2013年，尽管部分三四线城市的楼市出现供应过剩、房价下跌的迹象，但在政策松绑、资金宽松、楼市整体回暖带动等一系列利好因素的影响下，三四线城市的楼市成交面积和成交金额的平均增速在10%左右，房价也基本上呈现停滞或微幅上涨趋势，而楼市出现问题的也仅限于能源价格下跌集中的一些区域（如鄂尔多斯 、神木和榆林）、受出口下滑影响的区域（温州、无锡 和常州 等），以及产业基础较差的城市。

今年以来，不管从市场表现还是从资金面来看，三四线城市的楼市面临着整体严重下滑，甚至是崩盘、泡沫破灭的趋势。首先，三四线城市住房销售出现严重下滑的趋势，根据中原地产的监测，2014年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。根据中国指数研究院的监测，典型三线城市的住宅可售面积创历史新高，平均出清时间达到37个月，而一、二线重点城市的出清时间都在10个月以内。同时，三、四线楼市价格出现下跌范围扩大的征兆，据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，比2013年12月增加5个城市。而在房价下跌的城市中，除厦门 、温州、海口之外，均为三、四线城市。

资金面的变化对三四线城市的影响会更大。除三大城市群外，在绝大多数三四线城市，开发商都为中小企业，一般采取边开发、边销售的经营模式，开发资金来源严重依赖销售回款、非正规融资。2014年，随着销售额严重下滑，以及影子银行（如信托、民间借贷等）对于风险的规避，这些城市的中小开发商将面临严重的资金链问题。近期市场和社会各界关于三四线城市的楼市泡沫破灭的舆论风潮并非空穴来风。

因此，预计今年三四线城市的楼市将愈加困难，出现类似温州连续20多个月房价下跌的其他城市是非常有可能的。但是，笔者认为，三四线城市大规模出现楼市崩盘和泡沫破灭的可能性微乎其微。一个客观的现实是，在中小城市，地方政府对于楼市的依赖较大，这种依赖不仅表现在经济增长、财政收入上，也表现在就业和社会稳定上。三四线城市的房地产开发一般采取新区或新城模式，特征是整个开发周期长、投入大（也包括政府公共服务配套的大规模投入、政府机构和国有企事业单位的搬迁等）。在产业结构单一和经济体量也很小的情况下，2009-2012年，因房地产快速发展而将三四线城市的经济体量在短期内迅速做大，经济增长和财政收入对于房地产的依赖非常严重。据统计，一些城市房地产开发投资占固定资产投资的比重在60%左右，房地产土地出让和税收贡献占到地方财政的50%以上，而且前期土地出让、房地产开发铺的摊子越大，地方政府的配套支出也就越大，如新城区公共服务设施的投入、道路交通、拆迁投入等。

因此，三四线城市房地产出现问题后，地方政府往往会采取各种常规和非常规手段稳定市场。首先就是暂停新增供应。三四线城市房地产的开发模式一般采取边开（施）工、边销售、边办证的“三边”建设模式，从拿地到竣工交付的周期很长，不仅开发商自身资金占用少、成本低，而且资金循环的链条被延长、资金腾挪空间也大。因此，在交付期限弹性较大且没有硬性规定的情况下，暂停新增供应的社会成本也很低，对于缓解供应过剩问题很奏效。

其次，采取各种手段消化存量待售住房，如向政府和国有企事业单位定向分配住房、纳入住房保障范围、用作人才安置住房、引入外来企业消化住房等。例如，鄂尔多斯为了缓解供应过剩的问题，该城市积极引入神华集团、京东方、奇瑞汽车等企业来消化住房过剩问题。

此外，隐性销售也部分解决了供应过剩的问题，缓解了资金链的问题。目前，三四线城市若出现严重的住房过剩供应，基本都采取隐性销售的方式，突出就是开发商以房屋来支付工程款，建筑总承包公司以房屋来向包工头支付工程款，大包工头以房的形式再层层向各小包工头支付分包工程款等，而开发商的剩余债务也以房子作价的形式偿还。因此，供应过剩的问题、资金链的问题就被社会消化，房地产崩盘、房价下跌、泡沫破灭，甚至是销售难的问题在短期内也大大得到缓解。

值得注意的是，随着城镇化纲要的即将发布和实施，新型城镇化推进、放开中小城市落户的各项政策也将逐步落实，政策意图也部分在于防范和解决三四线城市住房地产供应过剩、泡沫风险，这为三四线城市提供了更长期的、更大的腾挪空间，不仅在预期和有效需求上，甚至在资金面上，都有利于将风险腾挪到中长期内消解。

总而言之，由于三四城市对于房地产的较强依赖性，以及房地产市场化发展并不充分等特点，这都为政府干预房地产提供了必要条件，而政府干预也有较多的手段和空间，这为腾挪和消化三四线城市房地产市场的泡沫风险、崩盘风险提供了充分条件。因此，并不能拿国外经验来比对我国房地产市场风险爆发的情景。

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评论:三四线城市房地产崩盘言之尚早
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