“到处都是红旗的海洋、生产的景象，非常鼓舞人心，”回忆起2008年曹妃甸之行，万年基业集团投资发展中心(以下简称万年基业)总经理刘家胜仍然激动不已。
曹妃甸的愿景曾点燃了刘家胜和其团队的斗志，这一切与公司的理想高度吻合—绿色、生态、区域运营，曹妃甸国际生态城迅速被列为万年基业“二次创业”的开幕大戏。然而，5年过去，万年基业的曹妃甸项目仍停滞不前。
万年基业曹妃甸生态城遇到的挫折只是众多企业在环首都城市发展中的缩影，现实问题难以逾越，即人口增长与产业引入的相互作用力在过去数十年间并没有得到有效解决。首都经济圈一体化3.0版本开启，这些“先行者”继续坚守。
200公里外的难题
万年基业之所以将脚步迈到200公里以外的唐山曹妃甸，缘于北京长辛店生态城项目的成功，如果能成功复制，难度可大大降低。
理想很丰满，现实却骨感，实际开发过程中不可控因素很多。
不同于大多数企业的开发模式，万年基业将产品线确定为城市生态区域运营开发，“北京长辛店生态城项目实际上是从2006年12月开始，我们委托英国 的一家公司进行项目设计规划，2008年，与丰台区政府、北京城市规划院进行区域生态规划研究，最终在2010年获得审批后取得了首发项目的开发权。”万 年基业集团副总裁郭卫东告诉 《每日经济新闻》记者。
据北京市丰台规划分局局长杨浚介绍，长辛店生态城是将生态规划融入到城乡规划设计与管理系统，生态控制指标已纳入规划行政许可文件，规划审查管理流程付诸实施。
据《每日经济新闻》记者了解，随着长辛店生态城的建设，北京市规划与国土部门已经将生态控制条件纳入规划许可文件和土地招标文件，建立了生态城市建设全生命周期的监管体系。
但长辛店项目积累的经验未能在曹妃甸得到更好的发挥。
在接触曹妃甸项目时，万年基业基本已经完成了北京长辛店项目的前期规划。在刘家胜看来，与曹妃甸结缘也是偶然的机遇，“当时我们正处于"二次创业" 的初始阶段，公司计划从传统开发商转型为区域运营商，并有绿色发展战略，很多想法都与曹妃甸当时打造的国际生态城发展理念不谋而合。”
据了解，当时曹妃甸国际生态城已启动，并委托瑞典SWECO公司制定曹妃甸新城生态指标体系以及总体规划，“他们也在寻求国内企业参与投资，而我们专注做生态城项目的研发，在北京也有了一个项目，所以就决定与当地政府成立合作公司打造曹妃甸生态城。”刘家胜说。
双方的计划是将曹妃甸打造成全国生态城市的标杆。“一开始我们和政府达成的合作是利用企业的资源、专业技术平台以及投融资能力，政府制定规则提供平台。”刘家胜说。
如果只是单纯的住宅开发，那么，只要有足够的需求存在，项目的成功基本就有了保证，但刘家胜认为，对于需要大量产业依托的生态城项目来说，考验的不 只是开发企业的运营能力，更需要所在区域对于目标产业拥有足够吸引力，这种吸引力不仅依托区域发展潜力，更多决定性因素还在于政策扶持的力度。
比如长辛店项目，“项目在2010年通过审批之后，政府在土地规划、用地指标、区域配套以及资金投入方面支持力度非常大。”刘家胜说。
“前期规划的自由度(资料、团购、论坛)非常大，几乎没有政策的限制，但后期政府的支持却薄弱了很多。而唐山的支持力度有限，由于地缘关系，河北一直以来的发展都缺乏合力，最终这个区域出现了后劲不足的情况。”刘家胜说。
一位接近曹妃甸管委会的人士对《每日经济新闻》记者说，由于整个河北都在压减产能、转型升级，很多项目的进展都比较缓慢，“而且目前进入的企业虽然大，但作为传统行业，带动性较差。比如首钢，核心利润还是留在了北京。”
红利与博弈
眼下，刘家胜基本还保持了每个月至少去一次曹妃甸的频率，对于京津冀一体化，他也感觉到了些许变化。
“当地领导开会的次数增多，都开始讨论如何做好准备。以前有投资意向的企业又重新有了联系，大家都在互通有无，了解新的消息。”刘家胜说道。
“曹妃甸地处京津冀三角地带的腹地，拥有北方优质的深海港口资源，同时土地不占用耕地指标，滩涂用地的资源廉价且优质，作为承接京津地区的产业溢出 和升级都非常合适。”上述接近曹妃甸管委会人士向《每日经济新闻》记者表示，从技术上看，曹妃甸国际生态城不存在问题，主要因政府管理部门的调整，规划定 位一直不明确，加之资金投入有限，只是停留在一个地级市的发展战略上，很难引起国家的重视。
该人士透露，此前曹妃甸生态城的规划是将生态城与港口分离，核心的产业聚集区中不能有住宅的配套，但随后又进行了多次调整，直到现在定位都很模糊。
根据《唐山曹妃甸国际生态城概念性总体规划》，2008年~2010年为生态城基础设施和起步区建设阶段，起步区规划面积12平方公里，形成6万人 左右的人口规模；中期(2011~2020年)要形成80万人左右的规模；而远期(2020年以后)则要形成200万人口、150平方公里面积的城市规 模。
2012年曹妃甸新区成立，包括曹妃甸工业区、曹妃甸国际生态城、南堡开发区以及唐海县。但扩容后的曹妃甸区总人口亦只有26万人。
人口增长与产业引入的相互作用力在过去数十年间并没有得到有效解决，曹妃甸生态城只是京津冀融合的大背景下，很多环首都城市的一个缩影。
同样作为生态城项目，长辛店与曹妃甸项目的不同命运似乎也能体现出不同发展环境、政府推力对于产业项目的重要性。《每日经济新闻》记者获得的一份关 于《丰台园西区产业发展战略》的报告显示，北京长辛店生态城预期在2023年，综合产业发展将对当地经济和就业的贡献产出在250亿元，就业岗位 47300个。
不难看出，除了直接的经济效益，综合产业发展可以带动一系列与科技研发以及金融后台服务相关的差异性商业及物业发展机会。这恰恰是京津冀一体化所需要推动的环节。
据记者了解，长辛店生态城项目的规划研究主力并非只是房地产开发企业，还包括了丰台区政府以及北京市规划委员会，虽然由地产企业主导开发，但从园区 规划过程中的建设框架、土地、交通、能源、水资源等一系列环节都建立了严格的指标，北京市规划与国土部门更是将生态控制条件纳入了规划行政许可文件和土地 招标文件，力求实现低碳绿色。
房企的新角色
10年过去，京津冀一体化的热潮抵不过房地产开发大潮，在房地产开发下，北京成为购房者的“殇城”，而河北成为“睡城”。
显然这并非京津冀一体化的本意，如果希望从赚“快钱”到赚“稳钱”，获得丰厚持久的收益，房地产开发企业需要新的变局。
“原来京津冀的发展还是相对本位主义，但现在上升到国家战略之后，资源该如何分配、北京的资源怎么疏解，这些问题我们都很重视。”在万科集团副总裁 毛大庆看来，京津冀一体化不再只是房地产开发，视野应该更加宽广。据毛大庆透露，需要跟北京的城市功能更加配套，这些城市配套将会成为万科发力的重点。
在万科的京津冀一体化战略地图中，目标并非仅仅是住宅。在毛大庆看来，中国电子商务还处于初级发展阶段，物流地产围绕大都市周围的高铁、机场布局，空间很大。特别是京津冀一体化，城市群建设将给物流地产带来很多想象空间。
不同于住宅地产，工业物流地产虽然地价相对低廉，但能否吸引足够的需求来支撑同样面临挑战。据了解，万科有意进入物流地产，开发模式将更加金融化，“上游引入基金、下游有商户，我们用品牌优势来做服务商，这是我们的思路。”毛大庆说。
“从物流地产、仓储到未来的全产业链，我相信这绝不仅仅是简单的房地产。”毛大庆说。
曹妃甸区情简介
位置
唐山市南部沿海，地处环渤海经济圈的核心位置、河北沿海经济隆起带的中心区域，毗邻京津两大城市，距北京220公里，距天津120公里，处在京津冀一小时经济圈内
时间
2012年7月经国务院批准设立
构成
曹妃甸工业区、唐山湾生态城、南堡开发区以及3个镇、10个农场和2个养殖场
面积
1943平方公里，其中：耕地38万亩，拥有可利用岸线69.5公里、已开发利用20.03公里
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投资机会
首都经济圈一体化催热了谁？专家：真正利好尚待时日
每日经济新闻记者 黄志伟发自北京
据财政部测算，京津冀一体化未来6年需要投入42万亿元。多家机构认为，这将给房地产、建材、交运、环保等方面带来确定性投资机会。
3月11日以来，京津冀一体化概念频频出现在两市涨停榜上，炒作潮也从河北迅速蔓延到天津、北京地区的房地产、基建等行业，甚至一度出现24只个股集体涨停局面。
但疯狂过后，业内专家提出冷思考：京津冀一体化不仅仅面临行政考核，还包括财政改革、户籍制度、配套措施完善等一系列问题，相关利好消息还有待顶层设计的出台。
多个行业迎利好
银河证券首席策略分析师孙建波对《每日经济新闻》记者表示，京津冀一体化首先带来的是地价变化。在北京相关产业的迁移过程中，由于周边地区会承接一些新的商业用途，土地用途发生变化，地价也会发生变化，土地会增值，相关的地产板块会受益。
孙建波还表示，环保也是京津冀一体化的概念所在，这给钢铁、水泥等板块带来利好，国家对钢铁、水泥产业本身是有限制的，而随着一体化进程，这些产业面临搬迁和转移，会给这些公司带来地价和设备补偿，给相关上市公司带来利好。
民生证券发布报告称，京津冀地区协同发展上升到国家战略后，后续政策将迅速跟进，有四类机会值得关注：一是去产能带来的部分产业局部供需逆转，在华 北地区大量清理水泥企业的背景下，华北地区的水泥产能将显著收缩，这无疑利好华北地区的水泥概念股；二是机构转移承接带来的机会，主要包括规划建设及区域 概念股，其中河北承接地域的可能性更为广泛；三是环境污染治理带来的机会，主要涉及大气和水治理概念；四是交通设施互联互通带来的机会，主要涉及京津冀地 区港口。
华泰证券(601688,股吧)策略研究团队表示，一体化过程中，河北基础设施、城市配套设施建设将提速、北京周边房地产的需求也将大幅上升，新型 城镇化指引下，产业转移的同时也将实现升级，建议积极关注京津冀地区建材、钢铁、电力设备、房地产、环保、交运、化工、汽车等行业及个股的投资机会。
利好真正实现尚待时日
不过，孙建波表示，地价虽然有升值潜力，但目前有过度炒作嫌疑。据其研究，只有在产业功能迁移之后，地价才能提升，而这至少是五年以后的事情。
由于京津冀一体化战略是在新型城镇化规划发布之后出炉的，北大纵横合伙人张文悦对《每日经济新闻》记者表示，必须在新型城镇化建设这一 大宏观背景下考虑一体化给房地产行业带来的新要求，新型城镇化建设对“城市开发运营商”提出了更高的要求。房地产企业必须双管齐下，既要利用当前在基础设 施、房地产建设方面多年积累的优势，进一步做好做优，通过绿色技术、智慧技术与基建、房建技术的融合进一步抢占发展高地；同时更要研究城市运营后端的内 容，研究如何产业导入、如何人文建设，通过发展战略合作伙伴引入相关资源弥补短板，成为真正意义上的“城市开发运营商”。
作者：尚希
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