红星美凯龙总裁兼CEO车建新

　　前段时间，新“国八条”出台，宣告2011年新一轮更加严苛的房产调控开始。作为房地产下游产业的家居行业，会受到怎样的影响？

　　红星美凯龙国际家居连锁CEO车建新表示：“‘新国八条’对于促进房地产市场平稳健康发展，切实将房价控制在合理水平，逐步解决城镇居民住房问题，是比较有力的。对于家居行业而言，短期内或将受到市场观望心理的一些影响，但长期来看市场总量反而增长。”

　　新房

　　新房交易的变动短期内不会表现在家居市场。因为新房要一年或一年半之后才能开始交房，2011年的装修房是2009年下半年、2010年交易的存量房。

　　2008年全国商品房销售面积：65995万平方米；销售额：25140亿元；2009年全国商品房销售面积：93713万平方米；销售额：43995亿元；2010年全国商品房销售面积：104349万平方米；销售额：52479亿元。2010年比2009年全国总量增长了11.3%，因此，2011年新房装修的需求不会低于2010年。

　　旧房翻新

　　房屋基本上5-10年会重新装修一次，平均是7年。2004-2007年的住房很多将在今年翻新。由于住房总量在逐年递增，2004年和2007年的住房交易大于2003年和2006年。今年的二次装修将比去年显著增加，这对家居市场是额外增加的一块。目前家居市场已经开始关注二手房和旧房。

　　空置房

　　“新国八条”出台后，炒房之路彻底被堵死。以往的新房开盘后，往往一定比例的住房是投资、投机型购房者购买的，有些楼盘在交房后数年内仍然少有人居住。据报道，一、二线城市数个楼盘都有非常高的空置率；在2010年之前，特别是2008、2009年，甚至有的楼盘出现过投资性购房超过自住性购房的案例。虽然表面上房地产市场红火，但这一类的房屋交易对于家居市场来说没有意义。

　　“新国八条”出台后，房屋交易量有所下跌，但减少的部分更多是投资、投机型住房。由于目前购房的基本上是自住型购房者，同以往相比，房屋交易后直接装修的比例会大幅提高，成为家居市场的有效需求。

　　更为重要的是，2000年以来积累的投资、投机性存量房，在房产流动性降低、临时性住房需求增多的情况下，为获得资本收益，势必进行打理，转化为居住性用房。如一户人家有三至四套房，可能会一套用于自己提升居住，一套出售，一套装修出租。有四套房以上，可能将多套装修出租。房地产专家认为，房屋出租将会空前活跃。

　　一组数据显示，“新国八条”后，北京地区出租房装修的消费者已经占到家居市场客源的10%左右，上海地区出租房装修的消费者占比11.1%，西南地区的成都、重庆达到20%左右，杭州和郑州甚至高达30%。

　　在未来相当长一段时间，空置房将持续投入装修，成为家居市场需求的新来源，这对家居业是重大利好消息。

　　保障房

　　新政切实加大了保障性安居工程建设力度，安居房、经济适用房的供应量将大幅增加。数据显示，全国各类保障性住房和棚户区改造住房，2008年完成231万套，2009年完成485万套，2010年已开工590万套，基本建成370万套，超过预期目标。

　　今年全国两会上公布的“十二五”住房规划明确表示，“十二五”期间全国将建设保障房3600万套，全国城镇保障性住房的覆盖面积达到20%左右。而今年全国将建1000万套保障房 。按照50平方米一套计算，仅2011年的保障房就有5亿平方米的装修市场。保障性住房低廉的房价节省下来的购房开支，将一定程度上转化为装修购买力，拉动中档家具建材的市场需求。

　　装修资金

　　“新国八条”的根本目的在于稳定房价。住房的刚性需求是长期存在的，并没有因为房地产调控而减少。当房价一定程度得到控制，住房刚性需求将集中释放。在目前的高房价下，购房者大多会缩减装修预算，而房价趋于稳定时，购房者会有更充足的资金投入装修，势必会提高装修档次、扩大装修范围、添置更新更多家具。

　　同时，在房价不断攀高的时候，由于投资回报率高，加上可以用银行按揭的金融杠杆，很多购房者将装修资金用于买房投资，即使自住的房屋也没有资金进行充分的装修。而房价趋稳下降，房屋的资产属性逐渐回归到居住属性，购房者将重新分配预算，加大力度改善装修。

　　宏观来看，中国的城市化进程速度在加快，范围在扩大，当前中国的城市化率是47%左右，美国地理学研究发现，城市化率要超过70%才会趋于稳定。尤其是这一轮产业转移的经济带动，三四级城市、县级城市以及中西部地区的房地产会长期处于蓬勃发展的时期，是家居市场基本需求的长期支撑。尤其在后世博时代，国人眼界更加开阔，生活品味提高，购房后对装修的品质和品位有越来越高的需求。

　　同时，恩格尔系数的逐步降低，中等收入者、中低收入者的购买力逐步提升，都是市场扩大的积极因素。一组数据显示，国内消费一直保持着增长的态势。截至2010年11月份，国内社会消费品零售总额达到13.9万亿元，较09年同比增长18.4%。3月6日的全国人大记者会上，国家发改委主任张平表示，十二五规划尽量体现扩大内需的导向，作为发展的基本点。全球领先的趋势分析机构趋势观察预计，2016年中国社会消费品零售总额将达到5万亿美元，年平均增长率为15%-18%左右。

　　总体来看，短期内对行业最大的影响可能是行业内以及外行无根据的负面舆论，这些负面舆论会影响行业人士的信心和消费者的信心，产生观望的心理，短期内，如4-5月份销售或将一定程度下滑。而长期来看，空置房转化为居住房，保障房大量供应，城市人口的居住率将有较大幅度的增长，家居市场的总量仍然持续在扩大，同时结构也会出现一定的调整，中高端市场的份额平稳或有所下降，中低端市场占比将会较大幅度提高。

　　事实上，如果缺乏切实有效的房地产调控，未来投资投机购房的比例会越来越大，家居市场的有效需求会越来越萎缩；正是因为有力的房地产调控，才使得家居行业长期向好。

　　作为家居流通行业的领军企业，红星美凯龙将在2011年做好消费者服务和引导，增强营销力度，加强企业间的长期合作和双赢，谋求更加长远稳健的发展。

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