2014年是《北京十一个新城规划(2005—2020)》出台的第八个年头，也是通州新城建设再次提速的重要一年。2014年4月4日，北京市委书记郭金龙在通州区调研时表示，通州是城市副中心，在推动京津冀协同发展中处于桥头堡位置。城市副中心的明确定位，以及京津冀一体化中的区位地缘优势，通州成为2014楼市焦点；但是部分楼盘纷纷平价、甚至低价入市，也使得以北京楼市“风向标”著称的通州处于风口浪尖。记者调查发现，通州楼市出现一系列“怪象“，形成一个楼市”怪圈“——尽管政策以及区位、地缘各种利好，但是通州楼市价量均不乐观。

怪象一：

降价跑量，“售罄”楼盘仍有余房

四月份的北京已经完全回暖，与外面暖融融的环境相反，偌大的售楼中心只有零星的几个购房者在看房，场面相当冷清。“前几天不是说都卖完了么，现在怎么还有房源？你看那边精装房还有不少房源”，前来看房的刘先生指着销控板质疑道。对此，销售人员解释说，“由于开盘当日购房者太多，临时加推了一栋，所以目前还有房源。”销售员还一再强调现在的价位非常划算，房源也相对比较充足，下期房价一定会涨。

该楼盘曾在清明小长假期间创下了“日光”的“佳绩”，媒体报道称“现场500人抢200套房源，两小时内售罄”，而“售罄”的代价是均价远低于预期中的27201元/平米，实际销售价格为精装房23000元/平米，毛坯22000元/平米。

据了解，该项目位于五环和六环之间，临近京哈高速和京津高速，交通十分便利，周边医院、学校、购物中心等配套设施完善，该项目二期推出房源为52-78平米的刚需户型。

区位优良、交通便捷、政策利好为何没能给该项目创造较好的销售情况，面对购房者的疑问，销售人员不愿作答。

这一情况在通州区域并不罕见：位于新华大街2012年底开盘的某项目，仍然有房源未售出，目前以现房出售；位于翠屏西路与怡乐中街交汇处某项目，2014年初一期开盘，远低于预售价格销售，目前仍有五套房源未售出。

怪象二：

地铁旁边去年开盘项目，现到处发传单

刚出项目门口，几个派单员围过来，拉行人去看房。“这边房子离地铁很近，交通特别便利。附近大型超市、银行都有，生活很方便……”派单员十分热情地介绍着项目。

也许跟派单员的宣传有关，相较前几个项目，这个售楼处的购房者明显增多，但是仍然没有往昔火热的场景。项目销售人员表示，上一期开盘的房源，90平米以下均已售罄，目前还有130平米以上房源，但是数量不多。看到记者对90平米以下户型感兴趣，销售人员忙补充说：“88平米以及90平米户型虽然已经卖完，不过会有调出的房源，价格按照开盘时的27000元/平米卖，现在130平米的房子都要价格28500元/平米，这个价格相当划算了。”销售人员同时表示，调出房源会有，但是不多。

根据住建委资料显示，该项目三期开盘推出房源242套，预售价为28644元/平米。已成交151套，实际售价27500-29500元/平米。

据调查，该项目距离地铁站走路仅需五六分钟，交通便捷。项目附近学校、超市以及银行等配套设施非常完善。同时，六月份大型超市也即将入驻，届时生活、购物非常便利。这样的项目理应开盘售罄，现在降价后却依然遇冷。

怪象三：

开发商低价跑量，购房者并不买账

4月12日的春展现场跟天气一样火热，不少项目展台前都挤满了购房者。与现场火爆的氛围截然相反，今年春展的成交量并不可观。在春展现场，不少购房者都很看好通州区域。但据记者观察，多数购房者了解楼盘情况后，工作人员咨询其购买意向时，都表示“再看看”，甚至连联系方式都不愿留。

在春展会场外，前来参展的陈先生解释道，自己已经申请了自住型商品房，“现在边等着自住型商品房的审批边了解周边的楼盘，如果（自住房）审批不下来，再考虑购买”，陈先生如是说。

同样看好通州区域发展的李女士表示现在房价不稳定，买的人不多，担心自己购房后房价下降，“那样太闹心了”，决定再观望一段时间，等市场稳定了再出手。

尽管开发商低价跑量，给出的价格相当诱人，但是春展现场像陈先生和李女士这样持有观望态度的人不在少数。

解密怪象，通州楼市因何降价？

与历年3月北京楼市“小阳春”不同，2014年3月，北京商品住宅成交量虽相较于2月有所回暖，但是仍处于历史低位。据亚豪机构统计数据显示，2014年3月北京商品住宅成交7289套，成交面积76.48万平方米，与2013年3月同期相比，成交套数、成交面积分别下跌60%、62%，成为近3年来历史最低。

对于项目房源降价，某项目销售人员表示，今年整个北京楼市销售量价都不乐观，通州受整个市场的影响有所波动；自住型商品房也对刚需房源造成一定冲击，分流了部分客源，项目处不少顾客也申请了自住型商品房。

销售所提及的自住型商品房即通州首个自住型商品房项目——富力惠兰美居，坐落于朝阳北路延长线和陈列馆路交汇处，占地29.4万平米、建筑面积46.6万平米，规划自住型商品房约3300套，均价16000元/平米，总价低于200万。据悉，该项目现场审核已于4月11日正式开始，审核首日即有约3000余组家庭前来办理。

华业集团副总裁陈云峰认为，自住型商品房对于楼市的冲击是通州“怪圈“形成的主要原因。自住型商品房在价格上占有绝对优势，近几年推出的自住型商品房数量较大（北京市住建委2013年推出2万套自住型商品房，2014年推出5万套自住商品房），分流了大部分的客流，对市场造成了巨大冲击，加重了购房者的观望态度。房地产市场不太乐观，房价有近似“二次探底”的趋势。宏观市场信心不足也影响了通州楼市，造成通州楼市“怪圈”。市场和政府的限购政策对于通州“怪圈”形成也有一定影响，“一方面，中国的住宅产业已经达到巅峰，已经不能单纯开发住宅，企业需要回笼资金进行转型。另一方面，政府的限购政策，也使得整个楼市房价上涨缓慢。”

对于通州区域楼市怪象成因，东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏也表达了自己的观点，北京市场各项目都感受销售压力，房源充足但客户量少，主要原因是 2013年房价上涨较快，这直接导致2014年成为上涨价格的市场消化期，购房者对于2014年预期投资增幅预期不大。

作为通州降价跑量的房企之一，贾玉鹏解释到，东亚新华同其他房企都在“抢收春地”，将二三线城市产品价格快速调整，快速消化、吸收三四线城市产品的库存量，加快一二线城市商品房销售速度，实现现金为王的策率，争取把更多资金回收。这是基于预期两三个月后是一二线城市拿地的好时期，贾玉鹏同时表示在未来两三个月东亚新华将在土地价格平稳的时候储备一线市场土地，然后在下一个市场形势更好的时机发力，加快发展速度并提高市场占有率。

通州未来发展依然被看好

尽管目前通州楼市处于低迷，整体增量放缓，不少项目平价，甚至低价入市。但是，无论是开发商、售楼人员还是购房者对通州楼市依然看好。

“前段时间北京市委书记明确表示通州为城市副中心，通州房价未来一定看涨”、 “我们最后一期五月份开盘，价格肯定会涨，但是具体涨多少我不好说，我预估涨幅应该不大，应该是微涨”，在记者的调查过程中，售楼中心销售人员纷纷看涨通州后市。

在陈云峰看来，通州楼市“怪圈”归根结底只是购房者对于楼市的信心不足，“购房者的信心回来了，楼市依然持续、稳定发展。”对于通州未来发展，陈云峰表示通州区域采取先规划后引进策略，目前通州区域基础设施建设已经非常完备。通州正式被定为为北京副中心，是京津冀一体化的桥头堡，政策、区位与地缘优势明显。他也一再强调无论是基于通州的政策利好、区位优势、资源整合优势，还是企业未来发展需要，在通州已经深耕十几年的华业地产不会退出通州，将会继续深耕通州。

“通州楼市在京津冀一体化整体发展以及通州成为城市副中心两大因素影响下，将导致在新的一轮销售价格放缓的阶段通州房价仍有抬升，通州房价将依然坚挺并稳定发展，后期具有升值潜力”，在京津冀一体化政策的影响下，贾玉鹏非常看好通州未来区域发展优势。在贾玉鹏看来，通州原本拥有得天独厚的优势，京津高速连接北京和天津，周边辐射燕郊和香河，通州在打造首都城市副中心过程中交通和配套不断完善，对周边土地更具吸附作用，更多的资源布局会增加通州土地附加值。另外，对于台湖打造环渤海高端总部基地，他认为前瞻性的定位为后期打造总部基地奠定基础，产业必定带动住宅需求，同时带动房地产对通州区域发展。

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