这几天，李圆(化名)正在四处搜寻深圳的小产权房信息。在一个有7年小产权房的居住经验的姐妹的鼓励下，她决定也购入一套。“自住就图物美价廉，这么多人都买了，政府也不会强拆，还说不定会‘转正’。”

每一次政策的“风吹草动”，都有可能造成投资者的实际行动，李圆的说法就代表了大多数小产权房的购房者的“赌博”心态。

近日，由国务院发展研究中心课题组提出的“383”改革方案刺激了深圳投资者的购买欲。其中提出，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让的收入，妥善解决这一历史遗留问题。

“90后”小产权房中介王晓华对《第一财经日报》记者说：“这几天看房的人好多，电话也特别多。新闻每天都把小产权房当头条，上一次新闻就给我们打一次广告，不管是好消息还是坏消息。”此前，鉴于小产权房的地下交易的性质，中介和销售人员只能混迹于各大论坛和QQ群。

对于目前充斥市场的“转正”猜想带来的短期“小产权热”，业内人士表示担忧。深圳市房地产研究中心主任助理卓洁辉对本报记者表示，“383”方案只是简单提了一句，没有清晰配套规则，也没有说清楚“转正”条件，需要经过哪些程序，这可能会对土地管理和房地产的市场造成短期混乱。小产权房能否真正“转正”，各地肯定要遵循国家立法和相关政策。

一季度73个违建楼盘在售

李圆看中了深圳龙华新区一个叫清湖湾的小产权楼盘，“外观和花园小区差不多，邻近地铁，还说有专用车位”。不过，最打动她的还是房价——4780元~5730元/平方米，仅有一条马路之隔的商品房“花半里（价格 动态 户型图 论坛）”二手房均价已超2.5万元/平方米。

尽管周围工厂密布，房子也没有房产证，李圆还是入手了，首付六成，剩下的分两年付款，年利率10%。她的观点是，物美价廉才是王道。这也是小产权房的最大优势。

通常意义上的小产权房是指在农村集体土地上建设，并向集体经济组织之外的人销售的商品住房。我国明令禁止农民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用农民集体土地建住宅，小产权房也处于不合法但事实存在的“擦边球”状态。

而深圳官方认为，深圳不存在通常意义上的小产权房。因为深圳经过1992年和2004年两次农村城市化改造后，全市原农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地已转为国有。因此官方认为，深圳农村城市化历史遗留违法建筑不属于小产权房。

但小产权房这一概念早已传遍市场。根据深圳民间俗称，小产权房分为统建、投建和自建三类，包括村集体土地所建的统建楼或集资楼、企业拿地投资所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的农民房。深圳的新增小产权房主要是村委和开发商合作开发的违建房。

数据显示，截至2011年12月，深圳违法建筑达37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。

一份深圳官方调研报告显示，今年一季度深圳有73个违建楼盘在售，其中以宝安沙井和龙华观澜最多，分别有15个和16个。房价最高已达7900元/平方米，均价为4127元/平方米。一季度深圳市新建商品房交易均价则为19869元/平方米，是违法建筑挂牌均价的4.8倍。

一些银行也加入到小产权房的销售中。上述调研报告显示，一季度，有42.5%的违建在售楼盘可以按揭贷款。违法建筑也为深圳带来可观的租金和租赁税收入，分别是37.6亿元、1.8亿元。

事实上，小产权房在全国多地都大行其道。根据全国工商联调研得出的数据，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

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