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向松祚:地产商别再妄想央行发票子来支持房价

https://m.biud.com.cn 2014年03月31日15:11 家居装修知识网  

房子要贬值吗?财富会缩水么?部分房价下跌、房地产商叫苦喊疼、楼市崩盘论又来。与此同时,随着京津冀协同发展战略、冬奥会一系列概念的推出,又有许多城市的房价还在涨。楼市为何得了“冷热”病?今日看涨、明日看跌,老百姓到底该听谁的?央视财经频道主持人沈竹和特约评论员中国农业银行[0.00%资金 研报]首席经济学家向松祚、著名财经评论员刘戈共同评论。

如何看待日益分化的市场?开发商跑量销售又为哪般?中国楼市最终需要调整谁的心态?

向松祚:房地产市场进入郁闷狂躁期这个时期更需要理性的分析

我上次说,中国的房地产市场进入了神经敏感期,现在又进入到郁闷狂躁期。每天各种议论就是说什么崩溃、拐点、暴涨等各种言论,在这个时期更需要理性的分析。就房价而言,我的判断非常简单,尽管不会出现所谓的暴跌,但是周期性的调整,也就是说涨幅的回落,甚至整体的一个开始调头向下,开始下降,应该是一个必然的趋势。现在整个房地产市场出现了三个失衡,哪三个失衡呢?一个是供需的失衡,就是说在某些地方确实出现了供给大于需求的状况。第二个是区域性的失衡,确实某些地方出现了鬼城,出现了房子卖不出去,特别是一些不太适合人居的城市,或者说经济发展水平落后于房地产开发水平的一些城市。第三个失衡就债务失衡,很多房地产公司债[-0.03%]务这些年扩张太高。

向松祚:已有很好投资回报的投资人现在该卖房子以求落袋为安

客观来讲,关于房地产市场,要给一个具体的答案不那么容易。因为房地产,我们刚才讲的是一个平均的状况,对于具体的,现在手中有房子的人,这个房子是不是会下降,要看你的地段,要看你所在的那个城市,要看你所理想的投资回报率。比如说现在投资回报率,你几年前买的,已经赚了50%,甚至一倍了,实际上现在应该是一个时机,你可以出手了。为什么?因为不可能一个人投资可以从低点到高点,你都能够赚到,抱有这种愿望的人,未来你会落空。所以我的建议非常明确,就说已经有了一个很好的投资回报的投资人,那你现在该卖房子,落袋为安,现金为王。

至于刚需,那当然是另外一码事。刚需什么时候都可以买,因为你本身要居住。现在这个迹象,从银行体系监测的数据,就是新房、二手房的成交量都在下降,这是一个趋势。第二个,确实现在银行对房地产的贷款比较谨慎,比较慎重,这当然也是监管部门的一个要求。所以你要指望,未来银行还会在更多的信贷来支持房价,我觉得这个想法也是不现实的。再有,随着越来越多的开发商在降价,老百姓的预期开始在发生变化。这些迹象综合在一起,我的意见很明确,就是已经买房的朋友,你现在有好的回报你赶紧卖,如果你想投资的,那现在可以稍微等一等,看一看。

刘戈:正常来说一个城市的房价和其GDP不会偏离的太多

尤其是手里头有很多房,也有很多贷款,再靠买房来投资的这样一些朋友,可能这个时候心里头会忐忑,是不是要卖房?本来已经有开始下跌的这种趋势,那可能就会加速。其实这些年房子上涨有三个发动机,一个发动机是货币,第二个发动机是经济的快速增长,第三个是我们的城镇化,就是所谓的刚需。现在的经济由快速变成常速,货币现在也基本收紧,就剩一个正常的需求,所以大家都在怀疑,原来持续快速增长的这种势头,是不是会出现问题。

现在大家好像已经形成了共识,好多三、四线城市,他的房地产的供需已经发生了一个变化。比如说你朋友的房子都是在北京、上海这些城市买的,如果他正好买在鄂尔多斯和温州,从2010年到2013年,有很多的城市,包括像杭州,基本上也是在微跌的一个状态。那么像温州、鄂尔多斯这些城市,已经跌得很厉害了,那么他们的财富已经大量的缩水。反过来,我们再看另外一些城市,从2010年到2013年,南昌市涨了95.7%,厦门涨了72.4%,北京涨了39.6%,这些城市还是在涨的这个过程当中。如果从这些城市来看,你买了房子,赚得非常多。现在从总的趋势来看,这样的城市会越来越少。而我刚才说到的温州和鄂尔多斯,不一定像他们那么严重,但是总体上来说,房价停滞和下跌的城市数量会变多。

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