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平抑房价和调节收入国外如何征收房地产税？

https://m.biud.com.cn 2014年03月27日09:11 家居装修知识网

“在国外，房地产税不仅为地方财政提供充足的资金，也很好地起到了平抑房价的作用。”全国房地产联合会会长聂梅生告诉时代周报记者。

房地产税是国外地方财政的主要来源，占地方财政收入的70%左右。比如美国为75%，就连世界最穷的国家肯尼亚也占到69%。

在我国，土地收入仍为政府收入主要来源，所以对于收入甚微的房地产税，地方政府一直显得并不积极。

房地产税实际上是房产税和地产税的合并叫法，从其产生和国际惯例看，房产税与承载房屋的土地所有权无关。如果土地私有，则对土地和房屋分别征税，这时就叫房地产税；如果土地国有，则只对房屋征税，这时就叫房产税。

而我国存在的问题是，土地属于国有，个人买房要支付70年产权的土地出让金，就难以摆脱重复征税的嫌疑。

“在国际上，很多国家的房地产税被称作物业税。”聂梅生介绍，物业税是财产税，是针对土地、建筑等不动产在其保有环节征收的税种，它面向全部住房，不分城乡、商业还是自用，也不分第几套房产。

“其他国家物业税征收的本质是对私权的尊重，是建立在承认私有产权的基础之上。征收物业税实际上意味着国家承认房主对房产的所有权不容侵犯，并且税收也用之于为当地的纳税人提供服务。”谢逸枫指出。

“受益理论”就是对征收物业税的最好解释之一。即物业税主要是为纳税人提供服务，纳税人的福利没有损失。以美国为例，物业税的征收主要应用于居民的医疗、教育以及基础设施建设等方面，“取之于民，用之于民”。

如果政府无法提供更好的服务，导致业主离开这个社区，从而会使这个社区的房屋价值以及依托于此的物业税降低。

聂梅生介绍，在国外，物业税的征收也不是一个固定的税率，而是根据房屋的市场价值的变化进行调整，像个人所得税一样。

以日本为例，一般每3年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在其后的2年中，如无重大变化，一般不重新估价。

房地产税的征收，客观上也起到了平抑房价作用。2001-2006年，韩国全国地产价格平均每年以超过10%的速度增长。为了抑制房价过快上涨，韩国政府于2005年出台了综合不动产税，但并未有效抑制房价。

为打击房地产投机行为，韩国又出台更严厉的房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。此税一出台，韩国房地产投机现象得到了很好的控制，房价也基本趋于稳定。

受访专家表示，我国应尽快与国际接轨，将《房地产税法》纳入立法规划，制定适合我国国情的房地产税征收办法，从而达到平抑房价和调节收入分配的目的。