3月27日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同举办的“2014中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十一届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了最新中国房地产百强企业研究报告及最新房地产百强企业榜单，莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、秦虹、贾康、陈道富等嘉宾发表主题演讲，全国多家房企代表及媒体精英参会。

2014中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十一届中国房地产百强企业家峰会

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下面有请中国房地产TOP10研究组核心成员，国务院发展研究中心企业研究所副所长马骏先生做打造卓越的中国房地产百强企业，掌声有请。

马骏：各位朋友，上午好，欢迎你们参加中国房地产百强企业成果发布会，根据我们的研究，我们发现中国房地产百强企业也就是在座的各位领导的企业，在过去几年表现非常突出，这个图表可以看出来，实线了是我们百强企业的数据，虚线是全国房地产的总体的数据，比较可以看出，百强企业在销售额、销售面积，增长速度方面都显著高于全国房地产企业平均水平，即使自己跟自己比，在过去四年，我们发现房地产百强企业年均增长也是达到20%以上，所以说我们房地产百强企业都是非常优秀的企业，我想大家今天来参加这个会议，我想大家不会满足于现有的成绩，还会有更高的追求，用一句流行的话说就是要追求从优秀到卓越的转变，我认为在未来的一段时间，中国会出现一批卓越的房地产企业，因为我们有非常好的发展条件，或者说我们面临历史性的机遇，这个机遇也是一个大国崛起的机遇，大家知道根据我们的研究，未来十年左右，中国将会步入高收入国家的水平，这是个什么概念？全世界目前到达高收入国家的人口也不过10亿，如果我们中国达到高收入水平的话，只中国人口就将近14亿，这个过程也是一个城市化的过程，我们看看城市化会不会给我们带来巨大的机遇？我们现在常住人口城镇化率只有35.7%，户籍人口只有30.6%，不仅低于发达国家，也低于与我们国家平均收入相等的国家的平均水平，人口迁移对住宅、商业地产公共设施的需求，还有转型升级，商业地产的需求，等等，当然了，房地产产业的发展不会一直是直线一样的平稳的增长，可能会有一些变化，比如说现在出现了三四线城市的变化，但是总体趋势我们认为未来十年一定是一个历史性的机遇，而且今年国家提出来了城镇化，而且提出来要走新型化城镇化道路，而且提出了绿色低碳，政府引导等要求，所以跟过去的工业化国家走的道路不一样，对我们房地产企业提出了更高的要求，打造卓越房地产企业，创新是必由之路，我们看看历史上卓越企业比如说福特创造了流水线，让汽车步入千家万户，比如说波音大胆设计并制造了大型客机，还有苹果，不仅创造了完美的终端，还打造了完美的产业链，所以创新是打造卓越企业的必由之路。房地产企业怎么去创新，这个是在座的诸位将要做或正在做的事情，我们也在跟踪研究中国的房地产百强企业，我们发现一些新的趋势，主要体现在以下五个方面。符合业态，专业经营，精益生产，节能环保。

复合业态可以举几个例子，比如住宅地产，房地产企业不仅提供了一个住宅，而且提供了一个多元需求的空间，比如说百强企业万科，按照不同类型家庭设计空间，公共设施，配套小区环境等等，再比如商业地产，不是单单提供一个产业，要是提供一个现代服务业的载体，比如说万达的城市综合体包括了超市、住宅、写字楼，健身中心等多种业态，集居住、办公、休闲、娱乐为一体，而且采用了兜售结合的方式，再比如说养老地产，绿城将养老、养生、健康，老年大学相结合，满足老年人身心双重的需求，所以复合发展的趋势，我们看的出来，房地产业已经转变成基于房地产的服务业。

第二个趋势是专业经营，尽管房地产企业是传统的业态，而且房地产产业链非常长，但是我们发现又有的房地产企业都是尽量占据附加值高的领域，做自己最优势的领域，采取的是专业化加外包的模式，目标是要打造一个有竞争力的产业链，外包合作不同于传统的市场交易，是一个长期的合作方式，根据跟合作伙伴的互相合作互相促进互相提高。

第三个趋势是多元融资，除了传统的银行贷款之外，还有其他的方式，比如说海外贷款，2013年，我们百强企业海外发债总额接近1250亿元，平均利率低于10%，TOP10企业发债680亿元，平均利率低于6%，还有其他的方式，比如说IPO，包括在内地、香港，刚才我也碰到在香港的几家IPO企业，还有资产证券化，我个人认为，未来几年，资产证券化可能我们国家房地产企业金融创新潜力最大的一部分，通过资产证券化，不仅解决我们的融资难题，而且也是让社会投资者分享我们产业发展的机遇。

第四个趋势是精益生产，这个概念来自于制造业，但是它已经拓展到包括服务业在内的行业，它的思想是减少浪费，用低成本满足高质量的要求，我们看万科首先是采用了客户导向的方法，将客户进行分类，然后是工厂化的模式。

第五个趋势是节能环保，节能减排是我们国家一个大战略，我们看到百强企业在这方面也取得了很多成绩，比如说万科，三星建筑面积显著增加，绿地设置了专门研究绿色建筑的产业研究院，设置了首席绿色低碳官，到绿色新城等等。

以上是我们对中国房地产企业研究的一些成果，以及我个人的一些看法，请大家批评指正，最后祝这个会议取得圆满成功，谢谢大家。

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