房子要贬值吗？财富会缩水么？部分房价下跌、房地产商叫苦喊疼、楼市崩盘论又来。与此同时，随着京津冀协同发展战略、冬奥会一系列概念的推出，又有许多城市的房价还在涨。楼市为何得了“冷热”病？今日看涨、明日看跌，老百姓到底该听谁的？央视财经频道主持人沈竹和特约评论员中国农业银行[0.00%资金 研报]首席经济学家向松祚、著名财经评论员刘戈共同评论。

如何看待日益分化的市场？开发商跑量销售又为哪般？中国楼市最终需要调整谁的心态？

向松祚：房地产市场进入郁闷狂躁期这个时期更需要理性的分析

我上次说，中国的房地产市场进入了神经敏感期，现在又进入到郁闷狂躁期。每天各种议论就是说什么崩溃、拐点、暴涨等各种言论，在这个时期更需要理性的分析。就房价而言，我的判断非常简单，尽管不会出现所谓的暴跌，但是周期性的调整，也就是说涨幅的回落，甚至整体的一个开始调头向下，开始下降，应该是一个必然的趋势。现在整个房地产市场出现了三个失衡，哪三个失衡呢？一个是供需的失衡，就是说在某些地方确实出现了供给大于需求的状况。第二个是区域性的失衡，确实某些地方出现了鬼城，出现了房子卖不出去，特别是一些不太适合人居的城市，或者说经济发展水平落后于房地产开发水平的一些城市。第三个失衡就债务失衡，很多房地产公司债[-0.03%]务这些年扩张太高。

向松祚：已有很好投资回报的投资人现在该卖房子以求落袋为安

客观来讲，关于房地产市场，要给一个具体的答案不那么容易。因为房地产，我们刚才讲的是一个平均的状况，对于具体的，现在手中有房子的人，这个房子是不是会下降，要看你的地段，要看你所在的那个城市，要看你所理想的投资回报率。比如说现在投资回报率，你几年前买的，已经赚了50%，甚至一倍了，实际上现在应该是一个时机，你可以出手了。为什么？因为不可能一个人投资可以从低点到高点，你都能够赚到，抱有这种愿望的人，未来你会落空。所以我的建议非常明确，就说已经有了一个很好的投资回报的投资人，那你现在该卖房子，落袋为安，现金为王。

至于刚需，那当然是另外一码事。刚需什么时候都可以买，因为你本身要居住。现在这个迹象，从银行体系监测的数据，就是新房、二手房的成交量都在下降，这是一个趋势。第二个，确实现在银行对房地产的贷款比较谨慎，比较慎重，这当然也是监管部门的一个要求。所以你要指望，未来银行还会在更多的信贷来支持房价，我觉得这个想法也是不现实的。再有，随着越来越多的开发商在降价，老百姓的预期开始在发生变化。这些迹象综合在一起，我的意见很明确，就是已经买房的朋友，你现在有好的回报你赶紧卖，如果你想投资的，那现在可以稍微等一等，看一看。

刘戈：正常来说一个城市的房价和其GDP不会偏离的太多

尤其是手里头有很多房，也有很多贷款，再靠买房来投资的这样一些朋友，可能这个时候心里头会忐忑，是不是要卖房？本来已经有开始下跌的这种趋势，那可能就会加速。其实这些年房子上涨有三个发动机，一个发动机是货币，第二个发动机是经济的快速增长，第三个是我们的城镇化，就是所谓的刚需。现在的经济由快速变成常速，货币现在也基本收紧，就剩一个正常的需求，所以大家都在怀疑，原来持续快速增长的这种势头，是不是会出现问题。

现在大家好像已经形成了共识，好多三、四线城市，他的房地产的供需已经发生了一个变化。比如说你朋友的房子都是在北京、上海这些城市买的，如果他正好买在鄂尔多斯和温州，从2010年到2013年，有很多的城市，包括像杭州，基本上也是在微跌的一个状态。那么像温州、鄂尔多斯这些城市，已经跌得很厉害了，那么他们的财富已经大量的缩水。反过来，我们再看另外一些城市，从2010年到2013年，南昌市涨了95.7%，厦门涨了72.4%，北京涨了39.6%，这些城市还是在涨的这个过程当中。如果从这些城市来看，你买了房子，赚得非常多。现在从总的趋势来看，这样的城市会越来越少。而我刚才说到的温州和鄂尔多斯，不一定像他们那么严重，但是总体上来说，房价停滞和下跌的城市数量会变多。

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