北京市住建委出台地方版的楼市调控新政“京七条”，将推出自住型商品房的消息发布后，“毫无悬念”地成为了时下最热门的讨论的话题之一。
作为一项限房价的北京房市的新政，自住房也不可避免地被民众拿来与此前的经济适用房和两限房做起了比较。
接受法治周末记者采访的专家表示，自住房的发展的前景还有待时间检验，更需要政府制定出科学可行的政策。
带保障性质的商品房
放下手里房屋中介打印的二手房户的型图，打开电脑搜索“自住型商品房”的新闻，成了北京市民张文瀚最近的常态，一想起自住房相当于周边商品房价格7折的“承诺”，张文瀚的脸上就会露出笑容。
今年36岁的张文瀚是北京某公司的白领，每月7000多元的工资虽然不低，但要想凭借这点工资在北京购房未免有些“天方夜谭”。他直言自己就是“夹心层”，“我们这类人不上不下的，那被夹得是相当难受啊！”
原本已打算向父母要钱买房的他在得知了自住房的消息后，就把这项政策视为了“救命稻草”，但他现在也没完全的搞清楚，“这个能打7折的自住房，究竟算不算商品房？”
“自住型商品房定位是商品房，但也具有一定保障的性质，和两限房相类似，叫政策性商品房更为准确。”著名房地产评论员、亚太城市研究会房地产分会的会长陈宝存在接受法治周末记者采访时表示，与普通商品房相比，其价格和户型要受到一定限制，此外“原则上5年内不得转让”的规定也与两限房规定相类似。
“到目前我们已有很多的政策房，自住型商品房是新推出的又一个，这也在一定程度说明以前我们的政策房效果并不理想。”陈宝存说。
提起政策房，很多人首先想到的便是已“活跃”多年的经济适用房。这是由城市政府组织的房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的具有社会保障性质的商品住宅。
据陈宝存介绍，1997年、1998年是我国房改的关键时期，当时商品房的价格和以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距过大，因此1998年国家开始推出经适房，用以解决中低收入家庭的住房问题。
虽然自1998年后，各地经适房迎来了迅速的发展，但对缓解低收入人群的住房困难带来的作用却十分有限，陈宝存坦言，因为监管上的种种漏洞，导致各类“名不副实”的现象屡见不鲜。
经适房面积标准应为60至80平方米左右，但有些经适房甚至超过200平方米以上；两人户申请者年收入应在3.6万元以下，而实际经适房小区内却屡现豪车，一些地方更直接将经适房定义为“公务员房”；面对苦苦等候摇号的民众，倒卖经适房的购房号也成了一种现象……种种乱象极大阻碍了经适房的实际效果。
经适房的调控不力再加上房价的日益飞涨，2007年下半年，北京首先提出了两限房的概念。所谓两限房就是限房价、限套型的普通商品住房。两限房出台之初是为解决中等收入人群住房问题，虽然对家庭资产的准入门槛比经适房更高，但比周边商品房便宜近一半的价格也让需求排号者众多。
但由于政府对房价进行了限制，因此实际中不少开发商开始采用压缩限价房用地等来提高利润；也有的地方政府将限价房地块项目以优惠价格卖给企业，用于单位自建房建设。这些行为直接导致两限房数量大幅缩水，无法满足需求，分配不公仍旧成了最大问题。
“我们不是缺乏保障房，而是给特权者的保障房太多了。”陈宝存强调，分配公平是任何带有保障性质的住房政策必须解决的最关键问题，与两限房和经适房一样，新近推出的自住房同样将面临分配的考验。
分配公正最关键
“分配公平，就是要让真正有需求的人群能够享有。”北京中原地产市场研究部总监张大伟告诉法治周末记者，由于主要照顾的是中端“夹心层”住房问题，因此与经适房和两限房相比，自住房的准入标准相当“宽松”，只要按照限购政策规定在北京市具有购房资格的家庭，就可以购买。
“一方面它没有对家庭资产收入进行限制，同时也放开了对北京户口的限制，这也体现了自住房与经适房和两限房等保障性住房的不同。”张大伟说。
但在陈宝存看来，准入门槛低，再加上比普通商品房低30%的价格，必然会吸引大批有购房需求的民众涌入。一旦正式推出，竞争压力很可能会超过经适房与两限房，腐败、寻租空间也会更大。
目前自住房的具体配套政策还在研究制定中，但可以确定的是，购买自住房依然避不开“摇号”。经适房、两限房的“摇号战争”已经让很多人到了“谈号色变”的地步。更有细心的民众发现，与之前经适房、两限房的摇号由政府组织不同，自住房的选房顺序，将由房地产开发企业组织公开摇号确定。
“组织摇号的主体虽是开发商，但对摇号的监督机制将近似于保障房的摇号模式，确保公正。”虽然北京市住建委副主任王荣武曾让民众放心，但大家仍难以安心。
北京市民张文瀚就直言：“以前两限房政府摇号都没能保证彻底公平，现在开发商再插上一手，猫儿腻更多了。”
为解决这一问题，在“京七条”中也加入了北京将建立限购监督委员会的内容。法治周末记者从北京市住建委了解到，目前组建工作正在进行，将邀请人大代表、政协委员、业内专家和购房代表等参加，定期开展限购落实情况抽查巡查。
“成立监督委员会可以和自住房的推出相配套，这个工作异常重要。”陈宝存希望监督委员会能尽快落实，并认真调查市场情况，保障摇号公开透明。
相较于宽松的准入标准，此次规定的退出机制“5年内不得转让、出租，5年后转让须按届时同地段商品住房价格缴纳购房差额的30%”，却与此前的经适房、两限房等保障房相类似。陈宝存认为，这其中同样有利可图。
比如目前出让的自住房项目规定的限价在每平米2万元左右，按90平方米每套计算，总价也近200万元，而5年后出售，如果房价涨到每平方3万元，上交30%后，仍可获利60多万元。“明显的利益驱使极易造成权力寻租，这也是之前经适房与两限房管理过程中频现腐败、未能达成预期效果的原因。”此外，陈宝存强调，如何计算收益，装修、税费、利息等是不是要在收益里扣除；对中介“阴阳合同”做低价格扩大收益等行为该如何规制；以及如何避免业主将自己的损失再转嫁到购房者身上等，都是今后在制定细则时应考虑的问题。
“自住型商品房能否真正落实，惠之于民，确保住房分配的公开透明、加强事前审核、加大事后检查和惩罚力度，尤为重要。”陈宝存坦言，彻底杜绝分配不公是一项棘手难题，更需要相关部门有极大的决心和更加科学严谨的政策保障。
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