4月14日，鼎信基金联合中骏置业竞得的上海虹桥商务区项目成功投出，基金所涉投资规模接近20亿元人民币—国内迄今为止最大的单笔人民币房地产基金投资由此落定。
鼎信(北京)投资管理有限公司董事长为章华。短短几年间，这只房地产私募基金却走出了一条快速的发展路径。
“我们的对标企业是黑石”，过去四年内，鼎信管理团队累计投资规模近200亿元，成为国内最大的房地产私募基金之一，并希望在五年内做到一千亿元的规模。主要投资类型有股权投资，债券类投资和夹层投资三类，而股权投资的份额占到了近50%。
对鼎信基金而言，站在大型房企和主流金融机构之间，提供金融产品、风险控制与投后管理是其主要业务所在。“当然也包括为股而债的，债权为股权做杠杆，本质上是为股权”，章华告诉记者，纯股权投资的年化收益率在20%-35%之间；债权投资的主流收益区间维持在8%-13%。
目前，在地产投资基金行业，更多是项目和资金对接的资金中介，纯股权投资可谓屈指可数。鼎信“左手主流金融机构，右手大型房企”的模式具体如何运作？其团队素质如何、投资能力如何体现？风控水平、资管水平如何体现？
虹桥地块：“股权+债权”投资样本
2013年11月8日，在上海土地交易中心的土地拍卖现场，中骏置业与鼎信基金、悦丰投资联手，以人民币35.79亿元竞拍下总面积为10万平米地块，东至申虹路，南至宁虹路，西至申长路，北至申贵路，每平米楼板价12827元—在上海虹桥商务区核心区，这是最后一块“商办巨鳄”，
根据当时的交易记录，虹桥地块起始总价为35.78亿元，最后成交价为35.79亿元，近乎底价。地面建筑总体量为28万平米，主要用作高端写字楼及商业物业，未来销售规模预期逾百亿。上海市政府重点区域发展规划中，虹桥商务区被寄望于缔造上海西部又一处“陆家嘴”以及“长三角的CBD”。
鼎信基金采用股权加债权的结构，为虹桥项目完成了20亿人民币的资金配置，其中包括股权资本和17亿的债权资本。
章华向记者解释，选择“纯股权+债权”的模式，首先是因为股权部分注册资金不会放置过高，更由于房地产税收较重，若全部做成股权形式，不能享有税收抵免的优惠。
鼎信全资子公司嘉兴鼎信汇添承担了股权投资的板块。根据工商资料，嘉兴鼎信汇添投资合伙企业(有限合伙)成立于2013年8月30日，注册资本3亿元人民币。这部分收益按照同股同权的模式，“项目收益多少拿多少”。
而债权部分交由一家有长期合作关系的大型金融机构担当。从正式接洽资本事宜到资金到账花费了不到一个半月的时间。依照金融同业的路径，短时间宣告一场地产基金投资的阶段性完成。
据悉，鼎信旗下的股权投资基金通常采用3到4年的存续期，债权投资的部分则不会超过两年。资金到位后，鼎信向项目公司派驻董事及高管人员进入项目公司，提供资产管理。
章华强调，国内此前的房地产私募基金更多是项目和资金的对接，类似于资金中介；而规范的房地产基金要求更多的金融产品，夯实并提高投资和资产管理能力—其背后是团队，前端是基金的品牌。只有围绕这一串走下来，房地产PE才能趋近完善。
桥接大房企与主流金融机构
在鼎信经手的项目清单上，已有接近几十个项目。“左手主流金融机构，右手大型房企”的地产基金模式四年来一以贯之。
这与国内当前大多数地产基金的形式迥然不同。
根据诺承投资提供的人民币房地产基金研究报告，现阶段地产基金的LP主要以散户为主，债券型和机会型投资盛行，形成了以短期限、利益驱动为主要特点的行业格局。
而鼎信基金的LP以机构投资者为主，银行、保险和其他投资机构各占一定比例。
“资金来源很主流，大金融的渠道对鼎信开放，比如银行、保险、境外资本、中字号的投资机构以及一些央企”，章华认为，这些机构缺乏的不是资金和房地产项目，而是匹配的金融产品。顺应他们的需求点，鼎信从早期以项目为先，逐渐过渡到强调“从交易结构设计、风险防范到投后管理的全部过程”。
大型房企和区域地产龙头则构成了鼎信的两大项目来源。“中国房地产百强企业，几乎每家都有接触。百强中的负责人至少见过三分之二”，章华一直坚持与大型房企合作，究其原因，在于他对地产行业集中度持续走高的研判。
数据显示，2013年，百强房企销售额占全年商品房销售额约35%，市场份额占比近六年内基本翻番。章华认为，这一数据未来五到十年将攀升至80%，“香港四大房企占有95%。同样，国内也不需要近六万家房企业，我们与最大的房企合作，因为他们是这个市场的整合者”。
在这场整合大势中，鼎信基金扮演的即是大房企和主流金融之间的桥接角色。“核心竞争力在于从市场上长期累积的信用—左右两边都信任你，而他们相互之间是不信任的”，章华告诉记者。
鼎信现今的定位与章华的个人履历密不可分。2003年前后，章华多年担任大型房企的财务总监。作为财务负责人，章华与各类资本展开了密集的接洽。
“由于政策限制，外资基金他们在国内不能做借贷，只能做股权投资”，章华感觉到，国际房地产基金有着一波不错的机遇。然而遗憾的是，由于在国内市场落地不深，这批外资基金的资产管理普遍做得不够，最终也没有占到显著的市场位置。
而章华在离开房地产企业后，着力于地产基金方向研究与运作。房地产企业工作期间，他设计并完成国内最早的地产信托及国内首只信托制地产基金投资。在他看来，目前的房地产私募基金与当年的信托轨迹相似，尚处在萌芽的状态。章华跟踪国际资本数据发现，仅在2007年全年，全球最大的10家房地产基金投资就已达到一千亿美金，相当于中国信托当年的总量。
躁动中谨慎
“说实话，房地产发展十年之后，正在面临一拨比较大的风险；100个业务，出现一个失败业务可能就有灭顶之灾”，采访中，章华不无忧虑地说道。
他列举了“价格指数在高位徘徊、市场有效需求减缓、商品房库存总量略大、政策波动频繁”四项短期内的系统性风险。而资产管理的具体风险遍布在漫长的房地产行业开发链条之上：仅建设工程主流程就有十余项之多，成本、财务、开发、税务、管理、合作方、法律政策等部分亦构成障碍。此外，不同物业的特色差异，也让风控变得复杂。
章华分析指出，住宅物业的相对成熟；酒店大部分为负资产；综合商业高风险、高溢价，核心考验在于运营能力，而概念火热的旅游、养老和文化地产模式尚不成熟，个性色彩浓厚。
在他看来，现金流和利润管理是串联房地产全流程的核心，房企的系统操盘能力决定项目的成败。在鼎信为银监会提供的一份“中国房地产投融资形势及风险防范分析报告”，指出了土地协议签订、项目公司成立，到各类许可证获取，再到项目施工，直至项目后评估的28项关键节点。章华表示，把控好每个关键节点的现金流，是微观层面关注的重点。
风险当前，鼎信内部设立了项目立项会，投决会，风险管理委员会三层决议机构，每个机构设置多位成员。在立项委员会中，如果有两位成员投出否决票，项目将无法通过。
GP团队的收益分配模式也部分体现了风控的意图。“GP的收益一定是全流程的：投资完成拿一小部分，中间陆续收益，退出的时候拿大头”，章华指出，“权责必须匹配”。
“真正得力的人起到半壁江山的作用”，鼎信经营治理型团队的成员主要有三种“出身”，第一类来自万科、复地等大型房企，第二类出自中信、中国银行、光大等金融机构，第三类为专业金融服务机构。
“越到后来，资源的东西越不重要；我更重视内部的管理和风控，让团队在系统化下运作，工作水平处在一条水平线上，而非参差不齐”，章华表示。
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