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踩城镇化步调吸金房企大军密集布局产业新城

https://m.biud.com.cn 2014年03月24日11:11 家居装修知识网

“六年内让1亿农民进城落户。”这一新型城镇化战略给不少行业带来了巨大的市场空间，而房地产行业被认为是反应最快且收益颇高的行业。

正如华远地产董事长任志强向记者所言，“在国家城镇化高速增长的过程中，房价是不可能下降的”。

值得注意的是，记者连日采访多位房企决策层高管后发现，当问及城镇化问题时，这些房企高管的反应几乎一致，“吸附人口能力”成为其进驻三线、四线城市甚至五线城市，布局主导开发新城的最关键要素。

从这些房企布局或主导开发新城的选址特点可见，“鬼城”、空城俨然已经成为曾折戟房企深切的痛。鉴于此，产业支撑度、吸附外来人口能力、经济活跃能力、教育资源规划等成为房企布局的重要考量因素。简言之，为了规避“鬼城”和空城，房地产企业谋的是要踩准城镇化步调，从中挖掘利润空间。

城镇化助推房价上涨

“目前中国还属于城镇化高速增长的阶段，总体来说房子还是不够用。”任志强向记者表示，在国家城镇化高速增长的过程中，房价是不可能下降的。

任志强称，城镇化率超过30%以后房价进入高增长的过程，在超过70%以后才出现平缓和下降的增长，但大部分发达国家城市化率都超过了90%，房价却还在上涨，比如英国和美国。中国现在的城镇化率只有50%，一线城市能达到60%或70%，二线城市50%左右，三线城市30%左右。

“距离我们实现70%的城市化率还早，估计最少还需要十年甚至二十年。”任志强称，大量的农村人口进入城市的问题解决以后，我们才可以谈到一手房建设的速度会逐步放慢和缩小，二手房交易占主导地位。那时候，房价产生波动的情况才会严重，或者随着经济增长发生变化的情况更严重。

显然，在任志强看来，在新型城镇化战略下，中国城镇化还将提速，在此过程中总体来说，房价是不可能降下来的。

事实上，多数房企高管也持这种看法。泰禾集团董事长黄其森向记者表示：“房地产的黄金十年已经过去了吗？我恰恰认为，中国房地产的黄金十年才刚刚开始。”黄其森认为，目前国内房地产市场有巨大的空间，是个大盘子。比如，北京就相当于欧洲了，福建的GDP也已经超过了马来西亚。

不过，尽管新型城镇化发展为房地产企业提供了机遇，但风险也同在，毕竟“鬼城”和空城正在涌现。鉴于此，房企在进驻一个城市或者主导开发新城之际，拿地选址规划非常谨慎。

密集布局“有产”新城

事实上，多位接受采访的房企高管一致认为，一线城市是给企业贡献利润率的必争之地，而二线、三线城市和三线、四线城市则要慎重选址。

对此，世茂集团副总裁蔡雪梅向记者透露，除了一线、二线城市之外，吸引外来人口能力较强、消费能力和产业基础较好的三线、四线城市也是其扩张的重点区域。“世茂在晋江市、泉州市、石狮市等城市开发的楼盘，已经实现一次开盘或者一个月销售10亿元甚至20亿元。”

值得一提的是，在任志强眼中，一线、二线、三线城市已经不能简单地按现在的方式划分，“以后要按市场经济来分，现在越来越多城市在就业、经济和公共服务这三项的吸引能力很强”。

而从人口流动来看，任志强认为，哪一个地方公共服务（包括就业、教育、医疗、保险等）和经济增长情况越好，吸引移动人口能力就越强。他坦言，“哪一个城市GDP增长速度最快，土地供应量最少，人口集中度最高，房企去那个地区赚钱就最多”。同时，任志强也称，房企去人口往外迁移的城市风险都大。

实际上，房企搭线城镇化发展时的布局策略是有迹可循的，吸附人口能力、产业支撑程度、教育环境资源优劣等几乎决定着这些项目是否落地。

“京津冀一体化发展提了很多年，进展已经越发看得见。”中国房地产学会副会长陈国强向记者表示，从燕郊、香河等地区快速上涨的房价就可窥见一二。北京的去中心化程度加强，产业在外移，购房需求随之外溢，将加快北京周边城市的融合速度。

而在京津冀一体化发展中，绿地集团、鸿坤地产、华夏幸福和富力地产等大型房企都有大量布局。

“与北京相比，燕郊、香河等地的土地成本要低很多。”亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，从利润率情况来看，部分房企进驻燕郊、香河等地并不见得要比在北京开发项目的利润空间低，只是开发周期较长，资金周转较慢。