2014年第一季度刚刚过去，为确保资金回流，在北京、杭州等地，平价走量已成为楼市主旋律。而在其他地区，尤其是库存过高、需求透支的三四线城市，降价开盘时有发生。更为甚者的是，擅自更改项目规划，增大容积率等事件也时有发生的。
因认为深圳豪宅项目代表—华侨城天鹅堡项目擅自更改四期规划，将原定临湖别墅改为50层以上超高层，将会影响现有住宅景观、视野和房产的价值。
今年3月底，华侨城波托菲诺天鹅堡项目遭遇业主维权。这个曾多次创下深圳市豪宅的纪录，一直被视为华侨城最成功的开发案例，究竟如何发展成为“黑天鹅”事件，当中可有隐情？
“土豪”斗“地主”
3月22日，华侨城在深圳的豪宅项目波托菲诺天鹅堡的业主们出动近两百辆豪车在深圳市中心深南大道上游行，抗议华侨城地产擅改规划破坏社区景观。而车队中不乏路虎，保时捷、宝马等品牌豪车，因此被网友匿称为“豪车展”。
对此，业主卓先生也只能徒叹奈何，“如果不是被迫无奈，我们也不希望采用这种影响日常生活的手法。”
业主表示，华侨城违背了当年承诺，要把社区天鹅湖旁的别墅修建成近50层高的高层建筑。“早几个月在项目即将动工时，已有业主发现不妥，当时质问开发商，对方只是借口推脱。”卓先生表示，终于在项目打地基时无法掩饰，暴露意图。也正是多次与开发商沟通不果后，才不得不采用这种手段的。
而华侨城则强调，并无擅改规划，所有开发、规划、设计、报建，均“严格按照国家相关法律法规进行，并已依法取得《建设用地规划许可证》等证照”。
“当时我们买房子时，销售人员言之凿凿地表示，该区域只会建临湖的别墅群”，业主陈先生向《中国经营报》记者表示，而且当时的沙盘、宣传资料等都显示该区域是别墅群。但在政府相关部门提供的2011年法定图则显示，2011年11月18日，该区域重新进行了编修的审定，并被审议通过，将会在该地修建高层的建筑。
高端项目被“调控”
事实似乎已经清晰，华侨城相关项目的法律的程序没有漏洞，但前因后果却更让人不明白，这个在深圳最著名的富人区，为何一定要修建高层的建筑。
据了解，波托菲诺项目位于深圳华侨城的腹地，占地80万平方米，早年公布的总建筑面积为108万平方米。因为内里有着8万平方米的荔枝林、1.5万平方米的湿地景观，以及7万平方米的燕栖湖、4万平方米的天鹅湖，再加上华侨城的旅游文化的资源，所以项目一直不乏追捧者。
早在2003年，华侨城仅凭借这一个项目，销售金额就超过了深圳地产的“龙头”万科深圳公司，成为深圳地产首屈一指的开发商，而当年华侨城地产以1.99亿元的纳税额成为国内房地产纳税冠军。时至今日，项目依然是华侨城最受欢迎的项目。
2013年8月，项目推出了399套房源，单日认购就超过300套，均价6.3万元/平方米，总市值超过56亿元，创下全国单项目的销售纪录。“这么好的自然资源，我就不明白为什么一定要建高层。”业主陈先生甚为不解，项目的楼王单位曾一度爆出20万元/平方米的天价。
但本报记者从深圳业内人士中了解到，正是因为标志性的豪宅，项目一度难获出售的资格。
据了解，去年8月项目推出的房源，其实早在2012年7月就已经获得预售的许可证，但一直无法销售。原因是当时推出的房型几乎都是别墅双拼户型，此前为了顺利获得预售许可，这些房源都有着一房几证的情况。而在深圳限购的背景下，一套房子几个房产证的户型市场上很难售出。“后来华侨城向主管部门保证，将会主力修建中小户型，并保证价格不会脱缰”，一位知情人士告诉记者，在一系列的操作后，项目才换回一房一证的认可。
这也使项目后期开发不得不遵照约定。而值得我们注意的是，“另外还有一个重要原因，即华侨城在深圳可开发的土地的资源越来越少”，上述人士表示。尽管自2008年开始，华侨城先后进行了两轮大规模的扩张，但直至目前为止，还没有任何一个城市能取得其在深圳本土的业绩。
据相关的数据显示，2013年年初华侨城公布的销售计划中，可售面积为168.2万平方米，深圳地区的占比依然高达37%。到了今年可售面积缩减为159万平方米，深圳依然作为一个主要市场，但可供开发的项目日渐枯竭。
追求“短平快”
一方面高端项目屡屡遭遇行政调控，另一方面可开发的优质资源越来越少。这也许都成为华侨城拓展其他产品线的动因。去年5月，深圳华侨城房地产有限公司受让了大股东华侨城集团位于华侨城城区内的四个项目，而项目均需要向高层发展。
“越建越高，人口越来越多，配套问题怎么解决呢？”业主陈先生表示，华侨城最初的规划是花园式城区，以其安静优美见称。然而经过十余年的发展，城区里停车难和堵车问题日益严重。
“修完高层后，是不是就要把湿地填平，拓宽道路？”陈先生颇为不平。对于此次事件，华侨城强调“一直十分重视和珍视在深圳南山区华侨城总部所在城区的发展”，表示将会加强与业主的沟通。
仔细分析华侨城近年的发展路径，我们不难发现，这一经营模式独特的房地产龙头，也在慢慢地调整策略。其2013年年报中表示：房地产业务的经营策略调整为“以快制胜”，“认真贯彻落实‘抓销售、抓回款、抓进度、抓交楼’的方针，收入显著增加”。
根据华侨城2013年报数据显示，华侨城房地产业务签约销售金额为230亿元，同比增长15%，综合去化率为51%，均好于市场预期。但即便如此，公司2013年净利润同比增长只有14.5%，与其他的地产龙头相比不算突出，因此也被中银国际评价为“业绩平淡”。
尽管华侨城一直强调自己并非单纯的地产公司，但从业绩看，地产业务占据华侨城总销售收入的五成以上，难以避免外界将其归类为地产公司。但前些年高毛利率、慢周转模式让华侨城地产板块失去了许多机会。2013年，华侨城142亿元的地产入账金额与万科、保利、金地等老牌地产商的距离越拉越远，而佳兆业、龙湖等深圳本土中型开发商也逐步超越华侨城。
在2014年可售面积减少的情况下，华侨城向机构投资者表示，公司计划通过增加“短平快”项目来做大销售规模。但其实早在2010年，华侨城的地产业务的负责人就曾表示将增加“短平快”的项目。
然而，情况却不尽如人意。2012年由于土地储备快速增长，加上此前获得的天价土地，让华侨城的负债率增长迅速。在达到央企负债率不得超过70%的政策红线后，2013年不得不减缓土地拓展，改善负债。
数据显示，截至去年公司共有318万平方米的权益面积土地储备，2014年华侨城的旅游综合业务配套地产与房地产业务的计划开工面积约为96万平方米。“第二轮的扩张进展不快。”中银国际的研究报告得出如此结论。
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