自今年高端项目预售禁令放行后，积蓄许久的豪宅市场正式进入“火拼”时代。高端项目供应潮一浪高于一浪。据亚豪机构统计，单顶级豪宅（单价高于10万元/平方米）的在售项目已有11个，2014年还将有10个入市。

在此背景下，主打豪宅的房企急需思变。是定位高端还是定位改善，定位日常居住还是定位休闲度假，不同房企有着独特打法。受此影响，目前全国豪宅市场细化的趋势已经显现。

据业内人士分析，随着豪宅市场竞争的加剧，未来豪宅或将出现“一户一定制”的情况。由于高端人群财富的积累，他们对居住空间的要求日益升级，对住宅附加值的要求也越来越高，只有做好“私人定制”的房企，才能在竞争中胜出。

豪宅市场陷入红海

今年1月中旬两个“7万级”高端项目被批入市，意味着“4万元”预售禁令开始正式放行。此后，连续多月的豪宅“供应荒”结束，整个市场开始全面触底反弹。从今年1月-3月的豪宅供求情况看，全国高端项目竞争异常激烈。

据相关报告显示，单今年1月，北京豪宅市场新增供应量就达到938套，创十三月以来新高。2月、3月供应量继续增加，环比增加2%左右。北京1-3月的上市的住宅项目中，其中近半数为豪宅。

而且，在亚豪机构负责人看来，包括融创农展馆地块、中赫万柳书院、鸿坤花语墅和林语墅等在内，一批昔日地王项目与高水平的豪宅项目都会在今年启动入市，在现有豪宅项目缓慢去化的现状下，新项目需重新定义豪宅标准，以更具品质化、个性化的产品满足新兴财富阶层的需求。

豪宅细分时代来临

在豪宅市场竞争日趋激烈的同时，市场正面临细化和分类。对于这种细分，不同的企业有着不同的解读。

在首创某项目负责人看来，按照价格高低，别墅豪宅可以分为顶级别墅、高端别墅、改善型别墅和经济型别墅。其中，顶级别墅价格在2000万元以上，高端别墅价格在1200万-2000万元之间，改善型别墅指800万-1200万元之间的京郊区别墅，而经济型别墅为500万-800万元的项目。而一位环北京高端项目的负责人则认为，别墅市场分为三类，一类是低总价、全配套、社区成熟的纯粹日常居住性别墅；第二类为高端别墅；第三类是资源型的休闲度假别墅。

而在鸿坤地产相关负责人看来，别墅不能简单靠价格来做分类，更需要根据项目环境和位置，进行精准的分析和定位。该负责人以鸿坤已有项目举例，鸿坤的两个语墅系产品，分别为国贸地段的花语墅和西红门区域的林语墅，但两项目的定位却不尽相同。

其中，花语墅位于核心稀缺地块，项目定位于“CBD细分功能豪宅”，而鸿坤林语墅位于京南区域，教育、医疗、配套齐全，要完成的是“全家庭型精装豪宅”的价值兑现。

鸿坤倡导“细分豪宅”战略

据介绍，鸿坤花语墅位于国贸地块，项目总占地面积约2.7万平方米，总建筑面积为6.5万平方米，容积率在1.6，户型为150-300平方米不等。根据国贸黄金地块的稀缺性，此项目的独立院子及下跃空间成为亮点。

据花语墅项目负责人称，别墅花园能满足高端消费者对环境的要求和品质的追求，而下跃空间又能充分满足高端业主对收藏展示、品鉴赏玩等私属空间的要求，“花语墅的目标就是要根据客户的个性需求，做到‘一户一定制’”。

不同于花语墅，鸿坤的另外一个高端项目———林语墅，要打造的是“全家庭型精装别墅”。该项目位于南四环的西红门区域，项目容积率为1.02，有276余套联排和叠拼别墅组成的纯别墅社区。

这也是鸿坤首次提出“全家庭型精装别墅”。之所以称为全家庭型，是由于林语墅更加注重对服务和配套的要求，不仅配有顶级的服务，还要完成智慧社区的全面打造。据了解，林语墅物联网智慧云社区和物联网医疗即将铺就完成。

业内人士指出，豪宅在不同阶段表现出不同的特点，从地段论豪宅，到以建筑论豪宅，再到集各种优质稀缺资源的综合体，豪宅的附加值在不断提高。而现在的高端消费者对于豪宅与生活的匹配程度更加看重。因此，目前的豪宅已经在向“定制化”转型，“定制化”或成激烈竞争市场下豪宅的突围之路，鸿坤地产走在北京市场前面，首次提出“细分豪宅”概念，未来将成为其地产公司豪宅开发板块战略布局的重要动作，这或许也是豪宅市场未来演进的一个重要趋势。

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