所谓5.5环，大致将其定义为“东部以通州北苑和梨园、南部以亦庄、西部以房山长阳、北部以回龙观为代表的，五环外围的新城区域”。
近年来，由于城区内供应土地的稀缺及刚需置业挤出效应的显著，这一本来并不存在的概念逐渐形成，这一区域也随着开发商的激战和购房者的扎堆，逐渐被业内外人认可和看好。来自中国不动产研究中心的数据显示，2013年前三季度，北京别墅市场成交总体持续走高，同比增长近15%。创下了3年以来销量新高。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，按环线发展轨迹，成交车头目前驶出了五环，在5.5环处逗留的现象是必然。这一区域内的住宅都是在新城规划基础上建成的，所以设计很先进且人性化，可开发低密度、低容积率、高绿化率的产品，居住舒适度不错。5.5环的另一优势是具良好的轨道交通和城市快速路交通条件，进出方便，费时不多。综上所述，它才在拥堵不堪的五环和偏远不便的六环间有了自己独到的定位。
5.5环兴起的基础，是有轨道交通连接，拉近城区距离：1号线、4号线、5号线、8号线、13号线、八通线、亦庄线等交织而成的交通网使购房人在“作地”和“息地”之间可一小时实现切换，时间成本和经济成本都很低廉。
面包卖得好，面粉也要供得上。目前，五环内已几乎没有可供开发的新土地。而对比强烈的是，5.5环附近土地频出，且量价齐升的趋势非常显著。11月4日，北京8块土地拍出令人惊愕的价格，其中亦庄地块剔除公租房后，楼面价达3.6万元/平方米，东坝南区地块剔除限价房之后，商品房部分折合成楼面价也达到3.7万/平方米。在5.5环楼面价“坐三望四”的背景下，这一环线范围上分布的城市别墅等“轻奢豪宅”产品，成为很多终极置业者的第一选择。
5.5环四方扫描
东
有地铁贯通，周边配套完备，土地市场活跃，是促使一个区域楼市升值的三大要素。通州占全了这三点：八通线将通州与城市核心紧密衔接，沿线还穿起了华联商场、博纳影城、贵友大厦、家乐福等生活配套。加之计划建设的万达广场（价格 动态 户型图 论坛）和高溢价拍出的梨园地块，配套再升级和“面粉”行情走高都增加了东5.5环的分量。
专家点评：通州房价一贯比其他区域更敏感，紧随城区楼市的波动而震荡。近期，这里又有上涨势头。但历史经验告诉我们，通州也是近郊中最被严格把控的“温度计”一旦这里价格过高，整体调控就会开始。所以涨幅会有所节制。（北京中原地产市场研究部总监张大伟）
南
亦庄与天宫院无疑是南城当前最炙手可热的两个板块。但地理位置上一个属六环内，一个划到了六环外。这无疑会让购房人的心理天平更向亦庄倾斜。同时，“国家级经济区”和“国际企业文化园”等特别身份也给亦庄增加了砝码。再承借南城计划的东风，区域内多个楼盘供求两旺。
专家点评：亦庄的魅力除轨道交通和区域规划外，与改善性购房者需求的转移也有关。作为除国贸外的第二大500强产业聚集地、总部基地，在此工作、生活的多为高知高收人群，要留住他们，楼盘的综合品质必须提升。所以现如今亦庄已成为追求舒适品质生活的小资人群的置业新热地。（伟业我爱我家（价格 动态 户型图 论坛）集团副总裁胡景晖）
西
长阳板块位于西南五环与六环间，属标准的5.5环。距市区仅15公里，其中近三分之一的土地在卫星城和高教园区规划范围内，开发优势明显，目前云集了万科、绿地、首创、中粮、城建等大开发商，多数产品目标客群为刚需置业者。
专家点评：长阳的各类配套正逐渐完善，宜居度也不断提升。同时，由于是新兴区域，各楼盘的规划设计、户型产品也较一些老城区更符合现代人的居住要求。该区域的大型房企旗下在售项目一般不止一个，给购房人的可选空间更大。（亚豪机构副总经理任启鑫）
北
回龙观、西三旗、沙河、北七家等板块处北五环与六环间，地理位置距城区略近，周边有由8号线、13号线及昌平线共同组成的便捷轨道交通网络。目前区域内在售项目物业类型丰富，普通住宅、别墅、商业等均有涉及。
专家点评：保利、住总、万科、首开等大型房企开发的项目纷纷在北5.5环落地开花。强大的品牌影响力会增加购房者对区域的认同和信心，从而促成更多成交。（亚豪机构市场总监郭毅）
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