在本报“京承高速别墅景观带”论坛上，多位开发商表示沿线别墅将晋级第一居所

8月18日，由《新京报》主办、搜房网协办的“京承高速看风景———《新京报》京承高速别墅景观带”论坛在昆仑饭店举行。京承高速北京段将于今年年底开通，其沿线主要开发商代表及业内专家就道路开通后对周边区域发展的影响、如何提高沿线别墅产品的市场竞争力、如何塑造京承高速别墅景观带等问题进行了交流。

与会者普遍认为，京承高速路的确给沿线别墅的发展带来了契机，但要注意开发与保护并重。同时，有开发商呼吁，区域内的产品应该走多元化的道路，做到互补，共同提升区域价值，避免同区域产品的恶性竞争。

有开发商指出，京承高速沿线的别墅不要“硬碰硬”地竞争，而应该突出自身特色，突出区域特色，错位竞争。

发言嘉宾

京承高速是区域整合的催化剂。———柯焕章（中国城市规划协会副会长）

别墅的竞争应该是区域跟区域、板块跟板块的竞争。———公衍奎（华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理

我们不怕竞争，而是怕没有一个值得去竞争的市场纪华（北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司常务副总经理）

京承高速景观带是一个很好的平台，沿线项目肯定会一起受益。———肖广策（品嘉房产经纪策划总监）

京承高速就像欧洲的乡村公路。———王冉（当代东君房地产开发有限公司行销客服部经理）

道路交通设施的修建，带来了发展，同时也要求我们保护与开发并重。———昝庆文（东方太阳城销售总监）

我们要把京承高速路的开通作为契机，整合自身和区域优势。———郑维强（北京麟德兴业房地产经纪有限公司总经理）

区域内的产品不应该是硬碰硬地竞争，而应做到优势互补。———陈靖路（北京盛世兆业房地产开发有限责任公司推广经理）

「最新利好」

京承高速北京段年底开通

柯焕章：京承高速北京段预计年底通车，它将直接带动沿线5个区县（朝阳、昌平、顺义、怀柔、密云）及相关地区经济的发展。北京的北部和西部，都是生态区，京承高速将推动生态资源的开发，形成良性循环。而房地产，包括别墅的建设需要依托良好的交通、良好的居住环境。所以，京承高速对房地产、特别是别墅项目的发展有一定程度的帮助。

纪华：北京现在的大方向是“两轴两带多中心”，这在一定程度上改变了我们以前规划发展的弊病。京承高速的开通，将会把城市的功能引到怀柔等近郊区县，怀柔、密云、顺义、昌平等，都会获得一个很好的发展契机。

王冉：我走了很多大城市的高速公路，京承高速沿线的景观是最优美的路段之一，并且目前的车流量非常少，我在京承高速上开车感觉像是在欧洲开往各个城市间的乡村道路上。就从这点来说，京承高速的开通将使沿线每个项目都受益匪浅。

「定位变化」

别墅从第二居所转向第一居所

公衍奎：京承高速的建设和开通将对沿线项目带来影响：一是产品性质将发生变化，会由第二居所变为第一居所；二是由于产品性质发生变化，客户群也将随之发生变化。京承高速路的另一个作用是整合配套的功能，把沿线的配套串在一块儿，并有可能改变现在京承高速路沿线别墅板块的划分。

纪华：京承高速的开通确实会使目前沿线不少别墅项目由第二居所向第一居所转变。产品性质变化了，对项目的要求更高，竞争也相应增大。我们不怕竞争，而是怕没有一个值得去竞争的市场。把这个区域塑造得更好，层次更高，这是开发商应该去做的工作。

肖广策：以MYVILLA项目为例，当初我们并没有把它定位为第二居所，因为第二居所是享受区，而不是生活区，客户层比较狭窄。第一居所的要求一是交通，二是生活配套。京承高速开通，交通问题就得到解决；而项目周边的配套设施及社区内2万平方米的商业配套完全可以满足居住人群的需要。

昝庆文：京承高速路的开通可降低通勤成本，使很多原来的第二居所有了向第一居所发展的可能。东方太阳城从一开始的规划就考虑了很多带有第一居所性质的配套设施，比如大型的购物中心、休闲娱乐场所等。京承高速即将开通，对于很多年轻人和二期清波小镇的业主来说，更是多了一种把这里作为第一居所的可能。

「市场影响」

高速路催化区域整合

柯焕章：京承高速的开通，将会给区域内的别墅项目带来更多便利条件，前景很好。区域内项目多了，外部环境好了，就能够形成一个比较和谐的内外关系。我认为要把整个区域的环境保护好，提高区域品质，从而使其区域价值越来越大。慢慢地，这一区域也就会有自身的特点，客户基数随之越来越大。

从这个意义上来说，我觉得京承高速路的开通是区域发展的催化剂，这是一个很好的机会。

公衍奎：别墅市场的竞争不应该是项目跟项目之间的竞争，而是区域跟区域、板块跟板块的竞争。我们首先要让想买别墅的人群到京承高速路这一区域内来，然后再细分。所以区域的竞争应当是第一位的，其次才是项目的差异和项目本身的品质。区域整合之后，项目的影响力可能会更大。

纪华：我认为现在的开发商开发产品已经融入到一个整体板块的范围，他必须要把项目品质做好，把景观做好，把环境做好，把整个区域的价值提升起来。京承高速路的建设，对城市规划和项目本身都是利好。MYVILLA从7月23日开盘到现在，已经卖出30％。

王冉：京承高速的沿线项目由于区域、地块、拿地方式等的不同造成了项目过于分散。区域内的项目有必要进行系统的整合，使消费人群对这个区域形成一种整体概念。京承高速路的建设正好可以起到这个作用。

「开发趋势」

重视科技、生态和人文环境

肖广策：MYVILLA项目的定位是北欧风格的别墅，一期112套，单套面积300至400平方米，每幢200万元左右，客户定位是中产阶级。京承高速路的景观带是一个很好的平台，沿线项目肯定都会受益。

昝庆文：郊区有条件做一些面积大一点、花园大一点、价格低一点的房子，给业主更好的居住环境。因此，东方太阳城的容积率尽可能低，居住面积、花园面积尽量大。同时，东方太阳城的产品在科技含量、人文关怀方面都做了很多尝试。现在主推的二期清波小镇，共有231套200多平方米的联体别墅。

郑维强：蒙顿卡雀在2000年就已经提出“经济型别墅”的口号，但入住相对较少，原因就是沿线别墅带还没有真正形成。目前周边环境正逐步成熟起来，蒙顿卡雀二期的规划中，产品将挖掘温泉等优势，做成精品。

王冉：万万树MOMA周边现在全部都是绿化苗圃，有8万棵原生树，自然资源丰富。二期别墅将以“零能耗”为科技核心。我们希望通过万万树MOMA为京承高速路沿线提供一些美丽的景观。

「各方建议」

“景观带”要建多元化别墅

柯焕章：京承高速路沿线的房地产开发也需要一定的控制和规划，另外别墅本身的建设水平也要提高，要建成名副其实的别墅。　

我们要加强区域内的环境保护，合理规划度假村和别墅建设用地。有些需要适度保护的地带，在处理好开发与环境保护关系的基础上，也可建设少量的小规模别墅和度假设施。

纪华：京承高速通车对周边区域的影响是一条“带”。现在发展这条“带”、这个板块，不单单是要把项目的产品做好，而且要把产品所在的区域建设好，成为一个景观带的建设，应该说这是房地产发展的趋势。

陈靖路：一个地区的产品不应该是千篇一律。现在北京某些区域已有这方面的倾向。其实，一个区域的产品从用料到建筑风格都应该有所不同。大家都说到“带”的概念，“带”应该是一条有变化的、非常优美的带。我呼吁在座的开发商要协同做出一个规划，使区域内的产品不会硬碰硬地竞争，而是突出自己的特色，突出区域的特色，做到优势互补。

本版采写/本报记者张宏强　

本版摄影/本报记者周晓东（除署名外）

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