新型城镇化的发展路径正在改变着中国房地产行业的竞争格局。
日前，2013年中国房地产企业销售排行榜正式发布，除绿地、恒大对万科发起挑战受到普遍关注外，以世茂房地产、融创（中国）等为代表的“高增长房企”也被认为有实力在2014年中进一步改写中国房地产行业的格局。
高增长的态势有望在2014年持续。包括万科、世茂、保利等房地产开发企业都已经调高了2014年的可售房源货值。与此同时，城市布局的调整和拓展也已经开始，除了北、上、广、深四个传统的一线城市外，拥有良好产业基础和消费能力的三线城市，也开始成为房地产开发企业布局发展的重点所在。
不过，新型城镇化发展在城市布局方面仍给房地产开发企业带来一定的风险。由于二三线城市房地产市场分化的趋势愈发明显，一旦进入未来房地产供应量较大而缺乏产业基础支撑的城市，房地产开发企业的运营风险，将逐渐显现。
持续增长
虽然楼市调控并未有丝毫放松，但万科、世茂、保利等一线房地产开发企业的销售额保持了持续的“高增长”态势。《2013年中国房地产企业销售排行榜》显示，在排名前十的房地产开发企业中，销售额增长率仍然实现了20%~46%不等。
万科2013年期末简报显示，2013年全年，万科实现销售金额1709亿元，销售额同比增长21%；保利地产[0.00% 资金 研报]2013年期末简报显示，保利地产全年实现销售收入1292亿元，同比增长23%；相比于这两家千亿级房地产开发企业，2013年世茂地产全年销售额增长率为46%，全年实现销售收入670.7亿元人民币。
在此背景下，一线房地产开发企业仍打算继续增加2014年的房地产可售房源。《中国经营报》记者了解到，截至目前，万科在2014年的可售房源货值约为1500亿元人民币。按照目前的规划，到2014年2季度，可售房源货值有望达到1800亿元人民币。与万科的情况类似，世茂地产也在积极准备扩充2014年的可售房源货值。
某集团研究报告显示，截至2013年12月31日，世茂集团存货可销售房源货值约1300亿元人民币，2014年上半年，按照世茂的平均发展速度，还将新增约200亿元的货值，从而在2014年世茂将实现1500亿元的可售房源规模。
“世茂的去化率平均在70%左右的水平，如果能达到这一去化率水平，世茂有望在2014年底，实现销售额进入1000亿元的门槛。”某机构分析师孙项东向记者表示，在总体市场走势基本向好的前提下，可售房源的存货多寡，将决定最终的销售业绩能否进入“千亿大关”。
布局扩张
与房企可售房源“超额备货”的策略同步，房地产开发企业拓展城市布局的冲动强烈。2013年11月对100家典型房地产开发企业进行问卷调查，调查结果显示，超过85%的受访开发企业正在或者有意在2014年扩展城市布局，其中74.3%的受访企业有意继续扩大在二三线城市投资和业务。
世茂集团董事局副主席许世坛向记者表示，世茂在2013年将原有的8个城市区域拓展到10个城市区域，相比2011年确立的8个区域，2013年新增加了重庆和深圳两个城市区域。在重点区域长三角及福建，世茂在上海、杭州、昆山、张家港、福州、晋江、泉州、石狮等城市的开发面积和销售额，占世茂全年开发面积和销售额的50%以上。
据世茂集团副总裁蔡雪梅透露，在晋江、泉州、石狮等这些传统意义上的三四线城市，世茂往往可以实现一次开盘或者一月销售10亿元甚至20亿元的水平。
“在这些城市，我们会采用深耕的策略，不断加大投资，并且提供多样的产品满足不同类型的需求，扩大在这些城市中的市场占有率和销售业绩。”许世坛说。
与世茂地产的策略类似，万科也先后进入了福州、昆山、泉州、石狮等非传统热点城市。万科一位不愿具名的高管称，昆山、石狮等城市均具有良好的产业基础，“昆山承接了大量上海的产业转移，人口增长速度很快，石狮、泉州则拥有良好的制造业、转口贸易等产业基础，因此，有足够的消费能力支撑当地的房地产市场。”
“在选择城市上，我们还是持有比较慎重的态度，不盲目扩张，以规避风险。”许世坛告诉记者。
许世坛强调，在选择城市方面，世茂更多考虑城市的人口、消费能力和产业基础。如晋江、泉州、石狮等城市，虽然并非一二线或者区域中心城市，但是却拥有十分完善的产业基础和极强的购买力。同时，他告诉记者，世茂已经形成了一整套进入投资城市的负面清单。
政府对于二三线城市的分化格局，也已经有所察觉。国土资源部曾向地方国土部门强调，要求前几年土地供应规模偏大的城市，应适当放缓住宅用地的供应，按照这一要求，70个大中城市，供地规模同比减少的有23个，其中绝大部分为二三线城市。
世联地产[0.23% 资金 研报]数据显示，二线城市中，营口、丹东、鄂尔多斯[-3.89% 资金 研报]、温州等城市则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去化时间多超20个月，丹东楼市库存去化时间甚至达73.3个月。未来供应方面，京沪供应规模仍有不足，二线城市市场库存或将继续积累。
“房地产市场再也不是几年前所面临的铁板格局了：一、二、三、四线城市都在涨。经过10年高速增长和快速发展，房地产市场在今天已经出现了分化。有的城市，房地产市场还在上涨，压力还比较大；有的城市房地产市场基本平稳，房价基本稳定，供求基本平衡；而有些少数城市房价却在下跌。”住建部政策研究中心主任秦虹告诉记者。
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