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楼市库存积压压垮小阳春 债务违约案例料难避免

https://m.biud.com.cn 2014年03月20日09:11 家居装修知识网  

股权再融资或缓解房企资金压力

在经过2013年的楼市“大丰收”之后,今年房地产企业的日子似乎变得不好过了。春节之后,房地产市场不断传出利空消息,从部分三四线城市库存积压严重,到一二线城市部分项目降价,再到浙江、广西部分房企资金链断裂,勾勒出房地产泡沫破裂的逻辑链条。人们不禁会问,楼市系统性风险究竟离我们还有多远?

19日,两家地产公司天保基建和中茵股份非公开发行A股股票的申请获批。对于房地产企业来说,股权再融资无疑是缓解资金困境的重要渠道。另一方面,对于早就设好“防火墙”的银行来说,个别房企资金链断裂的消息尚不构成重大风险。据了解,浙江的大部分银行已开始排查风险,但类似个案仍有可能继续出现。业内人士认为,经过多年的演变,房地产市场的差异性愈加凸显。在库存持续增长的压力下,往年出现的楼市“小阳春”,今年不仅难以再现,甚至有演变成“倒春寒”的风险。

债务违约案例料难避免

3月中旬,浙江省宁波奉化知名的房产开发企业——浙江兴润置业投资有限公司被曝陷入资金困境,共有19家银行和其他金融机构涉及其中。若该企业最终被认定资金链断裂,将成为今年首例房地产债务违约事件,并可能对当地的金融体系带来不小冲击。

这个案例使市场颇为恐慌。分析人士指出其原因有二:其一,浙江是民间借贷规模大、链条长,且房地产业杠杆率较高的地区,一旦出现大规模债务违约,很容易引发系统性风险。其二,与当前市场的大背景有关。2014年春节之后,房地产市场利空消息不断。媒体先是爆出一些三四线城市楼市库存过剩,有些地区的公职人员甚至被要求参与卖房。此后,部分区域的房地产项目出现降价,且已经蔓延到广州、北京等一线城市。

在我国房地产业市场版图中,浙江的重要地位不言而喻,且上一轮市场调整,正是肇始于浙江温州。而本轮最初启动降价的楼盘项目是浙江杭州。业内人士认为,一旦浙江楼市发生大规模债务违约,很可能意味着房地产业新一轮调整的开始。

在资金面上,房地产业并未出现大的问题。根据国家统计局的数据,今年1-2月份,房地产开发企业到位资金21264亿元,同比增长12.4%。其中,国内贷款4913亿元,增长24.8%;自筹资金8256亿元,增长12.6%。

分析人士指出,房地产企业内部已经出现分化,与大型房企相比,中小房企的资金成本相对偏高,部分区域布局相对单一,很难形成足够的抗风险能力。据悉,兴润置业出现资金问题只是“冰山一角”,一些产品线不合理的中小房企已经遭遇到资金困境。

某股份制银行宁波分行人士透露:“据我了解,从去年下半年开始,有几家大房企也开始收缩规模了。比如把地方分公司、子公司的资金调配权限收归总公司,因为许多大房企都有自己的财务公司,一般数额不大的融资需求,他们内部就可以消化,但去年下半年开始也紧张起来了。”

中原地产分析师张大伟表示,房地产市场持续的暴涨,依赖的是信心。随着利空消息的持续扩散,黄金般重要的信心已经开始动摇。2014年市场出现调整的可能性越来越大,特别是三四线城市,很可能会陷入整体低迷。而伴随着这种调整,房地产企业债务违约的情况还将继续出现。

楼市库存压力继续加大

造成部分房企资金链紧张的“罪魁祸首”,很大程度上在于不断积压的库存。根据国家统计局数据,截至今年2月末,全国商品房待售面积51397万平方米,比去年末增加2102万平方米。其中,住宅待售面积增加1770万平方米。按照当前的销售进度,足够10个月消化。

兰德咨询机构总裁宋延庆指出,全国性数据和一概而论式观点只能反映大致趋势,但市场整体库存不断增加却是事实。其中,一些结构性的库存情况颇为值得关注。

首先,不同城市库存及待售面积进一步加剧分化。一线和部分二线城市供应相对不足,甚至出现库存告急,而温州、常州、营口、鄂尔多斯等许多三四线城市则增长较快,空置率较高,甚至出现了大量“鬼城”。

其次,不同类型的商品房呈现加速分化,中小套型的刚需和首改型住宅去库存速度较快,而总价高、性价比低的豪宅和零售型商业的存货增加较快。特别是商业地产,据兰德咨询的一项调查数据显示,我国上市房企中含有商业地产业务的,相对于资产值,租金收入仅占1.5%左右,而净收益大都为负。因为供应量依然有增无减,可以预见今后持有资产评估增值和租金水平仍会继续走低,库存量和空置率会进一步上升。这是商业地产不得不面临的窘境。

第三,不同企业的存货情况更是在加速分化。在截至3月11日发布年报的22家上市房企中,13家企业存货出现增长。其中,三家企业增长30%以上,大名城增长66%,中航地产增长39%,陆家嘴增长36%。数据还显示,截至2013年末,万科存货3311亿元,同比增长29.79%,比2012年末提高7.3个百分点。

宋延庆表示,许多三四线城市的商品房空置率非常高。即便是一线城市,所谓热销也只是个别项目,许多项目已陷入销售不畅的窘境。2014年下半年或进入新一轮高存货期,很有可能敲响行业及开发商的资金警钟。

野村证券认为,中国房地产行业的过度供给问题会持续恶化,系统性风险也会进一步增加。供给过剩、库存持续增加、劳动力回流等问题均会加大房地产行业面临的风险,且风险主要集中于三四线城市。2014年房地产行业分化或更明显,过度供给问题也会更加突出。

在库存不断增加的同时,市场销售始终不见起色。以北京为例,根据北京市住建委的数据,截至3月16日,今年以来北京新建住宅签约8588套,二手房住宅签约18156套,同比分别下降57.5%和66%。从成交额看,北京商品住宅合计签约818.8亿元,同比下降58%。

分析人士认为,三四线城市销售迟缓,主要由于供大于求所致;而一二线城市楼市未回暖,则由于高房价背离了市场购买力,迫使价格下调。

值得注意的是,信贷政策的意外紧缩也是影响销售的重要原因。2013年的首套房贷款利率85折优惠如今已经绝迹,在当前的房地产按揭贷款中,基准利率已成主流,部分银行甚至已经出现了上浮5%的贷款利率。这在很大程度上提高了购房者的实际成本。

亚豪机构副总经理任启鑫认为,在自住商品房、信贷、预期等多方因素冲击下,市场观望情绪有所增多,今年3月的楼市注定难以维持去年同期成交高位。

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