原标题：精装修价格谁来评估?如何评估?
南京市近日公布七条楼市调控措施,其中“按季度分解控制房价涨幅”、加强郊区市场管理等具体内容让人耳目一新。专家认为,“精装修价格引入第三方评估”是新政中杀伤力最大的一条。但精装修评估究竟如何操作?昨天,南京市物价部门就此进行了详细解释。与此同时,扬子晚报记者还采访了南京市装饰行业管理办公室的相关负责人,请其就市场上的装修现状进行了点评。
资深装修专家眼中的装修价格
2000元/平米就能享受中等偏上水平的硬装
3000元/平米可以享受配有一线品牌的地暖
4000元/平米这个价格已经算绝对高档了
再高?这已经算奢侈装修，没法算价格了
新华社点评“宁七条”：
开年即打“预防针”说明南京仍面临较大房价上涨压力
南京市11日披露的《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》显示,此次南京调控新政共包含七条具体措施。
多位地产界分析人士认为,南京市调控思路仍然是“限房价、稳地价、增加保障房供应”,而开年即打“预防针”,说明南京仍面临较大房价上涨压力。统计数据显示,截至今年1月,南京市新建商品住宅价格已连续19个月上涨,仅去年一年就上涨了15.6%,在70个大中城市中,南京涨幅仅次于上海、北京、广州、深圳和厦门。另外,南京库存量非常低,目前仅为3.2万套,而且其中还包含大量车位、商业等产品。因此整体上仍然是供小于求的状态,房价上行压力较大。
针对一些房价持续上涨的热点城市,住建部副部长齐骥日前表示,这些城市今年1、2月份的数据显示,虽然楼市交易量有所下降,但价格上涨依然明显。从供需来看,仍旧呈现不平衡态势。对于这类城市,应千方百计增加供应,尤其是中小套型供应。与此同时,为缓解供求不足的矛盾,此类城市仍将继续采取限购、限贷等调控措施。
因此南京市明确要求,如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘,采取分时分流,合理引导。南京市住建委有关负责人表示,未来调控需要根据市场规律更加精细化,做好住房供应体系建设。
记者调查“精装价”
南京楼盘精装修价格“悬殊大”
最高万元/平米低的也要3000
去年南京楼市骄阳似火，强大的需求量将价格步步推高。不过在物价部门严控报价的同时，如何提高售价成了开发商头疼的事。这时，毛坯楼盘换装精装的风潮席卷开来。原先的毛坯价，加上标准不一的精装修价格，成了购房者必须接受的买房成本。
城中的蓝天华门国际花园（花园装修效果图）、城南的金浦名城世家、奥南的金地自在城、江宁的托乐嘉街区、仙林的高科荣域及江浦的中海万锦溪岸等品牌楼盘都在半路换起精装新衣。这些楼盘中的精装标准大多在3000元/平方米以上，这也成了目前市场上的主流最低精装修标准。这些楼盘的精装修大多为普通的硬装、部分包含地暖或空调、热水器等冷暖设备。
此外，更高标准的精装修也不少。例如，江浦的雅居乐滨江国际、河西的华润悦府、江宁的绿城水晶蓝湾等精装修楼盘的装修标准，多在5000元/平方米以上，可以算得上是精装修标准中价格较高的楼盘。当然，对精装修标准而言，没有最高，只有更高。河西的宋都美域曾报出过7000元/平方米的装修标准，而目前正在售的雨润国际广场，32000元/平方米的房价内，也包含高达7500元/平方米的精装修。最高的要数长发都市羲和，该盘曾在2012年报出过8000-10000元/平方米的超豪华精装标准，号称装修产品从八国采购，电梯间、外立面以及室内卫生间（卫生间装修效果图）和厨房（厨房装修效果图）阳台（阳台装修效果图）的灰色石材（石材装修效果图）都是买下一整座矿山后打磨出来的花岗岩原石。此外还包含集成在一个智能系统内的室内灯光、自动遮阳帘卷、中央空调、地暖等设备。最吸人眼球的洗衣机，则号称能洗玫瑰花而不散。
有业内人士认为，推行精装修成品房本是未来住宅建设环保化、产业化发展的趋势。但缺乏标准核对机制，各类眼花缭乱的产品，在推高精装修价格的同时，也让购房者更加摸不着头脑。一项网站调查表明，南京大多数购房者可以接受的精装修最高标准在4000元/平方米之内。不过在精装修绑定销售的面前，大多数想买房子的人除了接受也别无他法。
物价局解读
精装修评估机构由开发商自行聘任
“宁七条”规定开发商必须申报装修价格，并由第三方机构进行评估，更被认为有望挤掉目前精装房的价格“水分”。昨日，南京市物价部门对这一政策给出了权威解释，评估机构不由政府指派，而是由开发企业自行聘任，目前该政策已经实施。
新领证精装房将审核装修价
“宁七条”中规定，今后将对开发企业成品住宅(即精装房)的价格申报进行规范，开发商在申报精装修商品房价格的同时，必须申报装修价格及装修标准，并由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。
记者昨天从南京市物价部门获悉，这一新政的操作细则已经通知到区级物价局，评估机构将由开发企业自行聘任。“只要是具备资质的价格评估机构，均可以胜任。”相关人士解释说，政府不会推荐哪一家或是哪几家机构，全部交由开发商聘请，对装修价格进行评估后还要出具评估报告，并在销售现场公示，让买房人一目了然。
该人士还告诉扬子晚报记者，这项规定已经在实施当中，之前推出的精装房源不在评估之列，但是新领预售证的项目会被提前告知必须进行装修价格评估，否则通不过物价部门的房价审核。
有人担心“开发商找机构评估自己”不靠谱
到底什么样的机构属于价格评估机构呢?记者在南京市物价局政务网查询到，价格评估机构是指利用专业知识和专门技能对各种有形财产及无形资产进行测算、评估，并出具价格评估报告，且承担相应法律责任的机构。根据价格评估机构的规模，分为甲级、乙级、丙级三类，简单来说，甲级的评估范围为全国，乙级为省级，丙级为市级，二手房交易中的估价机构便包含在内。
有业内人士担心，开发商自己去找评估机构，这样评估出来的价格会不会有猫腻?会不会不靠谱?也有业内人士认为，精装房应是今后的住宅产业标准，因此这一新政不会导致大批楼盘将精装房改成毛坯房销售，精装成本的价格评估效果还需要观望。不过，他相信引入评估机构有望抑制南京楼盘在装修标准上的比拼，并促使其回归到正常的水平上来。
业内专家观点
家庭装修，2000元/平米就算中上等
南京市装饰行业管理办公室相关负责人称，4000元/平米绝对算高档。
南京市装饰行业管理办公室的相关负责人昨表示，装修涉及到不同材料成本和施工成本，确实很难有统一标准，但按照目前南京市内的建材及人工价格来估算，个人普通公寓房花费2000元/平方米，应该就能享受到中等偏上水平的硬装。
中上等装修含空调地暖不超过3000元/
虽然材料档次标准不一，但其实所谓全装修房成本还是挺好测算的。这位南京装饰行业管理办公室的负责人表示，开发商最终为客户提供的精装一般分两部分成本，材料成本和施工成本。材料方面一般就包括吊顶材料、漆墙或壁纸、踢脚线、线路插座、厨卫设备、壁柜、地板、地砖、瓷砖及窗台台面等。高档一点的包含冷暖系统，也就是空调、锅炉、地暖设备等。在这些材料成本之外，还要计算施工成本。这部分成本包括加上防水材料、沙子腻子等辅助材料以及人工成本。
按照目前南京的市场价格，如果没有冷暖设备，一套150平方米的较大公寓，30万元可以装出中等偏上的硬装，这算面积也就是每平方米2000元左右。该负责人介绍说，如果算上取暖设备，就算用一线品牌4万多块钱的大金空调、1万多块的热水锅炉，再加上价格较高的地暖系统，10万多块钱也够了。综合下来每平米也不超过3000元/平方米。
4000元/ 绝对高档，奢侈装修无法计算但利润更高
当然，装修标准有高有低，但在不奢侈浪费的前提下，以南京目前各种材料的价格，4000元/平方米也绝对够装出高档的效果。该负责人称，花60万元装修一套150平方米的大户型，这个标准已经非常高了。而且这还是以个人身份来估算的，如果是批量化装修，成本肯定会更低。
那么对于市场上号称七八千甚至上万元的装修标准，其中水分有多大呢?这位负责人认为，如果以奢侈品来衡量，那价格可以无限大。比如一般150平方米的大户型，配一台5匹一线品牌中央空调足够用了，花费不过4万-5万元;但开发商给你装台8匹国际顶级品牌空调提供奢侈享受，一台空调就能花20万，是否物有所值就看自己需求了。不过越奢侈的物件其利润空间肯定也越高。即便如此，要达到每平米7000元以上的标准，光靠硬装也撑不起来，必须要包含更多的软装饰产品。
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