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佳兆业忽然激进年拿地132亿 “旧改之王”加杠杆

https://m.biud.com.cn 2013年12月23日09:07 家居装修知识网

2013年年初，此前一向行动较为低调的佳兆业集团，忽然高调出现在各一二线城市的土地招拍挂的市场，更一度出现与直奔千亿的大型房地产公司拉锯式竞价拿地的局面，关于其在今年5月份“十二天进四城”的举动亦颇受关注。

根据记者初步统计，截至发稿前，佳兆业今年获取土地共耗资132.794亿元，其中约93%的金额用于在一二线城市的布局，总计金额超出年初制定的95亿元拿地目标约40%。

年内频繁扩充储备的行为，令其在今年年中时净负债率抬升至82.4%，已超出约73%的行业的平均水平。

而也有行业内的分析师表示，这家被称为“旧改之王”的土生深圳公司，大本营属较早进入“旧改时代”的城市。在面临回归一二线城市竞争大、在销售数据占比30%的深圳土地市场面临诸多旧改项目竞争对手的局面时，抬高杠杆是其走向快速增长的一个开端。

大本营进入旧改时代争食激烈

作为一家创立之时即开始做旧改项目的房地产公司，业界对于佳兆业旧改团队的评价一直不低，“董事长谈判风格很大气”等评价或许即是支撑起这家公司核心运营的一部分。

“从1999年成立以来，佳兆业十几年一直在做旧改，他们在城市更新方面有更丰富的项目团队和项目运作经验。”在徐枫看来，根据目前佳兆业旗下接近40个城市更新项目、总占地面积约1400万平方米的构架而言，“他们可以说是国内规模最大的旧改集团”。

“一般的大公司没有动力做旧改，这种项目从双方开始讨论到后来敲定进行买卖，一般需要三到四年的时间。”有房地产业内人士告诉记者，在开发旧改项目过程中，经常遭遇共有产权纠纷等问题，容易拖累整体的项目进度。

但是，上述人士提醒道，获取旧城改造项目对公司现金流的要求，实际上并没有如公开参与市场招拍挂一般高，对于款项的支付时间等条件均可通过谈判解决。“旧改项目毛利率很高，加上佳兆业的旧改产品主打刚需，销售周转很快，对于公司的现金流贡献很明显”。

统计显示，截至今年前11个月，佳兆业集团在深圳的四个项目，包括深圳佳兆业城市广场、深圳新都汇家园、深圳大鹏佳兆业假日广场及深圳佳兆业悦峰花园，为集团贡献的销售比例达29%，亦令其在深圳现楼市场销售仅次于万科。

“相对来说，深圳是最早进入旧改时代的城市之一，而深圳市场现在土地资源的稀缺，旧改项目成为重要的土地来源。”徐枫提醒记者，目前而言，深圳旧改市场竞争激烈，除了佳兆业，还有万科、卓越等大型地产公司对当地旧改市场亦投入较多关注。

在今年6月，原佳兆业集团旧改猛将耿延良，经媒体确认已加盟卓越集团，担任副总裁兼城市更新集团有限公司总经理，主要负责卓越集团在城市更新方面的工作。而去年年中呈现的万科与佳兆业强悍争食CBD旧改项目一幕，亦一度沸沸扬扬。“佳兆业发展并非一家独大。”

面对彼时深圳市场的激烈竞争，佳兆业集团向表示，“深圳地区竞争虽然激烈，但土地供应少，去化率很快，相应的系统性风险也比较小。公司会利用旧改优势在深圳获得土地储备，且此类项目利润率较高，对提升销售收入起到非常积极的作用”。

相比之下，“华南五虎”之一的富力地产此前在广州市猎德区与新鸿基地产、合景泰富权益获取的旧改项目，由于定位在高端，则在一定程度上影响了该项目的整体周转的速度。