党的十八届三中全会决定提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。国土资源法学领域权威人士指出，我国将进入城乡不动产获得平等权利和法律保护时期。

城乡要素平等交换

国土资源部法律中心主任孙英辉说，市场经济是法治经济，应从整体上把握决定精神，建立城乡统一的建设用地市场，增加农民财产权利，要同加快构建新型农业经营体系，要同市场配置起决定性作用以及坚持依法治国、依法执政、依法行政共同推进，坚持法治国家、法治政府、法治社会一体建设等作为有机整体理解，为打破城乡二元建设用地市场提供长远、根本的法治保障。无论“农地入市”、“小产权房”破题还是征地制度改革，都已经不是“要不要”的问题，而是如何通过推进城乡要素平等交换，付诸城乡平等、公平正义的法治建设来实现。依法治地、依法治市将成为现实。

决定的贯彻落实，将使城乡建设用地方面的一系列法律困局被突破。根据宪法和土地管理法相关表述，农村建设用地只能在符合规划情况下内部使用，如果外部使用，就必须经过征地。而按现行土地管理法，农民集体所有土地使用权可以参与联营，但不得出让、转让或出租。按物权法、担保法等相关规定，家庭承包土地、宅基地不能用来抵押。债权改变后，不得改变土地用途和所有权。决定将有力推动法律的统一，解决土地法规碎片化、矛盾化问题，为城乡统一建设用地市场提供先决条件。

土地管理法修改提速

孙英辉说，今后一个时期，在土地管理法修改提速同时，作为土地基本法的土地法的制定将再次提上日程。现行土地法规重政府管理、轻民事权利倾向将改观，相关民法物权制度将加快建立健全，以行政法、刑法某些条款代替民法保护权能的情况将会成为历史。

修订完善物权法、土地管理法对农民土地使用物权的规定，深化土地统一登记和宅基地管理制度改革，加快农村土地确权登记发证，实行不动产统一登记成为迫在眉睫的任务。在坚持严格的用途管制、最严格的耕地保护制度前提下，不动产登记条例、集体土地征收补偿安置条例、土地利用规划条例、确定土地所有权和使用权的若干规定等将加快出台、完善。

改革最大瓶颈是产权问题

而城乡统一建设用地市场对房地产的影响，不能与决定有关土地用途管制以及财税体制改革、社会保障等问题割裂出来静态评估。孙英辉说，现在改革最大瓶颈是产权问题。土地特别是农村土地产权成为冲出改革深水区绕不过躲不开的顽固堡垒。决定从农村突破，从局部突破，以城乡一体化为总目标，赋权于民，让农民以产权保生存、谋发展，抓住了改革的“牛鼻子”，扩权、规范同步推进，管理、服务一起提升，改革、法治全面深化，有望形成公平竞争环境，增强经济发展活力，长远解决城镇化进程中的法治保障不健全及土地管控难问题，也为房地产调控长效机制提供重要的市场机制和法治前提，非常值得期待。

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