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沪楼市“暖春”尚不明朗 成交表面放缓刚需暗自汹涌

https://m.biud.com.cn 2014年03月30日08:00 家居装修知识网  

上海已逐渐进入气象意义上的春天,但上海楼市的“暖春”似乎还不明朗。虽然从上周开始,共有14个项目开盘,掀起3月入市高峰,但与此同时信贷政策偏紧,放款时间延长……房贷政策对于楼市的影响也逐步显现。非常依赖贷款的刚需购房者放缓了脚步,一些中低价刚需楼盘成交也跟着放慢了。业界认为,尽管目前楼市的外部环境看似处于僵局,但从近两周刚需盘火爆局面来看,只要有合适楼盘,加上适当优惠,对购房者而言都会构成较大的吸引力,购房者观望时间不会很久。

2月个人房贷环比增幅减少

各银行现基本取消首套房贷首付8.5折优惠利率,恢复至基准利率,加上去年底二套房贷首付比例也由6成提高到7成,使得部分房产交易卡在了贷款上。据央行上海总部报告显示,2014年2月,上海市本外币个人住房贷款增加56.9亿元,环比少增59.7亿元,不过同比仍多增21.2亿元。

德佑地产研究总监陆骑麟认为,2月上海个人房贷增幅环比回落原因,扣除春节假期因素,主要因为第一季度信贷政策偏紧,放款时间延长,导致个人房贷数量减少。同时,二套房首付比例上调不久,多家银行在年初陆续取消首套房优惠利率,增加了客户购房成本,尤其是刚需群体,影响面较大。往年的第一季度信贷宽裕,然而今年进入3月份仍延续去年末偏紧的政策,预计交易量下滑将延续到第二季度。

首当其冲受到影响的就是刚需楼盘,因为买这些中低端楼盘的多数是首次置业购房者,他们十分依赖贷款。而今年开始,房贷利率的收紧,银行资金面的紧张,直接加大了购房者的购房成本。据网上不完全控数据显示,3月1日-23日,网上房地产最低报价在3万元/平方米以下的楼盘共有23个项目,供应面积合计53.65万平方米,而此期间单价在3万元/平方米以下的楼盘成交量为41.03万平方米,不少中低端项目的成交表现乏力。

如位于宝山大场板块的某新盘,本月新开盘一批房源。截至3月23日,仅有19套签约成交,成交均价为26721元/平方米。而在去年年中该楼盘推出一批房源后,一个月内就签约70套,成交均价为26598元/平方米。可见,在新增供应房源售价无明显涨幅的情况下,销售开始变得缓慢了。此外,还有不少中低端项目开盘以后仍然是“白板”,如嘉定的某楼盘,记者发稿时距该楼盘拿到预售证已有半个月,但网上房地产仍未见签约。

外环外是“打折优惠重地”

上周开盘项目数为3月集中入市高峰。其中2个项目为纯新盘,占比14%,其余均是老盘新推。本周预计开盘的依旧以刚需房为主。价格方面,延续上月涨价态势,涨价楼盘数量有了1成左右的增加。

虽然近期全国各地新房降价潮传闻不断,但沪上新房市场却一直坚挺,成交颓势不敌涨价热情。汉宇地产市场部称,即便没有小阳春行情,新房市场涨价势头仍然不可避免。产品类型上,以首置首改户型为主,以郊区低总价刚需产品推盘为主是上周开盘项目呈现的整体特征。

从整体上来看,上周较多楼盘开盘优惠幅度有所增加,较多楼盘采取多层优惠方式,营销活动较为丰富;开盘形式摇号和按认筹顺序选房各半。据预计,上海4月份将有133个盘打折优惠,环比3月减少25%。从4月份打折优惠项目所处的环间位置和区县分布来看,外环外区域仍是打折优惠的重点区域,打折优惠楼盘共计86个,占比全市74.78%,大幅领先其他环线,中外环间和中内环间分别有17和7个楼盘给出了优惠,而内环以内仅5个楼盘有优惠。从打折区域上来看,嘉定区位居榜首,其次排序为浦东,宝山和青浦同居第三。在销量环比下跌的情况下,刚需盘仍是市场主力。

优惠项目的数量持续缩减,一方面或受到今年年初各银行贷款持续紧缩影响,在购房者加剧观望心态及后续银贷市场不明的环境下,比起大手笔促销吸引眼球,开发商或更倾向试探市场的走向。另一方面,楼市小阳春总体成交并不理想,刚结束的春季房展会亦人气惨淡,然而3月楼市预售量却保持在较高水平,或说明在此环境下,开发商依旧有着很强的入市意愿,若4月楼市依旧不温不火,不排除开发商将逐步加大优惠力度。

有分析人士指出,本次“两会”并未过多的提及房产调控政策,市场房价比较趋稳,经过一段时间后,市场将逐步消化调控消息,随着刚需族的逐步入市,房价会逐步走出冰冻阶段,逐渐复苏。因此,在两会结束的这半年内入市,都是不错的时机。

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