房价走势莫测以房养老“破茧”难
十多年前就在进行理论论证的“以房养老”，曾经应者寥寥。而近日出台的相关政策，再次让业界投注热情于其中。
保监会日前向各家人身保险公司下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(下称“征求意见稿”)，并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。
这是继去年9月国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》以来，正式落实试点城市，试点工作将于2016年3月31日截止。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付此前介绍，“以房养老”的试点方案，由保监会牵头，会同民政部等部门，出台具体操作办法和实施细则。
《第一财经日报》记者询问平安人寿、泰康人寿、幸福人寿等多家拟试点的保险公司，对方均称方案还在设计中。“去年就已经在设计，目前为止还没有产品。”平安人寿一位保险经纪人说。
十年徘徊
“住房反向抵押养老保险在中国已经历了十年理论论证，但在以前都只是讨论，应者寥寥。”北京工商大学保险系主任王绪瑾告诉《第一财经日报》记者。
住房反向抵押养老保险俗称“以房养老”，也是一种“倒按揭”放贷模式，源于上世纪80年代的美国，在欧美已经相当成熟。它是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务。即拥有房屋完全产权的老年人，将房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
若以一名70岁的参保老人为例，若其房产价值100万元，老人预期寿命15年，通过计算房产增值，扣除未来的预支付息，考虑平均寿命等因素，老人每月可领养老金5400元。业内人士认为，在房屋租售比偏低的城市，采取“以房养老”较为划算，还能享受房产增值收益。
在中国，这被视为完善养老保险机制的一项重要补充。在政府兜底的基础上，“以房养老”为鼓励社会力量参与养老服务、完善养老保险机制的一部分。
保监会认为，当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段。开展试点，盘活老年人房产，有利于丰富老年人的养老选择。反向抵押养老保险属于商业保险范畴，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加了一种新的养老方式。
与出售或是出租自有住房比起来，反向住房抵押是将住房资产货币化之后，仍然保留使用权和部分资产权，所蕴含的租房权现金价值大。
“只要有1%的老人对此感兴趣，从大方向上来看它就有市场价值和社会价值。”上海财经大学不动产研究所副所长、上海财经大学公共经济与管理学院投资系教授陈杰对本报说。
挑战“房屋要留给子女”观
在中国，“以房养老”由中国房地产开发集团原理事长、幸福人寿保险公司原董事长孟晓苏[微博]首倡。而孟晓苏在2007年成立幸福人寿伊始就在探索“倒按揭以房养老”实体运作模式。投保人将房屋产权抵押后，由保险公司按月给付，身亡后由保险公司对房屋进行销售、出租或拍卖。
孟晓苏在去年接受媒体采访时表示，导致“以房养老”政策迟迟不能落地的主要原因是来自保险公司的顾虑，一是当时还没有《物权法》，二是当时居民持有第二套房产尚不属普遍现象，保险公司内部人士普遍担心房价下跌将加大保险公司的风险。
幸福人寿上海分公司一位经纪人告诉本报记者，产品尚在设计中。“这是一个全新的保险产品，跟以往的任何产品都不同，牵涉到银行和房产部门，所以相对复杂。”
作为一种新型养老保险方案，“征求意见稿”对保险方和被保险方双方都颇为谨慎。投保人群被设置为60岁以上，拥有房屋且独立产权的老人；保险公司须开业满5年，同时注册资本不低于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。
安信证券一位分析师认为，反向按揭的市场空间在千亿元级别，但也面临不少障碍：首先是产权制度风险，在70年产权制度下，部分老人的房屋可能面临在贷款期内产权到期的情况，还有就是房屋留给子女的传统观念的挑战。
孟晓苏对媒体表示，不管老人活多久，倒按揭的保险将负责到底。长寿老人是保险业大数法则所覆盖的人群，只要在大数计算上获得均衡，“保险公司不会计较在一两套老人住房上的得失。”
而业界更多的担忧来自于产权制度风险，即70年产权制度下，部分房屋可能面临贷款期内产权到期，以及“房屋要留给子女”的观念束缚。
“按照中国的住房习惯，这个业务发展可能是有限的。”王绪瑾说，就算中国有1000多万失独家庭，但老人去世了，兄弟姐妹也可以是继承者。
王绪瑾认为，房价的市场风险，和房屋自然灾害以及意外事故的风险，可能使得保险公司在综合考虑后会“估价谨慎”，“但相对于被保险人的信用和经济状况，‘以房养老’更多关注被保险人的生理状况。”
“贷款利率与房价增长率”博弈
此前，我国也曾有一些类似于“以房养老”的试点，但未能长久推广。其中，上海“以房自助养老”模式因存在信任危机被迫停办，推行6年，仅成功6例。按照上海民政局的一项调查，九成左右老人拟将房产留给子孙。
2007年，上海住房公积金管理中心推出“以房自助养老”做法，与“倒按揭”不同，它一开始就变更了房屋产权。65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付给公积金管理中心。
“租金处在稳定的年限，双方中一定有一方是处在风险暴露的地方。如果双方走不下去，风险一定是不等价的。”陈杰对《第一财经日报》说。
陈杰曾就上海以房养老的可行性写过数篇论文，他认为，反向按揭与上述上海模式比较，优势在于不用变更产权，还可居住。“如果把房子一卖，一旦出现意外就要流浪，增加了社会的风险。所以美国的倒按揭规定了必须是自住房。”
陈杰在2013年上海圆桌论坛“以房养老”专题研讨会上发表报告指出，“贷款利率和房价增长率”之间的对比关系是一个关键的参数变量。比如，如果房价年化增长率下降一个百分点，而贷款利率不变，抵押住房就可能变为负资产。
他举例说，如果一套按60%倒按揭贷款比率的房子价值150万，而房价增长率从5%下降到4%，20年后房子的总价值是329万元。如果6.68%的贷款基准利率不变，那么20年后的负债额是353万。如此，可能资不抵债。
所以，一旦楼市突然暴跌，将让从事反向按揭的银行等金融机构面临巨大的系统性金融风险。陈杰认为，如果预期房价进入长期低迷通道，反向按揭将很难得到银行、保险等金融机构支持。
早前，中信银行、中大恒基等机构都曾对这一模式进行过探索和尝试，但因受到产权、法规、观念等制约和影响，始终没有引起波澜。中信银行“养老按揭贷款”业务目前还在各网点有所保留，但由于产权期限和处置方面的不确定性，推广效果一般。
孟晓苏此前就意识到，“倒按揭”提供的并非单纯的保险合同，保险公司要真正参与“以房养老”，必须提供综合性的金融服务。
目前，保监会、民政部和住建部一同参与了“征求意见稿”的制定及前期讨论。幸福人寿、平安人寿、新华人寿等6家保险公司已递交了试点方案，现在已经进入最后审批阶段。
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