上周末，在位于通州的珠江东都国际项目现场，聚集了不少前来看房的置业者。在询问项目销售情况时，开发商表示目前项目主推140㎡3.5居的精装户型，目前的市场反映情况非常热烈。很多人对项目的户型、精装品质以及整体的价格都表现出浓厚兴趣。

伴随着自住房的大量开建，以及高端住宅的逐步放开，本届政府关于“低端有保障、高端有市场”的楼市调控的思路正在逐渐清晰起来。

在大力开建自住型住房、放开高端住房的情况下，介于自住与高端之间的改善型需求的供应量明显减少，成为了当前市场上的紧缺资源。据统计，由于供应量有限，目前珠江东都国际、大成金成府等北京市场上在售的改善型楼盘的销售形式都非常火爆。例如，在上一次的开盘活动中，珠江东都国际开盘便获售罄，2小时狂销12.7亿元，足见其稀缺程度。

此外，一些业内专家指出，随着北京市“单独二胎”政策的逐步实施，能满足改善型需求的大户型将进一步紧缺。因此，一些有意生“二胎”的客户，应尽快置业。如果等到未来“二胎”生育高峰到来之后，伴随着需求的迅速增长，改善型住房将更加紧缺，购买将更加困难。

改善型住房供应量持续减少 该类产品成市场稀缺

今年年初，北京市国土资源局有关负责人表示，2014年北京将继续加大住宅用地供应，拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，而商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。

这意味着在2014年，各类保障房及自住型商品房用地将占供地总量的70%，纯市场化的商品房用地只剩下30%。在供地量有限的情况下，自住房用地的增加意味着商品房用地的减少，未来商品房用地将更加稀缺。

目前，土地市场的火热已经证明了这个观点。近期，泰禾和龙湖在西局拿的两宗地块的地价均超过了6万元/平方米，这意味着，未来西局的商品房的售价将超过12万元/平方米，是绝对的高端居住区。

此外，位于五环路的周边的亦庄、台湖、东坝、孙河等区域，面粉贵过面包的情况频频上演，而从这些地块的开发商目前所释放的信息看，未来高端产品将成为这些地块的主流产品。有业内人士预言，五环周围未来纯商品住宅都将走高端路线，北京的高端住宅圈已扩散至五环外。

随着泛高端化的蔓延，目前介于刚需和高端之间的改善型楼盘正在变成稀缺资源。这使得珠江东都国际等目前市场上仍在售的改善型楼盘成为了“香饽饽”。

区域配套进入落地阶段

通州成改善型楼盘价格上行

据相关机构统计，亦庄近期的地价已经突破3万元/平方米，这意味着亦庄未来的房价即将达到5—6万元/平方米，向高端迈进。作为曾经改善型需求置业的主要区域，亦庄的升级使得越来越多的改善型置业者开始向通州转移。随着配套的逐步完善，通州正在取代亦庄成为改善型置业的主战场。

调查显示，目前通州的改善型需求人群一般是城市高知阶层，积累了一定的资产，通常对宜居性提出很高的要求。在区域选择上，偏向于与CBD保持合适距离的区域，而通州作为CBD首当其冲的辐射区，成为该类人群的置业首选。

据相关机构调查显示，目前，通州不少准备开盘的楼盘，要价都高达25000元/平方米以上，直奔30000元/平方米。据珠江东都国际的相关负责人表示，该项目即将于近期开盘，虽然最终的售价还未定，但整体性价比无疑将是区域内最高的。同样，位于通州区东关大桥南侧的新华联运河湾，目前已进入尾盘阶段，均价已达33000元/平方米。通州的房价正在向改善型靠近。

据某房企负责人表示，与2009年、2010年时通州超过30000元/平方米的虚高相比，这一次通州将近30000元/平方米的房价，则更为“扎实”；而通州区配套的升级，吸引了更多开发商在此开发改善型住宅。

做好项目品质

才能做好竞争力

尽管通州整体上正在从刚需型置业向改善型置业过渡，但是如何从众多改善型楼盘中脱颖而出，已经成为众多房企关注的焦点。

据中经联盟秘书长陈云峰表示：“通州正在从两年前的‘解困型’居住向‘改善型’居住过渡，价格已不再是改善型需求最看重的因素，如何立足需求，做好品质才是市场争夺的关键。”

事实上，为迎合改善型需求，通州部分项目已开始在产品品质和服务配套等方面下工夫。例如，近期大热的珠江东都国际就在这方面下了很大功夫。

据珠江东都国际的负责人介绍，珠江东都国际热销传奇背后是——500米内有三甲新华医院、市重点北京五中、地铁龙旺庄站、珠江10万平米双子座地标商业，可谓是完善优质配套，完全可以满足全家三代人的生活需要。

此外，该项目整体规划的百米超大楼间距（1.7倍楼距，而国家标准仅为1.2倍），24%的建筑密度，先进的楼层布局使得公摊大大降低，高效合理的空间布局使得户型舒适度大大提高，而且，该项目5000元/㎡的品质精装可使业主可以健康安心的享受拎包入住的品质生活。

而且，珠江东都国际目前在售的户型，主要是140平方米左右的大三居。这也非常适合现在渴望生“二胎”的客户，非常受市场欢迎。而正是由于这些完善的配套，才使得珠江东都国际开盘2小时便热销12.7亿元，成为众多改善型购房者关注的焦点。

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