我们得出了一个数据，我们想既然目前国家没有标准我们先定一个北京市公租房的最基本的标准。这是对不同户型的调研，这里面很细了，所有的东西都一个一个量出来了，比如说一个鸡蛋到底多少个地方，最后得出来一个表，比如说单身男性平均的是非常低的标准，2.46个立方的物品需要存放。这个数字变成了3.52，为什么？因为成了一个系数，需要有一个拿取的空间，要给手留位置。最后我们调研了一下目前现状的平均的收纳空间是什么。右边的这行数字都需要增加，既然这样我们想会在北京市公租房的体系中增加一个固定的收藏柜，在装修中就把它做进去。最影响生活品质的就是收纳空间，只要不给空间所有的家具和物品都全部地摆在地下了，很乱。这是我们定的北京市目前的公租房体系，所有的设计必须要满足最基本的收纳空间。
第四，研究的目的是什么？我们要建立部品体系。过去在室内，产业化说了很多年，最大的问题是没有成体系。大家都分别在研究，比如说墙顶地研究得都挺好，但组合在一起的时候，这就要对所有的尺寸规格以及边界条
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