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王健林解码万达广场“升级版”:文化商业旅游一体化

https://m.biud.com.cn 2013年12月27日08:00 家居装修知识网  

13年前,万达集团从住宅地产华丽的转身,投向商业地产,经过近几年的快速发展,成为当前行业内的标杆企业。

今年12月21日,湘潭万达广场隆重开业,这也是万达集团最新开业的“万达广场”。万达集团经过25年的“征战”,截至目前,已经在国内70余个城市开业了84家万达广场,并力争在明年成为全球最大的不动产企业。

如今,掌舵万达这艘“巨舰”的企业家王健林,又有了进一步的打算。去年以来,万达集团再度开始向“文化”转型,王健林身上又多了一个“文化大佬”的标签,但其商业地产“教父”形象,似乎更容易被大众所接受,而“万达速度”更是被业界视为典型。

从第一代万达广场,到第二代乃至第三代,再到万达集团正在力推的第四代产品——“万达城”,万达商业地产走过了一段跌宕起伏的发展历程。在“万达速度”背后,隐藏着怎样的发展路径?

此外,对于商业地产该如何做,后来者是否可以学习万达的经验?

王健林曾表示,万达选择项目,内部有严格程序。万达的商业地产可以学。学得好不好,关键看学习者是否下决心去学,齐白石先生有句名言,“学我者生,像我者死”。万达一个核心是商业资源,年复一年积累起来的,商业地产最核心一条:如何与商家绑在一起?如果一个商家赚钱了,接下来会有很多一起加入。

万达广场出租率90%都算失败

按照王健林的说法,要做就做世界级的。今年初,王健林在万达集团2012年总结大会上表示,预计到2014年,万达集团的“万达广场”将达到110个,集团所持有商业物业达到2300万平方米,成为全球规模最大的不动产企业。

由此来看,万达集团仅用了短短的13年时间,就走完了美国的一些世界级不动产企业需要百年才能走完的路程。

王健林曾自我评价道,“2008年到2012年,万达的资产和收入连续5年环比增长35%,今年增长至少30%。一个超过千亿规模的企业,能保持这么快的发展速度,全世界也不多见。”

如今,随着万达集团的资产规模的日益膨胀,国际资本市场也再度向其抛出了“橄榄枝”。今年4月,王健林耗资6.74亿港元,取得香港恒力商业地产(00169,HK)65%的控股权,由此实现了万达商业地产的借壳上市。

实际上,成立于1988年的万达集团,最早的前身是大连市西岗区政府旗下的一个房屋开发公司,王健林当时以西岗区办公室副主任的身份大胆接下该公司,此后该房屋开发公司通过开发棚户区改造项目赚到“第一桶金”。在此后10余年间,王健林一直在住宅地产上打拼。

直到2000年,万达集团开始由住宅地产向商业地产转型,此时距国家推行“货币化”房改的政策仅有两年。据《博客天下》杂志报道称,在最早的长春与沈阳两个万达广场项目上,王健林也曾吃过大亏。

也正是吸取了上述两个项目的经验教训后,万达广场开始在各大城市“遍地开花”,招商能力成了万达集团的独门绝技。“我们整个万达广场都是满铺开业的,像其他商场出租率达到90%开业,对我们而言就是失败的。”万达集团的内部人士曾向相关媒体表示。

实际上,订单地产模式是万达广场 “开一个火一个”的制胜法宝。

据了解,在万达广场开工前,已经将至少一半的营业面积租出去,与主力店的“先租后建”合作方式,是万达集团“订单商业地产”模式的关键。沃尔玛早在2001年便与万达集团签署租赁协议,在成为万达广场“订单模式”的第一个合作伙伴之后,万达才开始进入实质性的开发。

2003年,万达广场的订单模式逐渐的成熟,并且开始自建投资较小、吸客能力较强的星级影院。目前,万达已经与沃尔玛、麦当劳、肯德基、国美等大型企业签订联合发展协议,内容包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等,然后共同确定城市、地块,并在规划设计与技术方面与合作方完成对接,为租户量身订制商业地产项目。

据了解,王健林曾以时间轴划分万达集团的“万达广场”产品。比如,2001年至2004年开业的属于第一代产品,2004至2005年的属于第二代产品,2005年后发展的是第三代产品。第一、二代万达广场主要依靠城市的中心地带,借助商圈的力量来发展。第三代万达广场发展模式的核心除了有前两代的“只租不售”“订单商业地产”外,又添加了购物娱乐休闲一体化。

此外,值得注意的是,三代万达广场发展模式最核心的还是 “快速开发”。

王健林曾提及,“万达集团开发的所有城市综合体,都在两年内竣工开业,而且是几百商家同时满铺开业。比如广州白云万达广场,11个月实现40多万平方米商业建筑整体竣工开业。武汉中央文化区,10个月实现十几万平方米商业竣工开业。”

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