楼市双向调节分类调节协同调节趋向市场化
房企融资实质性开闸告别“一刀切”
房地产调控方式逐渐向市场化转变，强制性行政手段调控可能逐渐淡化
相比2013年楼市的繁荣景象，2014年伊始，房地产市场似乎已被阴霾笼罩。继杭州部分楼盘降价、兴业银行停办房地产夹层融资业务之后，浙江奉化头号开发商兴润置业因资金链断裂轰然倒下，最为坚挺的一线城市，其二手房交易量也开始大幅下滑，市场“拐点”似乎真的就要到来。
实际上，在接连爆出不利因素后，市场看空楼市的情绪确实开始增加。对于今年的房地产市场，近期大部分业内人士的看法却基本一致，相比去年市场肯定会降温，但在城镇化战略不变、基本面平稳的情况下，京沪等一线城市的房价还会小幅上涨；部分库存量较大的三线、四线城市今年可能会遇到一些困难，下半年出现降价促销的可能性很大；而其它城市还要看今年的供需情况，至于一些人所说的“崩盘”则肯定不会发生。
同时，今年“两会”期间透露出的调控思路和此后政府的实际动作，均释放了积极的信号，并显示出政府调控思路的日益成熟，“一刀切”的情况基本不会再出现，而这显然有利于房地产市场平稳健康的发展。
三类调控稳市场
在今年的“两会”上，住建部部长姜伟新在接受记者采访时透露出的“双向调控”一词，曾引发市场诸多猜测。
对此，全国政协委员、住建部副部长仇保兴表示，住建部已经明确了今年的调控思路，即双向调节、分类调节、协同调节三项内容。其中姜伟新透露的“双向调控”实质上就是三个调控思路中的双向调节。
“‘双向调节’其实就是供需的双向调节。对于供需关系紧张、房价上涨压力大的城市，不仅要增加供应，也要控制需求，特别是投机性需求。”仇保兴称。
对于抑制投机性需求的重要性，仇保兴特别指出，“投资比较疯狂的情况下，需求是无限膨胀的。现在社会上流传一句话，在北京（楼盘）、上海（楼盘），买对了一套房，生活质量拉开一个档次，买对了两套房，拉开两个档次。这种经验实际上是非常有害的，我们不靠创业致富，不靠勤劳致富，靠买对房就能致富，代替几十年辛苦劳动，这样的社会不可能公平。出现这种情况一方面是我们社会的投资渠道比较窄，只有房地产能够保持增值；另一方面，这也是推动泡沫不断增长的动力。国际经验表明，房价上涨过快，基本上都是由于投机购房造成的，这件事情在日本是有教训的”。
而分类调节的办法则是指能局部调整的，就不要整体调整，调整手段对整体影响越小越好；能够用经济手段调整的，就不要用行政手段调整，行政手段越少越好；能够由城市政府调整的，就不要由中央政府代替，越是基层能够主动调节的，越要纳入基层政府调节。
“早前中央没有对温州（楼盘）等地放开限购进行阻拦，包括近期融资方面的放开，实际上都是在执行分类调节。”有业内人士这样告诉记者。
至于协同调节，仇保兴表示，政府工作报告中“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”也是在执行这一层调控思路。
他表示，一个健康的城镇化过程是人民对城市空间公平占有的过程。如果公平占有这一点做不到，社会公平就很难树立。加大棚户区改造力度，游离于增加供给，平抑房价；增加共有产权住房供应，不仅减少了地方政府的资金压力，更重要的是扩大了民众参与度，强化监督，而这也是对市场机制的一个重要补充。
房地产调控市场化
实际上，中央对房地产市场的政策思路和管理方式的转变，也体现在了近期的资本市场上，房地产调控归位市场化的趋势变得越来越明显。
2010年4月份，国务院下发通知，要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。此后，虽然监管部门并没有下发正式的文件，但证监会实质上全面暂停了上市房企再融资的审批。包括万科、招商地产(000024,股吧)等A股龙头不得不想尽各种办法寻求获得海外融资的机会，房企通过信托等方式融资的利率也是不断创出新高。
四年后，这一情况终于出现好转。
3月4日，万科在一年之前提出的B转H计划正式获得审批通过。其公告显示，证监会根据有关规定对万科提交的《万科企业股份有限公司关于境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所股份有限公司主板上市及挂牌交易的申请报告》及相关文件进行了审核，批复核准公司将现有的境内上市外资股转为境外上市外资股到香港交易所主板上市。此前，由于中集集团(000039,股吧)B转H计划从受理到审批只花了29天的时间，万科B转H计划迟迟未获批准，一直被认为是政府对房企融资监管的进一步收紧。
随后的3月17日晚间，停牌近9个月的金丰投资(600606,股吧)宣布，公司拟通过资产置换和发行股份购买资产方式进行重组，拟注入资产为绿地集团100%股权，预估值达655亿元，成为A股历史上最大规模的借壳方案。
至此，市场已经明显嗅到房地产再融资开闸的迹象。而3月20日，中茵股份(600745,股吧)和天保基建(000965,股吧)定向增发的获批也使得此前市场对于再融资开闸的期待变为现实。
根据中茵股份发布的公告显示，公司拟以不低于9.53元/股的价格，非公开发行股票数量不超过1.8亿股，募集资金不超过17.15亿元，用于子公司旗下一项目开发运营；而天保基建拟以不低于4.48元/股的发行价格，发行股份数量不超过3.46亿股，募集资金15.5亿元建设三个房地产项目并补充流动资金。
由于上述两家房企定向增发所募资的投向均明确涉及商品住宅业务,因此这也意味着A股房企再融资的正式开闸。暂停A股房企再融资作为过去几年楼市调控组合拳中的重要一环，可以说已经正式退出。
对此，国泰君安在报告中指出，上市房企再融资实质性开闸，意味着房地产调控方式逐渐向市场化方向转变，强制性行政手段调控可能逐渐淡化。目前国家对房地产调控的政策思路是一方面通过增加住宅土地供应、优质房企资本市场融资开闸、共有产权房等多样化方式，积极增加市场供给能力，另一方面在房价上涨压力较大的城市，通过限购等手段抑制投机性购房需求,使市场供求关系逐步恢复平衡，之后强制性的行政调控手段可能逐渐淡化。
中信建设认为，两家公司此次再融资获批对于房地产板块信号意义重大，过去资本市场市场化机制被行政手段制约的因素将得以消除。
瑞银证券则指出，再融资的开放，将明显改善房地产行业的资金面。股权融资能使开发商具有更好的资金状况，净负债率将显著下降。同时，债券市场融资的大门也可能向A股开发商放开，这将意味着开发商将获得更加稳定和低成本的资金来源。更为重要的是，资金松紧变化对房地产行业资金链的影响渠道将更加透明，可以减少资本市场对行业现金流状况的过度悲观猜测。
市场走势预期平稳
不过，A股再融资的开闸除了对少数地产公司有所帮助之外，对更多的中小地产来说，实际的作用并不大，毕竟国内上市房企只有约100家，但全国的开发商数量则高达数万家。
同时，由于商业银行利用“表内”资金对房企放贷基本实行名单制，因此，除了大型品牌房企之外，中小开发商很难从银行拿到低息贷款，大多数还是从信托等机构拆借利息较高的资金，这样一旦出现销售不畅的情况，较高的资金成本很可能会拖垮这些企业。
国际评级机构惠誉也认为，兴润置业资金链断裂一事，在行业中具有典型性，未来可以能出现更多的违约事件，但仅限于小规模公司。
而对于大型龙头房企来说，目前也仍然存在诸多问题，某房地产测评中心的报告显示，2012年以来，房地产开发企业存货水平不断刷新历史高位，2013年500强房地产开发企业存货增长率为19.63%，基本与2012年持平，存货总价值继续攀升。
一方面地价不断上涨造成新增项目库存价格上升，但存货面积增长速度有所落。因此，大部分开发企业维持着两年左右的库存水平，去化压力仍属正常范围并未有大幅提升。另一方面，2012年以来市场需求集中于首次和改善置业类型，144平米以上大户型产品持续滞销。而三线、四线城市由于出现供过于求的局面，2013年以来库存和去化时间双双攀升，去化压力较大。部分企业由于保有与市场需求不匹配的产品或城市布局不合理，导致去化速度较慢，企业存货压力亟待缓解。
同时，作为资金密集型行业，房地产开发企业风险管理向来是企业发展的关键。2013年以来由于销售良好，不少开发企业选择加大杠杆加速发展，因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值更达到近五年来的最高点。短期偿债指标方面，2013年，500强房地产开发企业流动比率均值为208.57%，较2012年下降10.99%；现金流动负债比率均值为-5.67%，而该指标2012年均值为14.90%。长期偿债指标方面，2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%，分别较2012年上升17.06%和0.69%。可以说，在目前总体流动性偏紧的背景下，杠杆率的提升便意味着风险的积聚。
而根据目前的市场情况看，虽然存在诸多问题，但2014年的楼市仍将以稳定为主。
对于市场颇为担心的三线、四线城市，任志强表示，从今年1月份、2月份的统计数据来看，东、中、西三个区域中，中部地区的房地产销售增长速度最快，东部地区下降最快，后者是大中城市占多数，前者则是二线、三线城市和三线、四线城市占多数，却仍然保持最高的增长率，因此看不出二线、三线城市的房地产市场会出现急剧下滑和恶化的情况。
绿地集团董事长张玉良则认为，在当前中国宏观经济向好的背景下，中国的房地产市场不会出现崩盘，并且在未来5年-8年时间里仍将健康发展。
不过，张玉良也指出，目前少数城市，少数的房企出现了不少的问题，这些问题都不容忽视。他认为，北京、上海、广州（楼盘）、深圳（楼盘）等一线城市，的产业聚集度和各种资源的聚集度仍在加强，人口快速地聚集，但房屋的供应很有限，所以这些城市的房价有可能还要小幅上升。而在三线、四线城市，产业发展不够健康，人口净流出比较大，如果再增加房屋的供应，问题会很多，不仅会影响房地产行业，还会波及到地方政府的负债，影子银行等问题。
此外，中金方面的报告显示，今年3月份十大城新开盘数量环比暴增440%，且目前时点去化率还维持稳定。因此，对市场不必太悲观。
其提供的数据表明，今年十大城市3月份推盘环比增速仅次于2013年3月份的524%，而且单城市平均新开盘量预计达43个，显著高于2013年3月份的14个和2011年3月份的9个。从开盘当日去化率来看，最近一个月一线城市平均70%，二线城市平均58%，而2013年3月份平均水平为74%和60%，去化率基本保持稳定，也好于2011年年底弱势市场时的30%-40%左右水平。而开发商近期态度也变得更加务实，推盘定调以平价走量为主，未来市场上低价入市的“日光盘”和平推楼盘“零成交”的现象将并存，供应受限的一线城市市场热度也将好于二线城市。
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