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房产价值评估难以房养老试点开展或困难重重

https://m.biud.com.cn 2014年03月26日15:11 家居装修知识网

保监会拟在北京、上海、广州、武汉开展“以房养老”保险试点。记者调查发现，这项带有破局性质的试点，看上去并非那么美。一方面保险公司将控制试点规模，只能满足少部分老年人的需求；另一方面，养儿防老、家产传后的传统观念也意味着试点开展起来困难重重。

办法：倒按揭

“以房养老”俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

保监会下发的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》显示，以房养老保险产品的投保人群限定为60岁以上、拥有房屋完全独立产权的老年人。

从产品具体形态看，“以房养老”保险产品分为参与型和非参与型。参与型产品，保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品，保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

有关专家认为，相对于此前银行推出的“以房养老”产品，保险公司的养老更专业、操作性更强。湖北省社科院经济研究所副所长叶学平认为，养老产品本身就是保险产品的重要类别，以房养老只是寿险公司业务形式的延伸。

争议：杯水车薪

业内的积极参与似乎并不能扭转市场对以房养老方式的担忧。作为一个舶来品，“以房养老”保险试点最大的拦路虎莫过于养儿防老和家产传后这类传统观念。

武汉科技大学金融证券研究所所长董登新说，中国人讲究奉献，老人身故之前即使是穷到只剩下一只手镯，那也是要留给子孙后代的，何况是房子这样的大件。

除了根深蒂固的观念难以改变之外，社会公众对于以房养老还有其他担忧。叶学平说，诸如房产价值的评估问题以及70年产权到期后房产归属等问题仍然存在较大争议。

此外，记者在《征求意见稿》中看到，保监会对于单个保险公司开展试点业务有较为严格的限制。接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×上一年末总资产不超过200亿元的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿元的部分。

以上市寿险公司新华保险为例测算，2012年底新华保险总资产为4937亿元，这意味着其开展以房养老保险试点的规模不超过18亿元，以平均每套房产估价100万元计算，最多仅有1800个家庭能够享受此种养老服务。

期待：普惠式养老

记者采访中了解到，目前一些中小保险公司围绕以房养老试点，已经开始着手进行法律、金融、医疗等相关领域的调研。不过面对2亿老龄人口，相关专家认为单纯依赖以房养老，单纯依靠商业机构，满足不了大众需求，化解养老困局首先需要普惠式的基本养老产品。

董登新说，其实哪怕在国外，以房养老也是“小众产品”。欧美一些发达国家已经形成了较完善的养老体系，除了养老院外，社区居家服务和志愿者服务也都很发达。比如，国外还有“时间银行”，志愿者的社区服务会被记录，当他们老后，会获得相应时间的照顾，这些让全民对养老担忧相对较少。

他说：“其实以房养老仅是我国社会养老保障体系的补充，该试点推出之所以引发这么大的争议不是这个产品不好，而是作为社会养老保障体系的主干出现了缺失，让人觉得在舍本逐末。”

也有专家认为“以房养老”仍然有一定的市场需求，推动试点顺利开展，一方面亟待试点细则“落地”，另一方面，还需要多宣传这个新生事物，转变传统的养老观念。叶学平说，对一些特殊人群来说，以房养老模式很好，可是接受度不高，各方应该加强舆论引导，让这个新生事物更容易被接受。