蔡胤
380亿大体量首创“阿房宫”项目惹争议
[ “现在旅游地产多为 假旅游、真地产 ，单纯的旅游项目回报相当漫长，开发商一贯的做法是，套取土地后，先把商业、住宅建起来。”盛富资本国际有限公司CEO黄立冲昨晚接受本报记者采访时分析 ]
北京首都创业集团公司(下称“首创”)在西安的阿房宫文化旅游产业项目，最近又引起了争论。
这个项目计划投资高达令人咋舌的380亿元。分析人士对《第一财经日报》记者表示，项目所在片区的消费能力能否支撑起首创的巨额投资，将考验这家北京国企的运营能力，而近年首创在旅游地产上的屡屡“大手笔”，或将给其带来经营上的风险。
380亿如何回本？
据西安当地媒体报道，2013年6月7日，西咸新区沣东新城和首创签订合作协议，计划累计投入380亿元，建设“首创阿房宫文化旅游产业基地”(下称“阿房宫基地”)，主要发展文化创意产业、艺术（艺术装修效果图）家工作室、特色商业、园林式酒店（酒店装修效果图）、现代（现代装修效果图）服务业和人文旅游，并建设博物馆（博物馆装修效果图）、艺术中心、会议中心、演艺中心、文化交流中心等文化旅游类公益项目。
报告称，首创华夏基金为沣东发展集团信用融资30亿元，用于阿房宫区域的征地拆迁和国家遗址公园的建设工作；双方合作成立阿房宫基金，阿房宫基金总规模100亿元，首期引导资金20亿元，该基金将主要用于投资建设“阿房宫基地”，项目首期用地面积1000亩。
目前，首创在西安的项目，主要是商业综合体“国际城”，地处西安经济技术开发区，距西安市中心10公里。但上述“阿房宫基地”所在的西咸新区位于陕西省西安、咸阳两市建成区之间，远离西安，西距咸阳市中心仅3公里。
“东边有浐灞，北边有经开区，西南有高新区，往南是曲江，都比西咸新区成熟。”一位西安开发商人士昨日向《第一财经日报》透露，目前，西安的高新区、曲江、经开区相对配套成熟，西咸新区则“偏得多”，地价也低得多。
该开发商人士认为，目前西安成熟片区所剩土地不多，而西咸新区地价较低，开发项目仍有利润空间。但他同时指出，目前该片区市场需求十分有限，因此他并不十分看好在此进行地产开发的前景。
“开发商一般很难有动力在这样的地段、用如此大的投资来做项目。”该人士推测说，首创作为一家负债率较高的企业，运作该项目的目的，不排除是通过取得土地来融资，再将资金投入到其他项目中去。
资金能力待考
文化地产升温，吸引了越来越多的地产大佬目光，首创也不例外。
从2012年开始，首创集团及旗下的上市公司首创置业似乎有意于拓展文化旅游地产领域的投资，这从其锦溪项目可见端倪。2012年7月1日，在昆山夏季重大产业项目联合开工开业仪式上，首创集团与中国青旅集团联合打造总投资额达300亿元的“两岸城”项目，宣布在锦溪镇五保湖岸线正式启动。该项目被称为“首创青旅两岸城”，计划分5年完成整体开发建设。项目规划范围约45平方公里，由古镇区、古镇拓展区、民国城、台湾农业创意观光园区以及环湖休闲区五个主题功能区组成。
仅仅只算阿房宫基地和“两岸城”两个项目，首创累计投资就达到680亿元，虽然均为分期投资，但这个数字对于首创而言，无疑是庞大的。
据首创集团网站披露的数据，2012年首创集团营业收入为196.92亿元，同比增长5.1%，利润总额25.27亿元，国有资本净利润2.08亿元。而2013年8月首创置业发布的中报显示，公司2013年上半年继续提高中小户型（小户型装修效果图）的刚需产品推盘比例，签约金额为66亿元，营业收入约48.90亿元，归属于母公司股东的净利润仅为5.62亿元。
高负债的质疑一直伴随着首创置业。2012年上半年，首创置业的净资本负债率曾经达到102%。2013年12月，惠誉国际发表报告称，北京首创置业股份有限公司2013年的净负债库存比率预计将升至45%，而该公司上年的这一指标为47%，处于较高的负债水平。鉴于此，惠誉下调首创置业长期外币及本币发行违约评级至BB ，评级展望由稳定降至负面。
“现在旅游地产多为 假旅游、真地产 ，单纯的旅游项目回报相当漫长，开发商一贯的做法是，套取土地后，先把商业、住宅建起来。”盛富资本国际有限公司CEO黄立冲昨晚接受本报记者采访时分析，旅游地产项目真正收回投资的渠道是卖掉物业，如果阿房宫基地位置较偏，地段不成熟，那即使有物业出售，投入过大的话，也会给企业带来风险。
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