【导读】万科斥资一百亿进军商业地产，被形容为开着车换轮子，媒体担心商业地产成为城市黑洞。

万科一直专注住宅地产的开发，在业界颇有口碑。不过，这几天万科在北京推出了一处商业地产的楼盘。财大气粗的万科，不出手则已，一出手，就是大手笔，仅在北京，万科持有商用物业的货值就达到了100亿元。

虽然万科定位于“专注住宅开发”，但实际上，万科早已开始低调地进军其他领域。银行、医院、商业地产、养老地产、旅游地产、产业用地，甚至新媒体，这些领域都有万科的身影，一个有三十年历史的老公司，重新开始做加法，自然引起了业界的关注。

人们关注的焦点，除了万科涉足商业地产之外，自然也会联想到商业地产老将万达的。目前来看，万达似乎并没有对万科的新策略有明显反应，但是媒体已经开始担心，身量巨大的房企纷纷涉足商业地产，到底意味着什么？

据报道，现在各地商业地产方兴未艾，随着住宅市场的调控不断加码，各种大规模城市综合体的建设规划不断出现，在这些规划中，失败的并不少，但是这并不能阻止后来者继续投身于商业地产的建设。

有报道认为，对于地方政府而言，发展商业地产的目的，不仅在于出让地块的地价收入，商业项目的完善还将拉动整个区域的土地和产业价值。

有业内专家认为，商业地产的迅猛发展，源于地方GDP冲动的推波助澜。一只看得见的手一直在引诱蠢蠢欲动的资本力量，两者合力可能吹大市场泡沫。

而万科大手笔地进军商业地产，会不会引起新一波热潮？商业地产，会不会成为城市黑洞？

说到万科，多数人的印象就是，万科是专门做住宅地产的。不过，万科这次来了一个大转身，进入了商业地产领域。万科集团(万科蓝山万科幸福汇)执行副总裁兼北京万科总经理毛大庆对这种转型有个形象的比喻叫做“开着车换轮子”，也就是，在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新的业务。

一业内人士表示，万科这次还不能称为转身，最多说是身子稍微侧了一下。万科主要还是以开发销售住宅为主营业务，只不过是在商业地产或者它称为“商用地产”的方面略微增加了一些比重。

他认为，万科涉足商业地产有两个方面的原因。第一个方面，在中国，住宅开发会慢慢进入到一个瓶颈期，因为人们住房的需求会有一个规模和水平上的制约，比如说人均一套房之后，住房的需求量就会慢慢开始减少。但是商业地产是持续经营的，所以商业物业可以持续产生现金流，这对公司的经营是有帮助的。

第二方面是跟万科的产业链有关系。万科以做大型或中等的社区为主，万科的很多社区一般政府都要配备一定的商业配套，如商铺、商业街，甚至小型的购物中心。万科比较注重整体开发，以前主打住宅，现在是依托于已经开发的一些社区，把商业这一块做扎实，包括持有部分物业，这跟它的产业链有一个匹配度。

万科表示，万科开发的新项目应该叫做该叫做商用地产，同时，这些项目实际上是为了更好地服务住宅开发。这种模式和商业地产大佬万达，以及SOHO中国相比，有哪些自己的特点？

他指出，万达是中国商业地产的领军企业，规模和市场占有率都比较大。SOHO中国跟万达有一定的类似之处，但又有区别。万达以万达广场作为一个主打产品，主要定位为一个城市或者一个城市片区的商业中心，就是说它在全市或者区域级当中，做一个比较大型的商业综合体来开发和运营。SOHO中国主要聚焦于北京和上海两个大都市，以纯粹的办公楼和大型商业设施为主，它没有全国性的发展。万科注重的是社区商业，以社区为核心，跟自己的住宅开发做配套。

万达在商业地产领域耕耘多年。对于另外一个重量级房企万科的进入，万达现在并没有太明确的表态，那么，未来这两家“万字头”企业是否会形成竞争的态势？他表示，这个可能性不大，因为两家企业的发展方向不太一样。慢慢的两家企业可能会有些交集，但是交集比较小，比如说某些万科广场辐射的商圈范围比较大，可能会跟某些万达广场有所谓的重叠和碰撞，但是在大部分时间内，两家企业的大部分项目不会形成直面竞争。

他强调，商业地产并不是以所谓的“高端大气上档次”来论英雄的，而是看投资回报率，其实核心就是租金收益率，这是衡量商业地产开发或运营成功与否的核心指标。大型的购物中心回报率不一定特别高，如果招商不成功，投资商和经营者会亏得一塌糊涂。而社区商业比较稳健，因为很多白领喜欢万科的住宅产品，买万科的小区是用来自住，而不是用来投资，那这些住户就必须要在当地进行消商业消费、购物等等。这种商业社区可能没有很高的租金收益率，但也不会出现亏损，它就是一个比较温和稳定的租金收益率。这样的收益率是可以长期持续经营的，不存在所谓的系统性风险。

商业地产领域已经是房地产企业着力发展的一项业务，未来这个领域是否也会出现房价暴涨的情况，甚至出现严重的泡沫？表示，其实住宅和商业地产这两个领域都随着房地产大势走的，未来两者走势会有差异，但差异不会特别大。他提出，商业地产跟住宅不一样，商业地产如果出现泡沫，泡沫破灭的话，比住宅还要惨，因为住宅可以住，可以租，但商业地如果失败了，可能连一家商家都没有。所以商业地产的投资者一定要小心，因为万一遇到这种大的泡沫破灭，将比投资住宅的损失还要惨。

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