广州“明星”地块溢价率仅1.4% 一线城市土地市场或现降温
每经记者 区家彦 发自广州
广州土地市场似乎出现了寒意。
昨日(4月21日)下午，天河油制气厂“巨无霸”住宅地块正式拍卖，尽管地块在出让前获得多家大型房企公开表态关注，但仅仅经过三轮竞价便迅速成交，1.4%的溢价率成为广州近一年来最受“冷落”的明星级住宅地块。
多家研究机构的统计报告显示，今年一季度一线城市土地市场异常火爆，土地出让金更是创下同期历史新高。但多位业内专家在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，开发商资金链愈加紧张，拿地热情的下降或将带动一线城市土地市场景气度见顶回落，全国土地市场或现整体性降温。
广州明星宅地开卖遇冷
据悉，本次出让的油制气厂地块位于天河区奥体中心东部，用地面积为29.59万平方米，建筑面积不大于60.65万平方米，为广州近年来难得一见的中心六区“巨无霸”住宅用地。
《每日经济新闻》记者发现，天河油制气厂地块曾于2011年挂牌出让，当时的起拍价仅为5850元/平方米，随后地块中止出让。三年后重新挂 牌，天河油制气厂地块起拍价大幅飙升至10000元/平方米，拍卖总价高达60.65亿元。在拍卖会举行前，包括富力地产、敏捷地产、越秀地产等广州大型 房企均曾透露对该地块感兴趣。
然而，在昨日举行的拍卖会上，仅有由金融街(5.34, -0.04, -0.74%)与保利地产[微博](7.56, -0.16, -2.07%)组成的联合体和广州城投集团与珠江实业(6.94, -0.20, -2.80%)组成的联合体参与竞拍，经过仅仅三轮举牌，不到五分钟的竞价时间，天河油制气厂地块以61.5亿元由广州城投联合体夺得，溢价率仅为1.4%，楼面地价为10140元/平方米。
“在中心六区住宅用地卖少见少的情况下，这次的拍卖结果实在令人意外”，中原地产项目部总经理黄韬向记者表示，此次出让的油制气厂地块不仅地理 位置不俗，项目体量也足够大，在目前周边新房售价达到24000元/平方米的水平下，业界预计楼面地价最终将达到15000~20000元/平方米，但最 终成交价仅万元出头。
事实上，就在两个月前，广州中心六区最大规模的 “旧改”项目——广钢新城于2月21日正式出让，万科、保利等15家知名房企参与竞拍，五宗地块接连刷新区域地价记录，溢价率在38%~66%之间，部分地块成交均价贴近周边商品房在售价格。
在黄韬看来，同为中心六区的优质住宅用地，天河油制气厂地块与广钢新城最终出现“一冷一热”的拍卖结果，与市场出现转向的迹象不无关系。
网易房产数据中心统计显示，今年一季度，广州全市一手住宅共网签16194套，同比去年大跌40%，合计成交面积为184.6万平方米，同比大跌42.5%。
“在刚刚结束的第一季度，广州楼市整体成交依然低迷，3月份也没有出现业界预期的小阳春，导致开发商对后市判断渐趋谨慎；此外，银行信贷持续收 紧，房贷并没有放松的迹象，广州首套房贷利率几乎全线上浮，放款时间更长达半年，这对开发商的资金链造成极大的压力。因此即便地块条件优越，开发商也不敢 轻易入手”，黄韬认为。
一线城市土地市场或降温
进入新年以来，土地市场分化持续加剧，一线城市土地市场异常火爆，但二三线城市降温的势头却愈加明显。
根据克而瑞的研究报告显示，2014年第一季度90个重点监测城市经营性用地成交建筑面积18309万平方米，同比减少11%，但土地成交均价达到2594元/平方米，同比大幅增长36%，土地出让金额4749亿元，同比增长21%。
克而瑞研究中心研究经理杨科伟认为，一季度土地成交规模的缩减，一方面是由于政府控制供应量，土地市场供应大幅下降，另一方面企业在经过上一轮 的补仓之后，土地储备相对充足，拿地态度也愈发理性。但由于年初一线城市土地市场火爆，新年伊始北上广深就推出较多优质地块，受到企业热捧，导致平均地价 快速攀升。
根据中原地产研究部统计数据显示，截至今年4月20日，北上广深四大一线城市土地出让金高达2117.26亿元，同比2013年同期的1059.95亿 元上涨幅度高达100%，创下历史新高。但与此同时，二三线城市土地市场出现明显的降温迹象，克尔瑞的研究数据显示，今年一季度重点二线城市土地出让成交 面积为11787万平方米，同比下降10%，三四线城市成交面积仅为4906万平方米，同比降幅达到21%。
但值得关注的是，深受开发商追捧的一线城市土地市场热度也可能出现见顶回落的势头。杨伟科认为，由于部分一线城市把原本计划在去年末推出的优质 地块延迟至今年初投入市场，造成年初出现了多宗天价地王现身，随着这批优质地块完成出让，一线城市土地市场的景气度也将出现理性回落，不同区域的地块分化 也将加剧。
中原地产研究部统计数据显示，4月中上旬，全国54个重点城市合计住宅签约12.17万套，较去年同期下调幅度达28%。其中，一线城市合计成交14281套，较去年同期下降25%，市场成交低迷。
“虽然从长期来看，一线城市仍然是开发商角逐的重点，但随着垫首付等促销方式不断涌现，包括广州在内的部分一线城市逐渐出现市场调整压力，促使开发商从此前的乐观转为谨慎，带动一线城市土地市场出现降温，不同区域地块的市场热度更会出现较大差异”，黄韬认为。
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