京高端住宅市场供应再次为房价高涨累及

就在业内对“京七条”之后高端限购或被取消纷纷猜测之际，北京上周末传出的“今年4万以上项目不再审批”的消息再度将高端市场推到舆论的风口浪尖。市场反馈有人欢喜有人愁。首创置业在CBD核心地段的高端项目禧瑞都（价格 动态 户型图 论坛）楼王产品“天禧”首度推出后，受到市场热捧，提前完成年度预算计划，但在新消息刺激下，决定再加推一部分400平方米的主力户型产品。

供应遭截流 在售豪宅被“保护”

三中全会召开在即，北京房价涨幅居高不下的压力日增，业内传出11月1日北京市住建委召集了在京的40多家高价地开发商开会，会上传达今年对于高价地项目以及售价在4万元/平米以上的项目，一律不再发预售许可证。同时对接下来两个月的房价进行严密监控，年底前涨价项目一律不批，前期上市的项目控制价格涨幅不高于10%。这也是今年6月份相关政府部门对高端住宅市场执行严格审批制度之后，对高端住宅供应再次行政干预。

“这个规定将直接导致之前计划年底入市的中赫万柳地王项目、泰禾北京院子（价格 动态 户型图 论坛）、中粮孙河项目等一批高端住宅的推盘计划被搁浅，从而导致部分高端需求的积累，明年将成为高端项目的集中释放期。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

“高端客户的成交周期本来就比较长，顶级豪宅的成交周期则能达到6个月到一年，而且高端客户的置业需求主要是升级改善，只有少部分会比较迫切，他们考虑更多的是产品的户型、配套设施等要求，如果在售项目中没有能满足需求的，则他们还是会选择等待。所以，对于目前市场上那些产品和配套等条件俱佳的高端项目来说，可以趁此机会揽客。”郭毅说。

显然，已经获得销售许可证的在售项目有望成为此次高端供应截流的受益者。禧瑞都•天禧销售负责人告诉记者，该项目是仅有57套房子的楼王级产品，套均面积约400平米左右，不仅与国家级公园带为邻，而且采取半闭合庭院规划，拥有CBD区域罕有的私家园林景观，地段和规划决定了产品的宜居性与投资价值。所以，项目首批房源推出即被抢购。据了解,禧瑞都•天禧目前意向客户积累已远超预期，为明年后续的推盘计划打下基础。

建委的决定让那些正在办理销售许可证和准备办理的项目遭遇“当头一棒”，尤其隶属上市企业的，因为已经把货量计入可销售产品，预估了销售收入，肯定会对任务指标的实现产生影响。

项目效果图

市场需求旺盛 限制性调控不长久

不过，建委的行政控制手段也没引起市场的轩然大波。

“这只是政府为了完成全年房价控制目标而采取的权宜之计，持续时间不会太久，而且随着‘京七条’的推进，高端市场放开限购应该也是大势所趋。”一业内人士分析。

事实上，尽管今年以来，政府采用了限购限价等多种组合拳来调控楼市，对于更容易产生投资投机性购买行为的高端市场设置了诸多限制性条件，然而从成交数据来看，市场行情并未受到太大影响。

据统计，今年9月，北京在售的56个报价5万元以上的公寓豪宅项目的平均报价继续呈上扬趋势，达到78408元/平方米，实现了过去6个月的连涨。在实际成交价格上，9月公寓豪宅平均成交价格虽然环比下滑，但仍然达到了54526元/平方米。与今年1月相比，北京公寓豪宅整体市场的平均报价与实际成交价都实现了11%的大幅上涨。豪宅价格持续上涨，但成交量仍居高不下。数据显示，9月，北京在售56个报价5万元以上的公寓豪宅项目共有31个项目实现成交，成交套数307套，成交面积5万平方米，环比分别上涨60%、13%。主力户型面积在400平方米以上、套均总价在5000万元左右的禧瑞都•天禧推出的房源销售火爆，农展馆地王一出，包括该项目在内的京城高端项目价格几乎全部再度拉升。

“在严格的限购条件下，高端人群手中的‘房票’非常有限，加之经济、政策等因素的综合影响，高端置业往往向终极置业和家产传承方向考虑，他们一方面会考虑住宅的宜居性，另一方面也会对物业的保值增值性能做严格考量。因此，城市核心地段、宜居、有稀缺性的产品就备受青睐。”禧瑞都•天禧负责人分析。

一位接近政策制定者的人士判断，十八届三中全会之后高端市场的控制将会逐渐放开，回归市场化和企业自主定价，政府对高端市场的调控将主要以税收形式为主。

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