“远洋2014年业绩指标最亮丽的不是销售额，而是我们的周转率，我们内部定的目标是将周转率由23%左右提升至30%以上。”远洋地产总裁李明向记者解释称，在控制总资产规模的前提下，远洋要加快销售速度，特别是去库存的速度。

事实上，对曾拿过“地王”的远洋地产来说，其周转速度确实受到一定影响。对此，李明解释道，2013年，在远洋2100万平方米的土地储备中，接近300万平方米是商业物业，而其中有一半以上持有型商用物业，这影响了远洋2013年的毛利率水平及周转速度。

“今年销售目标是400亿元，可售资源约730亿元，去化率为50%左右。”为了达到快速去化，加快周转的目标，李明称，“我们有促销的想法，特别是存货量大的城市，预计会有5%左右的优惠”。不过，李明强调，远洋的项目在定价上一直是比较合理的，因此不存在降价忧虑，但目前考虑开展适度优惠活动。

加快存货销售速度

“提高周转要多管齐下，除了控制资产规模以外，还要适量开发，盘活存量，促进销售。”李明表示，降低存货是提高周转率最快的方式，最关键的还是要加快销售速度，特别是去库存的速度。

“对远洋来讲，存货中的滞销项目是指拿到销售许可证一年以上的，拿到销售许可证跨年度或者达3个月以上的为续销项目。”李明表示，以此来划分，远洋滞销的项目货值约为100亿元，但就目前的项目定价和市场情况来看，即使是滞销项目，销售压力也并不大。

实际上，远洋地产2013年年报显示，杭州、秦皇岛、三亚等二、三线城市存货量较大。此外，在天津、秦皇岛、抚顺三地，远洋都有超过100万平方米的项目。对此，李明坦言，在杭州的三个项目中，除了一个快销类项目以外，其余两个续销项目存货值约10亿元，滞销货值不到2亿元。

“远洋是不留存货的，除了车库外，没有(销售)超过3年以上的产品，超过两年一般都会清盘。”李明表示，如果这些城市未来土地要溢价，那说明市场不错，但目前现实不是这样，因此与许多房企一样，远洋在这些城市的未来经营方向上可能需要调整。

李明坦言，在远洋目前2100多万平方米的土地储备中，30%左右为超大规模项目，从企业运营效率来说，单个项目过高会影响企业效率，所以远洋今年加强了土地总量与目前的经营规模的适应性调整。其中，远洋地产将深耕已有的重点城市土地，在北京、深圳扩大持有土地规模。同时，在一些二、三线城市，将对100万平方米以上的超大规模项目进行调整，如秦皇岛项目采取的是分期拿地的方式，后续可能将减少拿地规模或者暂缓拿地，以此来控制资产规模盘活土地。

值得注意的是，为了加快销售速度，达到快速去化的目标，李明表示，“我们有促销的想法，特别是存货量大的城市，预计有5%左右的优惠”。

除此之外，为了加快周转，李明也表示，在新增扩张规模上，远洋今年预计投资额将在150亿元至300亿元之间，但这些资金并不一定要投出去，具体要看市场情况。

加码经营性物业投资

值得一提的是，据2013年年报显示，远洋地产商业性物业产生收益。在经营性物业方面，远洋地产2013年收入达8.81亿元，同比增长31%。

“2014年，远洋经营性物业收入预计将会超过10亿元，也可能达到约14亿元。”李明向记者透露，要实现接近10亿的经营性物业收入，意味着要有100亿元以上的物业投资，初期可能还要达到200亿元。而远洋有接近300万平方米的土地储备为商业物业，其中一半以上持有型商用物业。

据记者了解，远洋在天津的远洋未来广场即为远洋的持有型物业，持有面积约为8万平方米，该项目去年已经投入了运营。据该项目相关负责人向记者透露称，开业当天出租率超过90%，目前收租率超过93%，预计通过三年持续增长以实现盈利。

此外，据记者了解，远洋2014年还将有38万平方米可经营物业投入运营。对此，李明表示，对于远洋来说，坚持开发与经营性物业并重是远洋的长期策略，而且也在不断加大经营性物业的投入。

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