上海已逐渐进入气象意义上的春天，但上海楼市的“暖春”似乎还不明朗。虽然从上周开始，共有14个项目开盘，掀起3月入市高峰，但与此同时信贷政策偏紧，放款时间延长……房贷政策对于楼市的影响也逐步显现。非常依赖贷款的刚需购房者放缓了脚步，一些中低价刚需楼盘成交也跟着放慢了。业界认为，尽管目前楼市的外部环境看似处于僵局，但从近两周刚需盘火爆局面来看，只要有合适楼盘，加上适当优惠，对购房者而言都会构成较大的吸引力，购房者观望时间不会很久。

2月个人房贷环比增幅减少

各银行现基本取消首套房贷首付8.5折优惠利率，恢复至基准利率，加上去年底二套房贷首付比例也由6成提高到7成，使得部分房产交易卡在了贷款上。据央行上海总部报告显示，2014年2月，上海市本外币个人住房贷款增加56.9亿元，环比少增59.7亿元，不过同比仍多增21.2亿元。

德佑地产研究总监陆骑麟认为，2月上海个人房贷增幅环比回落原因，扣除春节假期因素，主要因为第一季度信贷政策偏紧，放款时间延长，导致个人房贷数量减少。同时，二套房首付比例上调不久，多家银行在年初陆续取消首套房优惠利率，增加了客户购房成本，尤其是刚需群体，影响面较大。往年的第一季度信贷宽裕，然而今年进入3月份仍延续去年末偏紧的政策，预计交易量下滑将延续到第二季度。

首当其冲受到影响的就是刚需楼盘，因为买这些中低端楼盘的多数是首次置业购房者，他们十分依赖贷款。而今年开始，房贷利率的收紧，银行资金面的紧张，直接加大了购房者的购房成本。据网上不完全控数据显示，3月1日－23日，网上房地产最低报价在3万元/平方米以下的楼盘共有23个项目，供应面积合计53.65万平方米，而此期间单价在3万元/平方米以下的楼盘成交量为41.03万平方米，不少中低端项目的成交表现乏力。

如位于宝山大场板块的某新盘，本月新开盘一批房源。截至3月23日，仅有19套签约成交，成交均价为26721元/平方米。而在去年年中该楼盘推出一批房源后，一个月内就签约70套，成交均价为26598元/平方米。可见，在新增供应房源售价无明显涨幅的情况下，销售开始变得缓慢了。此外，还有不少中低端项目开盘以后仍然是“白板”，如嘉定的某楼盘，记者发稿时距该楼盘拿到预售证已有半个月，但网上房地产仍未见签约。

外环外是“打折优惠重地”

上周开盘项目数为3月集中入市高峰。其中2个项目为纯新盘，占比14%，其余均是老盘新推。本周预计开盘的依旧以刚需房为主。价格方面，延续上月涨价态势，涨价楼盘数量有了1成左右的增加。

虽然近期全国各地新房降价潮传闻不断，但沪上新房市场却一直坚挺，成交颓势不敌涨价热情。汉宇地产市场部称，即便没有小阳春行情，新房市场涨价势头仍然不可避免。产品类型上，以首置首改户型为主，以郊区低总价刚需产品推盘为主是上周开盘项目呈现的整体特征。

从整体上来看，上周较多楼盘开盘优惠幅度有所增加，较多楼盘采取多层优惠方式，营销活动较为丰富；开盘形式摇号和按认筹顺序选房各半。据预计，上海4月份将有133个盘打折优惠，环比3月减少25%。从4月份打折优惠项目所处的环间位置和区县分布来看，外环外区域仍是打折优惠的重点区域，打折优惠楼盘共计86个，占比全市74.78%，大幅领先其他环线，中外环间和中内环间分别有17和7个楼盘给出了优惠，而内环以内仅5个楼盘有优惠。从打折区域上来看，嘉定区位居榜首，其次排序为浦东，宝山和青浦同居第三。在销量环比下跌的情况下，刚需盘仍是市场主力。

优惠项目的数量持续缩减，一方面或受到今年年初各银行贷款持续紧缩影响，在购房者加剧观望心态及后续银贷市场不明的环境下，比起大手笔促销吸引眼球，开发商或更倾向试探市场的走向。另一方面，楼市小阳春总体成交并不理想，刚结束的春季房展会亦人气惨淡，然而3月楼市预售量却保持在较高水平，或说明在此环境下，开发商依旧有着很强的入市意愿，若4月楼市依旧不温不火，不排除开发商将逐步加大优惠力度。

有分析人士指出，本次“两会”并未过多的提及房产调控政策，市场房价比较趋稳，经过一段时间后，市场将逐步消化调控消息，随着刚需族的逐步入市，房价会逐步走出冰冻阶段，逐渐复苏。因此，在两会结束的这半年内入市，都是不错的时机。

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