上海昨日出台了房地产从严调控措施，购房者二套房首付提升至七成，外地购房者社保要求也从原来的一年上升为两年。北京、上海、深圳进一步提升调控，这很可能引起一二线城市的调控整体升级。

上海房价上涨逼迫新调控

今年以来，上海住房价格波动明显，近期随着交易量的上升，房价上涨压力加大。面对近期房价持续上涨，上海市政府才出台了调控“七条”，升级上海的调控政策。从七条政策来看，除了常规路数，最大的改变是二套房首付和社保要求提高。

根据上海的新政策，居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。此外，从严执行住房限购政策，调整非上海户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在上海累计缴纳2年以上。

上海调控新政从昨日就开始实施。这一新政有多大的现实效果，业内认为有待观察，主要是上海新政没有从供应量上大幅提高。对于一个供不应求的市场，这种限制只能暂时扑灭涨价的火苗，但房价反弹的可能性非常大。

限制力度强于北京

作为一线城市，上海房价的涨幅一直比较快，以统计局公布的9月商品房住宅房价指数看，同比上涨幅度达到了20.4%，仅次于北京，是全国房价涨幅最快的城市之一。上海版的七条内容，从限制力度上明显超过之前的北京和深圳版本，但效果难讲。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，从限贷政策来看，对二套房贷提高一成首付，这一收紧的实际影响不大。“因为二套房基本都是改善需求，对于改善需求来说，首付能力比较强，一成的首付影响不大。对于刚需来说，如果增加一成首付可能会影响30%的需求，而如果是改善型需求，增加一成首付影响只有5%-10%。”本次上海政策中，外地居民家庭购房缴纳税收或社保年限，从最低1年调整到2年。从上海的人口结构看，常住人口中外地居民的占比超过40%，高于北京。2011年以来，上海在单身人士购房等方面有所限制，本次提高社保年限，可能抑制住一部分非上海户籍人群的购房冲动。

全国示范效应重大

从全国来看，即便是统计局的官方数据，新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15个，分别是北京、上海、广州、深圳、厦门、南京、沈阳、郑州、福州、南充、太原、岳阳、长沙、武汉、乌鲁木齐。这15个城市完成年度调控任务已经基本无望。此外，还有24个城市涨幅在8%-10%之间，这些城市完成年度调控任务的难度都非常大。在上海新政之前，北京、深圳已经收紧了调控措施。业内预计，调控潮很快会扩散到其他城市，尤其是全国一二线城市中房价上涨较快的城市。这有可能对四季度市场走势有明显影响。

而对于三四线城市，全面跟进的可能性不大。这主要是因为自2013年以来，各个城市之间的分化明显加大。一线城市以及个别二线城市价格上涨较快，但是三四线城市市场比较稳定，个别城市甚至出现了下跌，调控压力并不大。

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