两家以房地产投资业务为主的公司尽管业绩“斑痕累累”，但是转让条件却十分的苛刻。受让方需接手转让标的此前对转让方所承担的债务，还得接受较高的溢价。

债务累累

北京产权交易所信息显示，中节能(天津)投资集团有限公司拟以1.37亿元转让所持天津国能新筑投资有限公司100%股权。

天津国能新筑投资有限公司注册资本1.25亿元，主营工业、商业、房地产投资。根据公开信息，该公司以在天津地区建设“绿色低碳建筑”示范项目为起点，目前主要从事蓟县凤凰山低碳建筑示范项目的开发。中节能(天津)投资集团有限公司则是中国节能环保集团公司目前投资最大的二级公司之一，以节能环保产业为主业，专注于新能源、工业和建筑领域节能减排服务、低碳园区和节能建筑三大领域。

2012年，天津国能新筑投资有限公司实现营业收入469.4万元，净利润为74.55万元；2013年1-10月，实现营业收入1455.16万元，净利润666.86万元。基准日为2013年8月31日的评估报告显示，公司总资产的账面价值和评估价值分别为44847.83万元和45907.67万元，净资产的账面价值和评估价值分别为12591.14万元和13650.98万元，评估价溢价8.42%。

值得注意的是，天津国能新筑投资有限公司从事的房地产项目，一期出现延迟交房，涉及支付违约金的问题；二期存在未开标、销售代理业务逾期、未偿还股东借款等遗留问题。因此，要获得其股权，受让方需付出的代价远非1.37亿元的转让款那么简单。

根据要求，受让方必须是从事房地产投资行业的企业法人，需在股权变更前偿还标的公司对转让方的欠款10190万元。此外，标的企业涉及一笔债权(销售代理业务的保证金7840万元及该业务的部分收益984.14万元)，该保证金由转让方以往来款的形式向标的企业借出，收益归转让方所有。受让方需在受让之后，承担对该业务的保证金及收益的追缴责任，并于股权变更前由标的企业将该业务保证金及收益支付给转让方。

溢价转让

无独有偶，另一家房地产公司的转让也开出了较为苛刻的条件。上海联合产权交易所挂牌信息显示，国开创新资本投资有限责任公司拟以2.25亿元，转让所持深圳市广盛荣投资有限公司45%股权。而持另外55%股权的万科房地产公司明确表示不放弃优先受让权。

广盛荣投资有限公司主营业务包括投资兴办实业、房地产开发经营业务等。2012年，公司亏损1112.11万元，2013年上半年亏损675.97万元。不过，其资产评估报告却给出了高溢价的评估值。公司总资产的账面价值和评估价值分别为26.31亿元和30.13亿元，净资产的账面价值和评估价值分别为3109万元和41305.35万元，评估值溢价高达12.28倍。转让标的对应评估值为18587.4075万元，转让价较评估价也溢价了21.22%。

对于受让方，国开创新资本投资有限责任公司要求其必须同意并执行标的公司2014年度的业务发展规划，并继续承担本次产权转让所涉及的标的企业的债权债务。受让方可采用分期支付的方式，首期价款(含交易保证金6759.24万元)为产权标的成交价格的30%，在交易合同签订之日起5个工作日内支付，其余价款在产权交易合同生效之后1年内付清。

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