28日晚11时左右，虽然已经闭店，但刚刚正式开张的昌平区金隅万科广场依然灯火通明。它等来了一位穿着黑色风衣，匆匆从首都机场赶来的客人。
所有人都能一眼认出，这是万科企业股份有限公司董事会主席王石。所有人都看得出，王石非常高兴，不停地说着“非常震惊”、“非常非常开心”、“眼前一亮”、“它能配得上世界任何一座大都市”、“希望全国都有这样的万科购物中心”。
作为“万保招金”里的头号招牌，王石一直坚持住宅产业化，并反对进入商业地产领域。2009年8月，王石甚至在中山大学的演讲中宣称，如果有一天万科不走住宅产业化的道路了，“我即使躺在棺材里，也会举起手来反对”。
金隅万科广场是万科的首个城市商业综合体。是什么让万科正式进军商业综合体，并且初战告捷呢？万科有可能成为继万达之后，国内商业地产界的又一标杆吗？
进军商业源于“被商业”？
本月24日，昌平区的金隅万科广场正式对外营业，当天单日营业额达到616.5万元，创下11月27日试营业以来的新高。而这，也是昌平城区百货零售业单日营业额的纪录。
“自2004年北京城市发展总体规划将昌平确立为承担疏散城市中心区人口的新城后，昌平区迎来城市生活配套功能最大一次完善。”北京万科副总经理肖劲有些王婆卖瓜，但在开幕当天，这句话获得了现场相当多的掌声。
作为万科成立商用地产管理部之后首个商业项目，这座建筑面积达到14万平方米，由3栋塔楼组成，是昌平区目前单体规划建筑面积最大的商业。电影、餐饮、娱乐等体验式消费场所总面积，占到营业总面积的32%。
2004年，《北京市城市总体规划》修编，昌平被定位为纾解城市中心区压力的新城。“由于在规划初期，更多考虑了产业和居住功能的融合，因此，当时规划了生命科学园等产业园区，但是在生活配套方面相对匮乏。”一位参与北京市城市规划修编的专家说。
对于这样的成绩，万科内部非常满意。“2013年的北京万科，你会看到一个全产业链的业务结构，有商业、有酒店、有住宅、有写字楼，还有很多意想不到的东西。”分管商用地产管理部的万科执行副总裁毛大庆表示，万科关于商业的一切才刚刚开始。
“但实际上，万科能够进入商业，可以说是‘被商业’。其主要原因如万科总裁郁亮所说，现在已经拿不到‘干净’的地（即只有住宅，不需建其他配套设施的地）。万科拿地的面积又很大，必然会配备更多的商业。”中国商业地产联盟秘书长王永平昨日接受本报记者采访时说。
他坚持认为，万科本意没有主动进入商业地产，而是还在坚持走住宅产业化这条路，之所以现在变成了商业住宅“二八开”，万科商业地产储备达到数百万平方米，实际是因为住宅供地中已经出现了更多的商业配套。
“10年前，万科万达相争，赢的肯定是万科；但10年后，现在胜出更多的应该是万达。”王永平说。
万科计划建
更多商业地产项目
得出这种结论的原因似乎很简单。王永平分析，由于政府现在更重视持续的税收、拉动消费和解决就业，因此开发商业会比开发住宅更“吃香”。
即使在房地产调控政策严格执行的北京，各区县也在不遗余力地发展商业综合体。以昌平为例，除了金隅万科广场外，如位于昌平城区以东的路劲世界城、位于京藏高速西侧的华彬项目等，均有面积较大的商业项目进行开发并在未来投入运营。目前，位于京藏高速西侧的沃德兰乐园原址的土地规划性质为商业金融业用地、交通设施用地、防护绿地及社会停车场库用地。其中商业金融用地面积约为15.28公顷，建筑面积约为9.93万平方米，建设内容为长城奥特莱斯购物广场及其他附属配套设施及加油站。
在“万保招金”的序列里，万达虽然排不上名号，但截至本月23日，万达已在全国开了85座商业地产项目，持有物业面积居全球第二。万达方面提供数据显示，万达计划到2014年年底以前，实现110座万达广场开业，成为全球规模第一的不动产企业。
“除了万达城等产品之外，万达广场基本上都是商业综合体，只有一代、二代之分。”万达方面相关负责人说。
业内有声音称，万科开始做商业综合体，是在走万达的路线，随后继续保持地产界“一哥”的招牌。
和万达“城市中心”的道路不同，万科的商业综合体多处在郊区或者城市中心城边缘。万科确定的“城市综合配套服务商”新战略，将围绕城市居民的生活链条，逐步发展和完善自身的业务结构。在这样的背景下，商业地产的建设与运营，在产业调整上显得更有意义。
“昌平的金隅万科广场目前的经营状况证明，当时的决策是正确的，未来我们还将延续这一策略，在新城加紧布局。”前述万科商用地产管理部人士向记者表示。记者了解到，除房山区长阳、大兴区旧宫之外，位于丰台区的郭公庄、位于通州的台湖新城，万科都将规划建设大型综合性商用地产项目。
融资模式成业内新标杆？
万科的转型，会对市场产生什么样的影响？
近日，万科长阳半岛项目推出了一批“奇怪”的商业产品，这些200平方米左右、具有会所和住宅性质的联排小商业项目，距离其明年即将推出的长阳商业综合体只有一步之遥。
“万科是以配套商业的心态在做商业综合体，这也是决定其会和万达走不同道路的原因之一。”王永平说，由于万科在发展政策上还没有转移重心，因此对商业地产市场不会产生太大的影响。
但据接近万科方面的人士透露，万科的商业综合体之路将和万达走完全不同的路线。
“如果万达是‘跑跑’，万科一定就是‘坚强’。”这位人士称，在金隅万科广场正式开业之前，万科就已经和资本市场对接，和国际基金有了战略合作。
虽然财报和公告尚未显示如上内容，更多细节不便透露，但这位人士称，这对于万科来说，“是个非常振奋的事情。”
也许正是因此，王石所兴奋的并非金隅万科广场本身，而是资本化运作的新开局。
在金隅万科广场这个项目上，万科并没有如同万达、中粮、华润等开发商一般，直接将商业进行分割销售，通过出让股权来换取了现金流，但是“尽管出让了股份，但还坚持负责运营”。
“这对于万科来说是首个试水运营的商业项目，对于国内很多开发商业综合体的企业来说，也一样会具有直接借鉴的模式。”王永平说。
他认为，正是因为国内缺少更多金融工具，开发商必须靠卖住宅、写字楼来平衡资金，拿销售利润来养持有的商业，因此才会无奈出现了太多“综合体”项目。而万科这种模式，可以同时实现轻资产和高周转率，同时实现做综合体、资本对接，从而实现资金的快速周转。
但这一切，都要基于好的运营团队。只有运营状况良好的项目，才会获得资本市场垂青。
“如果不靠出售，不靠资本运作，万科消耗十年八年，只能得到一个商场，那就毫无意义。”王永平认为，虽然现在商业综合体在爆发式增长，但商业地产依靠运营的时代就要来临。“反过来说，如果资本市场愿意对接，这个商业项目必须从头开始考虑运营的收益回报。”
“资本市场已经提前给万科投了信任票，而他们的答卷，确实也很漂亮。”王永平说。
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