2013年第六届AHF国际酒店投资峰会　　　

　　演讲主题：中档酒店——一座待发掘的金矿

　　主讲人：张宏飚 维也纳酒店集团 高级副总裁

　　张宏飚：我来自维也纳酒店，我们是中国中档酒店规模第一的品牌，上午我做了一个阐述。我本人是这个酒店的CFO，但是同时也是负责开发、融资和信息化的，我们团队每一年要处理的物业信息大概在5000条左右，我们会跟进其中大概500条左右的重点信息，每年签约成功的按照最近半年的数据来估计，今年可以成功签约会有80个项目。最关键的是，这80个项目我们大概会支付2千万左右的中介，在座都是酒店业的同行，肯定会有朋友、业主等等有一些物业的信息，所以我们愿意给成交的信息支付租金的。

　　我今天要演讲的主题有三点，第一点，地产的转型要和体验式消费结合；第二点，中档酒店的机会；第三点，本土的像维也纳这样酒店品牌合作的价值。

　　我讲一下我们整体的观点，因为现在中国的经济面临一个转型，地产也面临着一个转型，所以这种情况下我们怎么样顺势而为，这个是非常关键的，我们的建议，第一，要做好一个策略的研究，跟你们的董事长一定要分析这个行业将会面临的一些变化，比方说房产税的影响，比方说我们常用的一些高端酒店避税会不会有一些变化，包括一些城市综合体投资过度，将来因为电商等等一些冲击出现空置率上升的管理，对策一定要把资产的管理和现金流结合起来。因为大家这么大规模的企业，已经有几千上万的员工，肯定希望做到基业常青的，不是说盖了房子卖了就做一锤子买卖。所以我们现在看到一些领先的品牌，像万达投资一系列影院，甚至游艇等等，布局的原因后面的逻辑是什么。我套用投资大使格雷奥姆说的一句话，“市场短期是投票机，长期来讲是称重机”，好好理解这句话，因为现金流是支撑物业最重要的分量，不取决于短期的营销、包装的概念、一次性的出售，而是说长期的回报。

　　关于中档酒店的机会，今天上午同行讲的比较多。

　　跟本土的酒店品牌合作的价值，我想就讲其中的一点，大家可能也会考虑一个问题，比方说现在地产的酒店品牌未来发展的潜力怎么样，我想打一个比方，假如说PC行业，有做硬件的，有做操作系统的，当然如果说戴尔也好、惠普也好、联想也好，他想把他的操作系统卖给竞争对手，那实际上是很困难的，所以这里会碰到一个问题，可能我们在房地产上是竞争对手，但是未来在酒店管理上有没有可能成为合作，我觉得这实际上是相当困难的。我们尽管是做直营跟管理都做的，但是我们的直营模式实际上是租赁模式，本质上是没有任何行业的竞争在里头的。

　　讲到这里我的报告就做一个结尾，也是我们做服务的讲提高我们听众的体验，我就直接讲我结尾的意见。我们认为怎么样保持企业的基业常青呢？就是要和我们的体验消费紧密结合，尤其要从国情和国民消费的需求出发，把握好中档酒店和全民休闲的机会，要和本土的一些酒店品牌合作，尤其要注重投资回报和现金流的安全边界，共同创造我们这个行业酒店投资的一个美好的明天。

　　主持人马永：谢谢张总的精彩演讲。维也纳这个酒店应该说这几年发展是非常迅速的，甚至有人说出现了“维也纳现象”，因为他们有一个引入资本方面的软银赛富给他投了资金，陆豪是我的好朋友，很多东西张总没有时间把它展开，我们整个酒店现在从投资界来讲，我以前讲了“八大盈利模式”，现在加上“区域性的结构性的盈利模式”，包括李嘉诚，现在纷纷变卖中国的资产到欧洲去投资，反过来前五年他可能是持有中国资产。维也纳目前正在头一条路，跟我们国家的产业政策也结合起来，区域发展战略也结合起来，叫新型城镇化，新型城镇化也带来我们酒店投资和发展的一种新的区域性的变化和结构性的变化，我们地市县以下的酒店正在下沉，给了中档酒店一个更好的发展机会。

　　另外，维也纳的发展引入了资本的力量，所以我看到我们张总的职位是CFO，我觉得我们可能在投资论坛上更应该探讨一些新的盈利模式，这个可能对于我们未来在座的很多酒店的发展会给很多的启示。 (责任编辑：JN113)

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