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SOHO西区一举告别物业纠纷?实行“双章共管”

https://m.biud.com.cn 2014年01月08日18:04 家居装修知识网  

“看了这个财务报告,终于知道我们交的物业费都干什么用了,心里有数,交钱的时候才能不堵心。”2013年底,在SOHO西区的公示栏前,一名业主正仔细看着监理公司做出的11月份小区“财务分析报告”。对SOHO西区的业主们来说,这一纸报告的意义非同一般。

SOHO西区的物业纠纷曾经数度成为新闻热点,业主多年来和物业公司的各种矛盾、斗争终于有望画上句号。2013年10月17日,业委会和物业公司在银行开设了共管账号,正式实行“双章”财务共管,11月的财务报告就是双章共管的成果,业主对自己缴纳的物业费拥有了知情权和管理权。据了解,这种“双章共管”模式在本市的业主自治中还是一种新的尝试。“管住了钱就掌握了小区的命运!”业委会秘书长苏润芹深有感触地对记者说。

300多万公共收益

56部“疯狂电梯”得以大中修

SOHO西区上一次成为新闻热点是2011年4月,业委会在第三方监理机构全程监督下,换掉旧物业,引进北京城建物业作为新的物业公司,这种交接开创了北京,甚至是全国的先河。此后的两年多时间,业委会一直在摸索共管的途径。

在这份财务分析报告中,记者看到在收入账目中清晰地列出了11月收到的物业费和公共收益的数额,公共收益这笔账对很多业主来说还是个新鲜事。“以前业主并不清楚小区有多少公共收益,共管账目公开之后,我们才了解到小区一年的公共收益利润有300多万元,而原来的老物业公司上报的公共收益是零。”业委会秘书长苏润芹向记者解释这笔钱的构成,“除了电梯广告,还有商铺橱窗广告、墙面广告,停车位出租也是一笔不小的收入,还有很多剧组在这里拍摄影视剧取景,也要付租金。”

公共收益在很多小区的物业管理中一直都是个谜,而作为小区“管家”的物业服务公司普遍奉行的策略是:“一般人我不告诉你。”这笔钱到底该归谁呢?“长期以来很多人,甚至包括一些律师都对这个问题存在严重误解,认为这个钱归物业公司,实际上物业费和公共收入都是归全体业主。”研究物业管理的专家邵里庭向记者表示,《物权法》和《北京市物业管理办法》对此也作出了同样的解释。

“现在我们按照物业公司和业主四六分成的方式分配这笔钱,一年的公共收益业主享有200多万元,这个‘大红包’不是用来分掉,它最主要的用途就是补充小区设施大修基金的不足。”苏润芹告诉记者,这笔钱在今年已经发挥了不小的作用,“小区的电梯曾经很多年没有检测,还出过事故,被称为‘疯狂电梯’。用这笔钱,完成了小区56部电梯的大中修,这下大家放心了。”有了钱就好办事,同时进行的还有排除强弱电隐患,污水泵、中央空调机组维护保养,清洗油烟道、外墙和玻璃……一个个拖延多年的老大难问题正在逐步解决,业主们很高兴地看到了小区的变化。“这笔钱的作用就是维护提升小区未来的物业价值,让全体业主受益。”

1926万元物业费

物业费第一次收支平衡

“我们现在正在做墙面的粉刷,要是请专门的粉刷公司,可能要几十万元。现在我们自己找工人,一天只要几百元,整个工程可以节省一大笔钱。”苏润芹指着正在工作的粉刷工人,给记者细算了一笔账,“这是我们业主自己的钱,每一分都不能乱花。”

“管住了钱就掌握了小区的命运!”这句话背后的含义是,由业主决定怎样花钱,花多少钱办什么事。在本市大多数小区,都是由物业公司一手包揽,选择保安、保洁、绿化等服务,业主并没有发言权,价格多少全由物业公司说了算。

“共管的一项重要职能是,业主对小区的外包服务有了话语权,物业公司和外包公司签约,没有业委会的公章也不能生效。”苏润芹表示,有了这个盖章权,服务费省下了一大笔钱。“以前我们小区仅仅绿化费就100多万元,现在我们通过招标,多家公司参与竞标,最终找到了物美价廉的绿化公司,一年的绿化费降到21万元,一下子省下了80多万元,服务质量并没有下降。”

通过共管,外包服务的比价和竞争机制已经基本建立起来,而受益的是小区业主。“以前我们小区的宽带费贵得惊人,说出来没人信,10兆宽带一个月4000元。”租用小区商铺的一家图片社老板向记者抱怨,“因为只有一家运营商,完全垄断。”但是不久前,他高兴地发现,宽带价格降到1000多元一个月,“后来,我们又引进了一家新宽带运营商,价格下调了一半多。”苏润芹说。

精打细算的结果是,2013年SOHO西区的物业费第一次出现了收支平衡。“以前老物业公司管理的时候,小区全年物业费将近2600万元,却连年亏损,基本维护都做不到,更不用提大修了。新物业进驻之后,经过评估测算下调了物业费,今年共收取1926万元物业费,完成了日常设施的维护和多项大修,最后还有盈余。”“物业费不亏反盈的小区在北京很难找到。”

200多万年酬金

“小区物业经营一天比一天好。”

小区物业矛盾的核心通常是业主和物业公司的矛盾所致,SOHO西区业主和老物业曾经一度矛盾激化多次引发争端,如今实现共管之后情况如何?

“这是我从事物业工作的职业生涯中最愉快的一次合作,很多小区物业和业委会的关系是对立的,在我们小区是合作双赢。”当城建物业公司SOHO西区服务中心总经理张桂栋向记者说出这番话的时候,记者还是有些吃惊,“其实双章管理的核心是物业管理的酬金制,以往本市绝大部分小区物业管理都是包干制,我也是第一次接触这种管理模式,事实证明,小区物业的经营一天比一天好。”

“酬金制是对物业服务以报酬的形式支付所购买的服务。酬金制不仅要比较精确地计算各种费用,更重要的是提出小区业主需要什么样的标准。依据不同等级的服务标准,业主缴纳不同的物业费。”邵里庭向记者介绍,他认为,这将是北京所有小区未来物业收费的主流形式。

“酬金制实际上就是业主按照物业公司服务的等级给他们‘发工资’,而不是物业公司拿走一笔物业费自己去经营,只有账目透明共管才有可能实现酬金制。”苏润芹告诉记者,按照第三方监理公司的评估结果,全年物业费的8%作为城建物业的酬金,公共收益的40%也归物业公司所有,而物业公司必须提供符合这个酬金标准的物业服务。

“对于我们来说,经营的压力和风险小了很多,现在物业公司亏损率很高,我们每年拿到的酬金和公共收益可以达到200多万元,这个利润相当不错。”张桂栋表示,拿到这笔钱的前提是为业主提供高质量的服务,评估和监督由第三方监理公司来做。“终于见识他们的厉害了,小区那么多座楼,他们检查得非常细致,每一个楼层,甚至一个灯泡都不放过。”张经理拿出一份最新的物业监督报告,厚厚的一大本,有图有真相,“这里面所提到的问题,我们必须立刻改进,否则可能会影响评级。”

缴费率80%升到95%

“找到破解社区矛盾的一把钥匙”

“小区维稳的核心就是业主和物业公司的和谐共管。”邵里庭深有感触,“很多业主以为物业服务公司就是看个门、扫扫地、收费,不清楚还有那么多需要花钱的地方。所以经常出现物业公司觉得不交物业费耍赖皮,业主却觉得自己为什么要花那么多钱。一个要涨,一个要降,物业公司与业主之间缺少契合点,就引发了矛盾。”

业委会和物业公司双章管理的“酬金制”模式正是邵里庭提出的解决这个矛盾的方案,“把账算清楚,明明白白公示,业主知道把每一笔钱花在哪里,缴费自觉性才会提高。”与此相配套的一系列制度还包括在银行开设共管账户,双章备书,引入第三方监理,财务透明公示,实现物业费预决算管理等等。目前,SOHO西区、长河湾等少数几个小区已经试行这一模式。“才刚开始起步,具体效果还要再运行一段时间才能得出结论。”

在SOHO西区,目前可以看到的一个成效是,物业费的收缴从原来的不足80%上升到现在的95%以上,“这个情况大大好过预期。”张桂栋总经理分析,“这是业主对我们物业公司的一种信任,共管账号建立之后,账目公开透明,双方全都做到了心里有数,各种项目的经费支出按照计划进行,达到了业主要求的服务水平,自然业主就不会拖欠物业费,这是一种良性循环。我们发现,和业主沟通并不是一件难事。”

“这是破解社区矛盾的一把钥匙。”邵里庭说。“社区的和谐、可持续发展的破题之法正在于此。而解决了业主与物业的矛盾,在很大程度上就解决了小区的维稳问题。”

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