三十多年来，房地产行业从兴起到不断完善，经历了不同的发展阶段，在带动经济发展的同时，也出现了持续升温，价格持续上扬和结构不合理的问题。由于房地产关系到国计民生，自然成为社会关注的焦点，国家相关部门不断出台多项调控措施，从土地、信贷、销售等多方位进行调控，以期控制房价，遏制地产过热现象。

 夏国胜：三磊建筑执行董事 · 副总裁 · 设计总监 · 国家一级注册建筑师

　　与此同时，随着城镇化进程的推进，商业复合用地大量增加，城市综合体的开发建设成为新一轮热点。综合体将居住、办公、商业、酒店等功能高度集约的组织在一起，使房地产从单纯的开发销售增加了招商、运营等复合职能，盈利模式更加多样复杂，因此，要保证综合体不同功能正常有序运行并产生效益和投资回报，选择正确的产权模式就非常重要。

　　城市综合体中不同产权物业模式的特点

　　城市综合体主要有两种产权物业模式，第一种模式是建好后出售，一次性回收资金，其特点是快速销售，快速回收投资，减少投资风险和银行贷款压力，这类物业可称为销售物业。第二种模式是建好后持有，通过管理经营和长期收取租金以获取利润，并依托城市发展和土地增值带来资产升值收益，这种物业可称为持有物业。城市综合体开发见着必须针对不同功能确定合理的产权模式，才能确保综合体开发与运营的良性循环。

　　城市综合体的功能组合与配比

　　城市综合体是多种功能的组合体，要确保其融入城市空间、发挥积极作用并同时产生效益，开发商应根据城市现状与发展、资本规模与实力、市场的差异与互补、投资风险与回报等要素理性缜密、量力而行地确定综合体各类功能组合，同时确定各功能在综合体中的区位和配比。城市综合体不是各种使用功能的堆砌，而是由精准的商业开发定位并通过不同功能配比构成有机整体，相互支撑与互动，形成1+1大于2的格局。

　　城市综合体销售物业和持有物业选择策略

　　综合体的开发建设，是对区域内的城市功能、城市结构和城市空间的补充、完善和提升，其本身需良性循环、有序运营，方能发挥其应有的作用，因此选择合理的产权模式非常重要。对于综合体中居住和普通办公功能，由于独立性强，易于拆分，相互间关联性弱，可以采用销售型物业模式；而高端办公的入住企业非常关注办公环境的整体形象和左邻右舍，有同类相聚的需求，以期相互衬托彼此实力和地位，所以高端办公通常采取持有出租的方式来保证整体品质和长期持有带来的价值。由于综合体中商业项目的功能较为复杂，往往是集购物休闲、娱乐餐饮为一体的一站式消费场所，商业个体间关联性和互动性较强，并有多变性和不确定性，对商业整体业态分区、流线组织有较高要求，需要有统一规划、整合管理方能延续其发展，因此宜采用持有物业的方式，为日后商业整体的管理运营提供基础。为保障资金链的连续和减缓资金压力，选择相对独立、易于拆分、租金增长慢并对综合体整体品质和持续经营无本质影响的商铺进行分割出售，也是城市综合体产权物业方式确定的一项原则。

　　持有物业为城市综合体长期发展带来价值

　　综合体的开发前期投入资金大、建设周期长、投资风险高，运营管理是城市综合体健康有序发展的制约因素，对于不同开发商，其经营理念、资金实力也影响着综合体选择销售或持有的策略。综合体销售物业虽资金回笼快，但由于产权分散，会对今后综合体整体运行和经营管理带来难度和风险，对综合体的品质有可能产生负面影响。而持有型物业虽然资金回转周期比销售物业慢，但在后期运营管理过程中便于针对市场主动进行统一规划和整体布局，在运营过程中也可随行就市，及时调整功能，适应市场的变化，从而凸显出持有物业的长期优势。城市综合体位于城市核心区域或副中心区域，区位的优势带来较高的商业价值和潜在的升值空间，随着土地价格上扬，逐渐坚定了开发商向持有物业方向转变的信心。因此，持有产权物业模式是城市综合体长期持续健康发展的趋势，并能为持有者带来长期的价值。

　　随着地产业的发展、REITs 的推出以及保险资金等多元化融资渠道进入商业地产领域，越来越多的商业专业运作团队和人才逐渐成熟，为城市综合体向持有物业模式的转变创造了条件，持有模式将成为商业地产开发的发展趋势。

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