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房企融资食物链底层样本:有限合伙借信托玩猫腻

https://m.biud.com.cn 2014年03月24日11:12 家居装修知识网

门槛低、监管少，有限合伙逐渐成为房地产开发企业的重要融资渠道。

“简单说，就是走‘通道’给房企‘放贷’，算是投资领域里入门级的业务。”大学毕业后的三年里，小川（化名）在多家小型PE工作过，主要职责就是通过设立有限合伙基金，为房企募资。

2013年钱荒余波未了，房地产项目风险也在逐渐暴露，其所在公司的一个项目亦没有幸免。

据介绍，小川所接触的房企融资总成本已由以往的14%-18%，上升至目前的20%左右，公司目前已基本不做三四线城市的房地产项目。

而一些涉嫌利益输送、逃税避税的做法却风生水起，不少信托公司高管通过充当资金、项目掮客，获取2%-3%不等的“好处费”。

房企融资另类模式

“房地产融资项目，首先银行筛选一遍，不要的给信托，信托筛选后，再不要的就给有限合伙。”小川说。

而筛选标准方面，项目最好能在一二线城市，尽量满足“四三二”要求：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等四证齐全；开发商已投入总投资额30%的自有资金；房地产开发二级以上资质。

不过，实际中并未完全执行上述标准，小川还向记者介绍了几种其它模式。

比较常见的是有限合伙基金直接“输血”房企模式。包括以股权投资（PE）形式入股房地产项目企业，同时双方签订一份抽屉协议，到期房企以约定利息回购股份，也就是所谓的“假股真债”；“股权+债权”的夹层融资模式；以股东借款、应收账款收益权转让等形式借款。

还有一种“通道”模式，即设立有限合伙基金，通过银行以委托贷款形式，或通过再投资信托计划、券商资管计划等，将资金借给房企。

小川补充称，“通道”在其中不承担任何风险，也不做风控，只需提供一纸合同，就躺着挣通道费，风控由有限合伙管理人（GP）负责。

而风控措施最主要看抵押物。小川介绍，抵押物一般是流动性比较好的重资产，包括房子、土地、在建工程等，以及容易变现的股票、黄金、外汇、债券等。目前，抵押率（借款金额加总利息除以抵押资产的评估价值和市场价值孰低的价值）要求在40%以内。

此外，一般还有房产等质押措施，以及企业承担无限责任担保、企业实际控制人承担不限连带责任担保。

如果觉得项目风险比较大，还可以追加一个担保，即企业所在集团无限责任担保或担保公司担保。但是，因为对集团进行尽职调查费时费力、担保费用在1%以上，实际采用的并不多。

2013年6月钱荒以来，资金面并不宽松。

“从所接触的房企项目情况看，特别是中小型房企融资成本在上升。之前一般在14%-18%，目前攀升至20%左右，甚至达到25%。”小川介绍。

在整个利益分配链条上，投资人收益为9%-13%不等，通道费、投资顾问费等约1%-3%，第三方募资渠道费用在3%左右，其余的属于基金管理人收入。

记者从多位私募人士处了解，对很多有限合伙基金来说，最难的是募资，而并非项目寻找，支付给第三方财富公司的费用在1%-6%不等。不管项目如何，一般只要支付的销售费用足够高，就可以募集到资金。

小川认为，房地产项目的风险正在逐渐暴露，其所在公司2013年就有项目出现风险，由于有限合伙的钱一般要求能保证房子盖完，且具有降价处置权，最终通过降价而收回本息。

与此同时，投资者对房地产项目也开始变得谨慎，其所在公司从去年下半年以来，三四线城市的房地产项目基本不敢做了，觉得风险太高；地方政府承诺到期回购的基建项目还在做，但开始更多考虑其财政实力；借款期限也控制在1-2年内。

对于融资成本超过30%的项目，小川如是形容，“一般是严重资不抵债了的项目，才会花如此高成本，而敢以30%利息往外借钱的公司也不好惹。”

他自嘲，这一套手法都是围绕债权来的，没什么科技含量，算属于最低端的一个投资业务。