安德鲁·克鲁尚（Andrew Cruickshank）是法国巴黎银行集团房地产公司（下称“法巴房地产公司”）国际投资部资深高级总监，长期驻扎在伦敦。最近他们的团队帮助两位分别来自香港、泰国曼谷的超高净值投资者，完成在伦敦购房置业投资。
这两位投资者选择在伦敦核心区域购买商业地产物业。香港投资者看中的是市价1亿英镑的项目；曼谷投资者购买的商业物业项目价值6000万英镑，占地面积5000平米，租金回报率在4.5%。
法巴房地产公司给他们提供的一站式服务包括：了解投资者需求和对伦敦熟悉程度、实地踩盘、出具评估报告、联系律所、税务等。完成交易后，还帮他们管理物业。
安德鲁向21世纪经济报道的记者说，伦敦的房贷市场很发达，个人投资者购买优质资产通常只需首付3-4成，就也很容易申请到贷款。最近一两年，他还明显感觉到，中国内地投资者正成为伦敦楼市需求的重要力量，但绝大多数个人投资者都喜欢选择住宅项目。
2013年，包括中国在内的国际投资者占海外投资市场份额的三分之一。这表明除亚洲首富李嘉诚外，法律税务体系透明、成熟的英国楼市也吸引着中国众多高净值人士。不过安德鲁提醒，税务成本、潜在的损失风险仍值得中国投资者的警觉。他还强调，选择好的房产以规避风险也非常重要。
市中心区域回报率4.5%-5%
安德鲁的团队通过香港、新加坡等地的办公室及巴黎银行总行财富管理部、私人银行部门，与中国内地的个人、机构投资者取得联系。从他多年的观察看，中国内地投资者兴趣正发生改变。
之前不少中国人是因为孩子在伦敦读书，才在学校周边购买房子。但目前中国投资者伦敦买房的目的中，投资占比已达50%左右，并且绝大多数个人投资者都喜欢购买住宅项目。这些投资者关心的重点是：位置、配套设施、产品、规格，以及租金和资金的升值空间等。
不仅是中国的高净值投资者，让安德鲁印象深刻的是，大多数在伦敦的海外购房者都在换口味。之前他们喜欢伦敦地标性、名气大的物业，但现在变得越来越聪明，越来越像伦敦本地投资者，关心物业的升值潜力，愿意冒风险去选择一些中心城区之外的物业。
区域选择方面，以往都是青睐购买伦敦核心市区的项目，但他们现在已经把目光转向市中心以外区域，如国王十字区、斯特拉福区等地，甚至包括伦敦周边城市。
良好的上涨势头，是伦敦楼市吸引海外投资者的重要原因。目前价格已接近2008年金融风暴前创下的历史最高点，虽然2008年的跌幅曾超过40%。
安德鲁表示，当地业界认为伦敦房价正处于新上涨周期的开始阶段。一方面英国经济的增长势头比较强劲；另一方面海外投资者资金不断涌进伦敦的住宅、商业项目，包括仓储、购物中心和写字楼等物业。预计未来3-5年，伦敦中心城区的住宅项目仍有上涨潜力，某些项目的涨幅可能达到30%。
租金回报率方面，以商业地产的项目为例，安德鲁说，2008年危机最严重的时期，伦敦楼市的租金收入确实出现过问题，但核心区域仍然很坚挺，现在反弹更是强劲。
临近白金汉宫、邦德街伦敦西区，甲级写字楼的平均租金是110英镑/平方英尺·年；在摩天大楼林立的市中心，也是银行、律所、保险公司等机构的主要聚集地，平均租金水平在60英镑/平方英尺·年。西区的回报率可达到3.75%，市中心区域在4.5%-5%，低于欧洲大陆的主要城市。西区的空置率为4.2%，市中心区域为5.6%。
安德鲁分析，对于海外投资者，现在的租金回报率已有吸引力，并且租金仍出现上涨趋势，通常每隔5年业主就可以和租户协商上调。另外伦敦属于净收益率，即租户承担维修等所有费用，业主只需要每个季度上门收租，这与德国、法国的毛收益率有本质的差异。
首付五成，贷款利率3.5%-4%
上海一位从事海外置业的资深人士告诉21世纪经济报道记者，伦敦发达的房地产金融市场，还可帮助海外投资者放大投资回报。机构投资者到伦敦购买物业，首付比例为50%，其余可向银行、保险公司进行贷款融资。个人投资者也很容易申请到60%-70%的贷款，甚至有的期房项目，购买时首付只需10%，其余都可通过贷款解决。贷款利率在3.5%-4%，贷款期限在2-10年。
另外，上述人士表示，具体的投资架构设计上，包括中国的海外个人投资者也有优势。大多数可以选择在泽西岛（Jersey）、卢森堡等离岸市场成立SPV工具（即特殊目的机构/公司），再到伦敦买房，好处在于合理避税。
税务成本是高净值人士到伦敦买房需要考虑重要因素。在交易环节，需要支付的印花税通常在1%-5%不等，具体根据房屋的总价值确定。比如，房屋价值在50万至100万英镑之间的，印花税税率为4％。不过大量的海外投资者通过SPV就能合理避开印花税。
投资伦敦的住宅项目，在持有期还要每年缴纳市政的物业税，但税额并不高，比如市价100万英镑的房子，需支付2000-2500英镑/年。如果将房子出租给其他人，由租客承担这项费用。
海外投资者离岸持有物业，租金收入还需要支付房租20%的所得税，但银行债务、相应股东贷款的利息，资本津贴（折扣免税）及特定的管理费用，可以纳入税收抵扣。
法国巴黎银行最新出炉的伦敦购房指南就举例，购买1亿英镑商业物业，其中5000万英镑可由银行贷款解决，其余5000万分别来自股东借款以及股本金。在扣除各项费用后，海外投资者最终得到极好的英国有效税率优惠，并且投资者在泽西岛等离岸地不需要缴纳收入的税费。
新买家显然更倾向于收购离岸公司来规避印花税。如果投资者在离岸市场做合理规划，并将该物业作为一项投资（而非交易股票），在退出环节将不会在英国产生直接税费。
虽然一般情况下，在伦敦购买房产的海外投资者无需交纳资产的收益税，不过2013年底，有消息称英国政府正考虑向海外的投资者征收差别资本利得税，以遏制不断上涨的房价和体现公平。
另外，风险因素仍需要警惕。在过去一两年，安德鲁就曾经目睹不少海外投资者在伦敦楼市铩羽而归。他总结这些个案有三个共同点，一是投资者经验缺乏和好的建议；二是错误选择房子的位置、项目；三是遇上并不诚信的卖家。
他给中国投资者的建议是，首先要实地考察伦敦的楼盘、区域状况；其次提早与当地的物业咨询师、律师、税务咨询师沟通，制定合适的贷款、税务方案。
最近他服务的一位来自中东高净值客户，在他们团队建议下，购买之前的12个月时间里，就仔细考虑对比了两处写字楼房产，深入了解它们所处的区域、租赁人、承租需求，针对中期资本增值潜力做了评估，还对当前他们各自的所得收益特别关注。
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