互联网金融动辄高达7%的高收益理财，能否撼动房产投资？

中金标准数据百城住宅投资收益指数公布的最新数据显示，2014年1月，京沪深穗四个一线城市的住宅投资收益率远高于二三线城市，按照5年、3年和1年三个时段计算，各时段的年化收益比二线城市分别高7.61%、6.57%和6.67%；比三线城市分别高6.21%、4.27%和6.67%。从中可以看出，一线城市住宅投资收益不仅远高于同期银行、基金、信托发行的各类金融产品，而且即使加上高额的交易税费，也可以稳赚不赔。

然而，2013年，由于银行信贷的大力支持，虽然我国各大中城市的房价又经历了一轮普遍上涨的过程，但从较长的投资回收期来看，当前我国各大中城市的住宅投资收益呈衰减趋势，而且城市分化效应较为明显。

具体分化是，2014年1月，116个大中城市中，以京沪深穗为一线城市，以省会城市和计划单列市为二线城市，其余城市为三线城市，则住宅投资收益最高的为一线城市，二线城市虽然经历了去年房价的较大上涨，但从5年及3年的投资收益率来看，均不及三线城市。

人们的传统观念中，二线城市经济繁华程度、房价保值增值情况、人们收入及物价水平等都高于三线城市，因此，二线城市的住宅投资收益应当高于三线，而事实并非如此。中金标准数据百城住宅投资收益指数显示，除2013年二线城市的住宅年化收益以0.03%的微小优势略胜于三线城市外，从3年及5年期来看，二线城市的住宅投资收益均比三线城市高1.4%-2.3%。究其原因，主要是2009年以来，三线城市的房价较低，价格洼地效应及补涨效应较为明显。但近一年来，三线城市的租金收益贡献占比开始抬升，这说明，三线城市房价上涨幅度开始降低。

分城市看，近3年及1年以来，岳阳（楼盘）、泸州（楼盘）、柳州（楼盘）等众多三线城市住宅投资收益率增幅较高，而同期投资收益的前10名次，二线及一线城市已经越来越少。

不过，中金标准数据百城住宅投资收益指数认为，从数据来看，虽然得益于银行信贷及地方政府土地财政制造的“地王效应”的支持，全国各大城市住宅投资收益在2013年总体还是呈现不同程度的增长，但是，由于房地产投资不同于普通消费品，具有投资周期长、变现能力差等特点，在当前普遍依赖银行信贷支持才能实现成交的情况下，对房地产投资可行性的判断应当着眼于较长时间。

也就是说，从数据来看，房地产投资的黄金年份在2009-2010年间，之后的房产投资收益的增值应当是呈递减趋势的。特别是2013年虽然全国各大城市经历了总体上涨的过程，但是35%左右的城市的住宅投资收益年化增幅普遍不及银行理财产品6%左右的平均收益水平。在这种情况下，随着新兴经济体步入下行动荡期的经济周期的开始，以及银行为了自身利益与互联网金融打响利润保护战的开始，房地产投融资环境的恶化将成为必然。资金的源头受到挑战，供需两旺的市场情境将很难被复制。因此，对于2014年的住宅投资，建议人们持更加谨慎的态度。

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