全国房价的持续升温在带给投资人升值收益的同时，回报率确开始出现雪崩，以广州为例，广州市区多个板块的楼盘都出现了平均回报率下跌的现象，其中大型楼盘的出租回报率更是创了新低，2013年平均租金回报率从第一季度的2.4%、第二季度的2.1%到这个季度的1.9%！广州租售比已高达921，买房出租77年才能回本，而由于房价由于连续攀升，目前已经进入缓慢增长的阶段，新的投资方向迫在眉睫！

  伴随着管理层《关于加快发展养老服务业的若干意见》公布，养老地产也成为公众关注的焦点！中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。据全国老龄委办公室预计，到2013年底，中国老年人口总数将超过2 亿！目前不但万科、绿城、保利、首创、华润等大型房企纷纷“试水”养老地产，更有泰康、新华等险企出手打造养老社区，甚至连中石化都宣布进军养老地产市场，有的还专门成立了"养老地产事业部"或"养老产业专业管理公司"，养老地产已成为市场上新的蓝海。

  到底是什么原因在催生“养老地产”的狂潮呢？追逐暴利永远是资金的本能！而海南成为了各路资金阻击养老地产最火爆战场。

  由于连年来的雾霾天气让不少北方城市饱受其害，但对于长期主打“好环境、好空气”的海南来说，无疑是一次契机。“特别是去年底和今年初，因北方多地受雾霾天气影响，海南好空气再次被人们所关注”海甸岛海南巨辉营销策划有限公司销售经理王旺说。记者从海南省前三季度经济形势会议上获悉，前三季度海南房屋销售面积增长30.1%，省统计局最新调查结果也显示，房地产景气指数今年首次回升。

  王旺从2009年开始从事房屋销售工作，在他的售房经历中，去年底今年初，是继2010年海南岛被定为国际旅游岛后，看购房人数呈现又一个明显增长的时期。“相比国内很多地方楼市不景气的现象，海南今年的形势确实不错，这跟多地出现雾霾天气有很大的关系。”王旺说。

  王旺介绍，每年9月份，就会有外地人来海南看房购房。“基本上每一个从北方来海南买房的人，就是为了享受更加优质的环境。”

  杨宁是三亚一房产公司售楼处的销售员，他目前所销售的小区一、二、三期房子总套数有3000多套，一、二期早早已卖完。买房的基本是北京人和东北人。

  “海南最近几年申请的地产项目，很多都提出要做养老地产。”省国土环境资源厅有关人士对记者说。养老地产在海南已不鲜见，甚至有风起云涌之势。记者上网大致检索，目前在海南的地产里有养老养生之说的就有海南天来泉养生俱乐部、定安牧屿云天、屯昌木色湖养生项目、澄迈四季康城、官塘万泉河温泉小镇等等，同时记者最近在海口、琼海、陵水、三亚等市县调查发现，已经和即将亮相的养老地产项目主要有以下几种模式：纯养老机构运营型、混合型养老地产型、纯地产销售型。

  纯地产销售型项目是目前海南养老地产项目的主要形式，是在传统的地产开发的基础上，将客户群定位于中老年人，作为主要销售对象。

  纯养老机构运营型。在运营过程中，开发商建好房子后，不出售产权，只是将使用权出租，强调运营能力。针对老人的养老需求，开发商配套老人急需的医疗、保健、娱乐等综合服务，以提供服务来获取利润。海口恭和苑等项目是代表。

  混合型养老地产项目开发时，开发商通过出售房产快速回笼资金，再将利润部分反哺到养老服务配套上，解决纯养老运营型项目缺资金的问题。产品形态上，项目一部分是纯粹的地产项目，靠卖房来营利；另一部分则是提供养老服务运营，进一步满足老人的养老需求，提升老年生活的幸福感、满意度。以琼海天来泉为代表。

  合众人寿保险股份有限公司董事长戴皓回应记者称，以合众人寿该养老社区为例，目前预期年投资回报率为10%左右，投资回报期约在10年左右。而其中甚至扣除了升值收益！远远大于普通住宅和商业地产的平均回报率，保监会允许保险资金投资不动产比例在2012年7月放宽至20%，但是保险行业不动产占比仅仅1.5%！投资空间惊人！

  而养老地产本身所蕴含的巨大潜力。2050年，中国60岁以上人口比重将达到31%，而于此配合，中国老龄科学研究中心的数据则显示，目前我国城市老年人中有42.8%的人拥有存款。每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助总额可达3000至4000亿元。这还不是全部，对于老年消费群体的消费能力，另外一个不容忽视而又无法统计的是子女对老年人的扶助与赡养的支出，在中国“孝道”的民族性格中，子女的支出将极大的加强老年消费群体的购买能力。而年消费群体的消费能力将使得老龄产业逐步成为未来国民经济各行各业中影响最大的消费市场之一。

  巨大的消费群体、较强的消费能力决定了老龄产业市场的潜力，而需求与供给的相对关系，则决定了产业市场是否会成为一个令人兴奋、充满机会的市场。根据全国老龄工作委员会提供的数据，08年时我国老年人市场的年需求为6000亿元，而这一数字在2010年爆炸性增长到1万亿，市场成长超过60%，中国老龄化进程的加速从2010年才刚刚开始，预计2040年，中国的银发产业规模将达到16万亿，而之后的十年，更是将进一步增长，预计最终规模将超过25万亿。

  巨大的市场，惊人的暴利，以上因素造就了“银发经济”养老地产的风生水起！而海南作为中国最富养生养老资源的地区，理所当然成为兵家必争之地。目前海南省每年迎来数十万过冬的候鸟老人，房地产业再度成为海南增速最快行业，养老，将成为海南未来核心元素。

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