股权再融资或缓解房企资金压力
在经过2013年的楼市“大丰收”之后，今年房地产企业的日子似乎变得不好过了。春节之后，房地产市场不断传出利空消息，从部分三四线城市库存积压严重，到一二线城市部分项目降价，再到浙江、广西部分房企资金链断裂，勾勒出房地产泡沫破裂的逻辑链条。人们不禁会问，楼市系统性风险究竟离我们还有多远？
19日，两家地产公司天保基建和中茵股份非公开发行A股股票的申请获批。对于房地产企业来说，股权再融资无疑是缓解资金困境的重要渠道。另一方面，对于早就设好“防火墙”的银行来说，个别房企资金链断裂的消息尚不构成重大风险。据了解，浙江的大部分银行已开始排查风险，但类似个案仍有可能继续出现。业内人士认为，经过多年的演变，房地产市场的差异性愈加凸显。在库存持续增长的压力下，往年出现的楼市“小阳春”，今年不仅难以再现，甚至有演变成“倒春寒”的风险。
债务违约案例料难避免
3月中旬，浙江省宁波奉化知名的房产开发企业——浙江兴润置业投资有限公司被曝陷入资金困境，共有19家银行和其他金融机构涉及其中。若该企业最终被认定资金链断裂，将成为今年首例房地产债务违约事件，并可能对当地的金融体系带来不小冲击。
这个案例使市场颇为恐慌。分析人士指出其原因有二：其一，浙江是民间借贷规模大、链条长，且房地产业杠杆率较高的地区，一旦出现大规模债务违约，很容易引发系统性风险。其二，与当前市场的大背景有关。2014年春节之后，房地产市场利空消息不断。媒体先是爆出一些三四线城市楼市库存过剩，有些地区的公职人员甚至被要求参与卖房。此后，部分区域的房地产项目出现降价，且已经蔓延到广州、北京等一线城市。
在我国房地产业市场版图中，浙江的重要地位不言而喻，且上一轮市场调整，正是肇始于浙江温州。而本轮最初启动降价的楼盘项目是浙江杭州。业内人士认为，一旦浙江楼市发生大规模债务违约，很可能意味着房地产业新一轮调整的开始。
在资金面上，房地产业并未出现大的问题。根据国家统计局的数据，今年1-2月份，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增长12.4%。其中，国内贷款4913亿元，增长24.8%；自筹资金8256亿元，增长12.6%。
分析人士指出，房地产企业内部已经出现分化，与大型房企相比，中小房企的资金成本相对偏高，部分区域布局相对单一，很难形成足够的抗风险能力。据悉，兴润置业出现资金问题只是“冰山一角”，一些产品线不合理的中小房企已经遭遇到资金困境。
某股份制银行宁波分行人士透露：“据我了解，从去年下半年开始，有几家大房企也开始收缩规模了。比如把地方分公司、子公司的资金调配权限收归总公司，因为许多大房企都有自己的财务公司，一般数额不大的融资需求，他们内部就可以消化，但去年下半年开始也紧张起来了。”
中原地产分析师张大伟表示，房地产市场持续的暴涨，依赖的是信心。随着利空消息的持续扩散，黄金般重要的信心已经开始动摇。2014年市场出现调整的可能性越来越大，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。而伴随着这种调整，房地产企业债务违约的情况还将继续出现。
楼市库存压力继续加大
造成部分房企资金链紧张的“罪魁祸首”，很大程度上在于不断积压的库存。根据国家统计局数据，截至今年2月末，全国商品房待售面积51397万平方米，比去年末增加2102万平方米。其中，住宅待售面积增加1770万平方米。按照当前的销售进度，足够10个月消化。
兰德咨询机构总裁宋延庆指出，全国性数据和一概而论式观点只能反映大致趋势，但市场整体库存不断增加却是事实。其中，一些结构性的库存情况颇为值得关注。
首先，不同城市库存及待售面积进一步加剧分化。一线和部分二线城市供应相对不足，甚至出现库存告急，而温州、常州、营口、鄂尔多斯等许多三四线城市则增长较快，空置率较高，甚至出现了大量“鬼城”。
其次，不同类型的商品房呈现加速分化，中小套型的刚需和首改型住宅去库存速度较快，而总价高、性价比低的豪宅和零售型商业的存货增加较快。特别是商业地产，据兰德咨询的一项调查数据显示，我国上市房企中含有商业地产业务的，相对于资产值，租金收入仅占1.5%左右，而净收益大都为负。因为供应量依然有增无减，可以预见今后持有资产评估增值和租金水平仍会继续走低，库存量和空置率会进一步上升。这是商业地产不得不面临的窘境。
第三，不同企业的存货情况更是在加速分化。在截至3月11日发布年报的22家上市房企中，13家企业存货出现增长。其中，三家企业增长30%以上，大名城增长66%，中航地产增长39%，陆家嘴增长36%。数据还显示，截至2013年末，万科存货3311亿元，同比增长29.79%，比2012年末提高7.3个百分点。
宋延庆表示，许多三四线城市的商品房空置率非常高。即便是一线城市，所谓热销也只是个别项目，许多项目已陷入销售不畅的窘境。2014年下半年或进入新一轮高存货期，很有可能敲响行业及开发商的资金警钟。
野村证券认为，中国房地产行业的过度供给问题会持续恶化，系统性风险也会进一步增加。供给过剩、库存持续增加、劳动力回流等问题均会加大房地产行业面临的风险，且风险主要集中于三四线城市。2014年房地产行业分化或更明显，过度供给问题也会更加突出。
在库存不断增加的同时，市场销售始终不见起色。以北京为例，根据北京市住建委的数据，截至3月16日，今年以来北京新建住宅签约8588套，二手房住宅签约18156套，同比分别下降57.5%和66%。从成交额看，北京商品住宅合计签约818.8亿元，同比下降58%。
分析人士认为，三四线城市销售迟缓，主要由于供大于求所致；而一二线城市楼市未回暖，则由于高房价背离了市场购买力，迫使价格下调。
值得注意的是，信贷政策的意外紧缩也是影响销售的重要原因。2013年的首套房贷款利率85折优惠如今已经绝迹，在当前的房地产按揭贷款中，基准利率已成主流，部分银行甚至已经出现了上浮5%的贷款利率。这在很大程度上提高了购房者的实际成本。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，在自住商品房、信贷、预期等多方因素冲击下，市场观望情绪有所增多，今年3月的楼市注定难以维持去年同期成交高位。
相关知识
楼市库存积压压垮小阳春 债务违约案例料难避免
北京楼市将迎三月小阳春 供应量有望激增
新政利好被市场放大 上海楼市上演“小阳春”行情
南沙楼市库存积压严重 自贸区利好再催热市场
回乡购房热+政策红利 助推自贡楼市“小阳春”
北京楼市迎来三月小阳春
70大中城市房价跌回一年前 未来两月销售迎“小阳春”
全国房价整体下降 未来两月销售迎小阳春
楼市“小阳春”显迹 房企全面回归一二线城市
公积金贷款政策有望调整 烟台楼市迎来“小阳春”