2014，我们站在希望的起点上，2014年将是中国全面落实十八届三中全会精神、全面推行结构性改革的第一年，将是近20年来政治、社会、经济最为复杂的一年。承接宏观经济变革，面对“自住型商品房”发展的新契机，更加坚强的开发商如何抢抓机遇加速扩张？如何在挑战中与新宏观经济接轨？如何在发展浪潮中超越自身？
2014年3月6日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院联合主办，搜房网与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2014第十四届中国房地产发展年会在北京盛大召开。本届年会主题为“政策与市场的博弈”，将汇聚国内知名经济学家、政府官员、专家学者、投行基金、地产大腕等业内人士，共同探讨2014改革创新背景下的中国房地产创新发展之路。搜房网独家专访鑫苑（中国）置业北京公司总经理张成果，大话2014年“政策与市场博弈”下的北京楼市发展。
搜房网讯 2014年北京大力发展自住型商品房，保证商品住宅供应用地50%以上用于建设自住房，张成果认为自住型商品房将对房地产市场带来很大冲击。今年以来，自住型商品房推进速度较快，对刚需市场冲击相对明显，未来自住型商品房将有可能成为市场主流，对满足市场需求有很大的帮助。对于牵动各方的房价走向问题，地产界预测不断，王石认为“非常不妙”，任志强则表示“很危险”，张成果认为，各类看法的出发点都是希望房地产行业能建立健康合理的秩序，“这也是我们一直努力的方向”。
搜房网：2014年北京大力发展自住型商品房，保证商品住宅供应用地50%以上用于建设自住房，您认为自主型商品房的蓬勃发展会给北京住宅市场带来什么影响？
张成果：2014年商品房的入市，会给整个市场带来很大的冲击，可能存在一个价格优势，比周边低30%，那我看有的要低50%，而且供应量也是随着投资加大。从去年年底开始，2013年原计划是两万套，那么实际供应4.7万套，随着今年的发展，2014年自住房推进的比较快，对刚需市场的冲击比较明显，计划是两年内共推7万套，那么市场技术上，应该比这个要力度大，所以这一块应该说，以后的自住商品房，应该成为市场的主流，北京一年的成交额也就12万到15万，有巨大的冲击，所以这主要面向一些社会，购房比较能满足，而且包括有些非经济的人口都可以，所以我感觉自住房对满足市场需要有很大的帮助。
搜房网：那您认为政府的调控方向是什么？
张成果：加大供给，平易房价。
搜房网：政策规定自住型商品房5年内不得转让，5年后如转让需缴30%的增值收益。这意味着什么呢？
张成果：因为现在看，整个房地产的平稳发展角度看，这个价格还是很好，因为如果实现断崖式的下跌的话，目前对整个的国民经济也好，对业主的一些经济损失也好，可能社会承受不了。所以房价问题是个很复杂的事情，利益方，各方，包括政府、银行以及地产商，这些牵扯的比较多。房地产是一个健康稳定的市场，那么政府的目的是不想伤害它，所以不能说政府就默许它上涨，只能说从政府的主导意思来说，还是希望房价稳定，房地产市场成为一个健康良性的。
搜房网：今年以来，王石预测今年的楼市“非常不妙”，任志强则说“很危险”，这两位大佬都认为今年楼市非常不稳定，而且二三线城市已经有了崩盘的现象，您觉得这种情况能够出现吗？
张成果：因为我没有这么大的数据，虽然有部分的楼盘项目，但是我们目前的影响力还不是特别大，但是对于目前的时候，像王石或者是任志强的警告，是业内发生的，他们还是站在让房地产更平稳健康的角度来说，尤其是一线城市，一季度的市场过热，推高了整个的地价，所以这个是一个近几年的很明显的情况，那么在这他是刚性的需需求在加大，所以任志强的出发点，可能是对业内的降温，但是王石说的风险，可能他站在全国的角度来看，因为从近几年，从前面到今年，尤其二三线城市，供给不足在加大，这个销售确实是不像一线城市这么火爆，包括我以前所在的公司也有这种所谓的问题，因为刚需不足，确实存在很大的风险，那投资嘛，本来就是有风险的。我想你怎么能够把握住市场的脉搏，所谓的这些在市场上升的时候把握方向最主要的问题，还是自身的区位，所以我想过多的评价任何他的不利因素是要考虑的，而且是作为一个项目的很重要的方向。
搜房网：目前北京共有32个自住商品房地块，涵盖北京11个区域，其中朝阳8个；顺义6个；大兴、昌平各4个；通州、丰台、门头沟各2个、房山、密云、平谷各1个。您认为自住型商品房地块是否会成为2014年土地挂牌的主角？
张成果：这是肯定的，这是北京市政府对房地产市场采取的重要的平易手段，2014年以后，所有的住宅项目，应该说都会适当的退步，限价，因为自住房出现到现在，也算一个新的，更主要是看分配方式，这是他更主要解决的问题。
搜房网：政策规定的是自住商品房要比周边的低30%，这会不会对区域的房价有影响？
张成果：如果产权的角度没有影响，那么建筑的角度呢，开发商要牺牲一定的利润，就是现在对自住房来说，怎么用产权更符合老百姓的利益？因为开发商一再牺牲利润，我想自住房对开发商来讲，也不是说完全的没有利润，微利或者亏损，可能每个项目都不一样。
搜房网：对区域的房价有没有一定的影响？
张成果：它有可能会催高区域的商品房的房价。
搜房网：因为纯商品房的部分是要承担自住商品房的房价。自住房是机遇也是挑战，那么在争夺之前要考量哪些因素？
张成果：最主要的是对市场前期的判断，无所谓他叫自主商品房，或者叫纯商品房和高端住宅，或者是商业性，最主要是你对本身自住商品房的规划。
搜房网：有可能跟他本身公司的布局都有关系，比如说恒大他去年在北京拿了很多地，就为了进军北京。
张成果：您怎么看待这个联合体拿地这一现象？
张成果：这是企业之间的互补，因为目前来讲，土地市场的价格太高了，单独对一个企业来讲，资金上是一个压力，风险也比较大，所以如果能实现联合，这是大家很好的事情，能够分散降低风险。
搜房网：去年开始就一直在说不动产登记制度，您觉得这个不动产登记的条例在今年实现的可能性多大？
张成果：这说不准，看各部门的推进力度和协调，因为现在的程序性和房屋本身自有的东西，具体今年能不能实现要看政府。如果能实现不动产登记，这样才能对房地产税，提高你房地产税征收的准确力，现在有的在试行，包括上海、重庆，今年能不能在一线城市推进这个房地产税，扩大范围，这个应该是可行的，他作为房价调控和政府的税收资源也好，应该是可以的，一个收入的问题，这是一个必要手段，但是是不是增加房地产税，这需要考量，毕竟中国的商品房市场，房地产市场他的土地是国有土地，地产商在购买的时候，可能交齐了七十年五十年的使用权，是不是增加房产税，这需要政策的平衡，我没有太大的发言权，只能说是越来越大。
搜房网：去年的楼市火爆异常，2014年首月北京住宅成交遇冷，较去年同期下滑46%。不少业内人士预言，2014年房地产增量将放缓，对此您如何看待？
张成果：成交的增量，不能从一个季度和一个月来看，因为像北京的房地产市场还是比较稳定的，包括全国也是，全国基本上一年也就是大概这个数我已经忘记了，像北京基本上是12号之间，这几年基本都是这样，所以我们不能拿一个季度来说，一个季度一个月，有推向市场的互联网的问题，有这个价格因素，也有这个节假日因素，这个影响比较大。
搜房网：但是从供应量方面看，我刚刚出公司之前看到今天的新闻，2月份的供应量也是下滑的非常大？
张成果：因为可能经济原因，所谓的对有些高价房和上涨快的区域，可能政府会有一方面的推量的考虑，不代表说我们真正的这样，仅仅是以房产市场为准。但是有一点，2014年北京市整体来说，房价的增幅会放缓。因为即使从历年看，房地产的调控，有真正的房地产市场以来，基本上都有一定的逐步的平稳的过程，这才符合上涨的曲线，不是一条直线，涨到一定时候，一定会有平稳的，甚至有可能在极端市场情况下会有下跌，但是它是很稳定的。
搜房网：但是看长线的话，这其实还是要看涨？
张成果：因为他这个房价上涨的因素，因为有一个综合货币政策的问题，有老百姓购房需求的问题。我不太认为说，房价能够明显的上涨，包括从美国和日本和香港这些也都是有无限上涨的可能性，所以我觉得他涨到一定时候会有阶段的，就像你考试，你从0分到60分容易，60分到100分就难了。
搜房网：新城因满足人口外溢的住房需求，加之配套相对完善，北京进入新城大时代。您能解析一下房山新城、通州新城、顺义新城、亦庄新城等新城区域的现状和未来发展吗？
张成果：更大的是资源密集，因为北京以前房价比较高，大家都认为无论是政治资源，还是学校、交通等等，其实新城的发展，是代表了一个资源外出的过程，北京的城镇发展和规划有关，如果再像以前那样，会造成很大的问题，所以目前最主要的交通问题，地铁站等等，这是将来的趋势，土地的集约化是未来的方向，这给土地市场也很有预期。
搜房网：亦庄是大家非常看好的新城之一。鑫苑（中国）置业目前在北京只有鑫苑·鑫都汇这个项目，请您为我们介绍下这个项目。
张成果：鑫苑·鑫都汇是2012年10月份开始，近期可能首期就要推向市场，大概也就是2月份。这样的话，我们随着我们在北京市场的落地，我们会加大力度，我们对北京市场的健康有很大的一个吸引力，当然在北京拿地也比较困难，我们想我们一定会尽快在北京，能够有使鑫苑.鑫都汇真正的落在实处，我们会加大这方面的投资力度。
搜房网：您对中国房地产发展年会有怎样的预期和建议？
张成果：我希望这个年会聚焦所有的业内精英，对整个的市场规划是会大家仁者见仁，智者见智，我们目标是一致的，都是房地产市场能够健康向上，能够发展稳定。
搜房网：因为房地产牵动了这么多人的心。
张成果：我们还是想，能够这么多业界精英在一起，能够给业主承担得起的责任，要给业主提供一个能够放心舒适的一居的住宅也好，包括投资，我们所有的手段都要服从于政策，在此祝你们年会圆满。
搜房网：好的，感谢张总接受搜房网的采访，非常感谢！
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