“一线城市还是供小于求，二线城市有去库存的压力但也有增长的需求，三、四线城市房价下降的压力，去存货的压力都存在”，4月21日，保利地产董事长宋广菊在2013年股东大会上表示，今年整体房地产市场是可预期的，但局部波动和观望必然存在。
保利地产今年提出保持20%以上的增长目标，宋广菊表示“任务是可以完成的”，并透露二、三季度将会是保利地产今年推货的高峰期，预计新推货量可达400-500亿元。
2013年房地产市场中千亿房企增至7家，行业集中度的提升也在一定程度上带来了竞争加剧。
面对是否要赶超万科的问题，宋广菊称后者为保利的标杆和学习企业，但同时亦称“如果按照建筑面积来算，我们是第四、第五，万科和碧桂园在我们前面。但市场占有率有时候很难讲。”
对于市场前景，宋广菊表示长期看好，“今年是平稳发展的一年，但同时局部波动也会出现。”保利地产总经理朱铭新也表示，今年千亿房企阵容还会再扩大。
在海外发展方面，保利地产持审慎推进的策略。“海外赚钱目前来看还没有国内好赚。保利进海外还是本着审慎的原则，审慎推进。”
据宋广菊介绍，保利地产海外发展重点研究美国、澳洲、欧洲和非洲市场，下一步会找准合适的项目，可能会以寻求和一些企业合作的方式来展开不同市场的介入。
此外，宋广菊现场再次明确了保利集团对旗下地产业务平台的整合意向，并透露一两年内可能会进一步提到议事日程上，“方向和目标非常明确，但具体的时间和方案不便透露。”
尽管具体处置方案和进展不得而知，但宋广菊在回应H股融资平台的问题中已用“值得期待”来描述整合前景，其指“H股的事情，实际上关于战略整合的问题上本身也会有这样的期待，而且是大家值得期待的一个预期，会有一个非常好的前景。”
以下为保利地产2013年度股东大会现场问答实录：
现场提问：关于同业竞争之前公司有了一个表态，这方面未来有什么的具体进展和处置方案？
宋广菊：中国保利集团作为大股东，对同业竞争的问题一直是非常重视的，也一直在采取一系列的行动。在区域和产品形象方面做一个划分，一直以来按照这种划分标准在实施。从一段时间来看，两个平台都发展不错，促进了整个保利集团房地产业务的发展。
在未来两个平台的整合肯定是集团的一个战略目标和规划，这一两年可能会进一步提到议事日程上。集团在战略层面也做了深入的研究，目标是明确的，具体的时间和方案还没有确定，只是说方向和目标非常明确。
现场提问：国家在推进优先股，但是优先股可能不会计入权益，可能对公司负债结构调整达不到一个很好的结果，这个会不会影响公司对优先股发行的意愿？
宋广菊：我们也一直在关注和跟进优先股的各项政策和细则的出台，但是目前来看国家对这一块还没有特别明朗要求，包括你说的不计入权益好像还只是一种揣测，还不是一个确定的东西。
保利地产对每次改革的机会都不会放弃，我们已经出了一个优先股发行的研究报告，也准备下一步向大股东提交，如果能有机会改善公司的负债结构和资本结构，我们都会积极地探讨，也会积极主动和国家相关部委沟通。
现场提问：最近看到银行按揭有延迟的情况，给市场环境带来了观望，而保利一季度的销售数据中除了销售外，去化率和同期相比也有下降的情况，公司未来对去化率的展望是怎样的，在这方面有什么举措能够有改善？
朱铭新：一季度是房地产传统的销售淡季，我们已经披露了一季度的销售数据，公司累计实现签约销售额280亿，签约面积是218万平方米，这个和去年同期相比有一定程度的下降。但是，我们也看到1到3月份认购金额累计达到313.9亿，这个数据同比上升了3.4%。
正像你所说的，今年一、二月份按揭放缓，各个银行有不同程度的收紧。但是作为保利地产这种企业来讲还是独特的优势，比如说我们1到3月份新推货大概是300多亿，当月的去化率达到了70%。
至于回款的速度，我们现在也在想办法，各个银行陆续在3月份以后有一定程度的缓解，我们预期还是不错的。新推货方面，随着4月份的到来，今年我们新推的总体货量会在1600亿以上，如果今年不发生颠覆性的调整和变化，我们对于销售还是持一个乐观的态度。
现场提问：今年这个经济形势下，保利地产全年的销售目标是否能够完成？2014年全年新盘上市的高峰大概在几月份？上一年股权激励高管的认购价格是7.89元，目前已经倒挂，未来是否会调整这个价格？此外，媒体报道万科引入了3D打印技术用于地产的设计和建造，保利在科技创新方面有什么样的准备与举措？
余英：广东区域一季度已经完成150亿，去年全年才300多亿。尽管调控还没有解除，但是我们广东公司，华南公司，华中公司三家公司还是会努力，采取各种手段进行营销，提高销售。按照这个速度来看，广东区域不会低于年初布下的任务，全国应该也没有问题。
宋广菊：保利地产在重点区域是重兵压境的，所以北上广占公司比较大的销售市场。广东和华南上半年超额完成了全年的目标，时间过半，任务还要过多半这样的状况。
其他的方向来看，整体销售在一、二线大中城市都比较平稳，局部有波动和观望，但是目前来看总体还是可预期的，所以2014年的任务应该是可以完成的。
上市的货量在第二、第三季度比较多，特别是第三季度比较多，因为我们去年拿的地还在第三季度会更多地补充市场货量。
至于股权激励确实有些倒挂，但是我们会持续给管理层股权激励，我们前段时间已经开过会议了，会加大研究，对管理层进行新的激励。这个也在国资委和大股东的批复之中，因为我们是国有上市公司，但是作为董事会会积极申报和沟通，我相信获得支持的机率比较大。
朱铭新：关于销售目标是不是能够完成，过去我们每年投资者大会和股东大会的时候一般就是两句话，做到“经营业绩不下降，市场份额有提升”。但是，今年我们提出是要有20%以上的增长。
股权激励和价格倒挂，按照游戏规则，这个价格是不能调整的，我们只能按照7.89元这个价格去行权。我们作为经营层来讲对这个股价是不满意的，我们的大股东中国保利集团也发了公告，在不超过2%来增持公司的股票。作为经营层包括董事长，我们也有一个行动，我们也进行了公告。因为行权有两年的行权期，两年行权期可以找一个高的时点行权，虽然现在股价有点低。但是因为我们这次激励的范围很广，我们也是很期待，我们也相信目前这么低的市盈率，我们公司还是很有投资价值的。
今年第二、第三季度仍然是我们今年推货的高峰和重点。二季度和三季度应该是四、五百亿的新推货量。
刚才提到创新的问题，万科是值得尊敬的企业，它说三年之内要用3D打印技术完成房子的建造，我们也期待它能够做得成。我们自己来讲，更多是靠练内功的方式来加强成本的管理，质量的控制，标准化体系的建设，物业服务来提升创新能力。
宋广菊：现在我们的一些工作模型也是3D打印的，因为中国目前还没有生产这个设备，但是美国已经完全使用在市场上了，所以我们和美国大的设计公司也在展开合作，实际上电脑模型都是3D打印，我们也在运用了，我们也期待中国高科技能够进一步发展，降低成本，能够让我们全面使用。
现场提问：公司国际化的具体目的是什么，是从市场方面考虑还是境外融资、分担风险的考虑？关于养老地产，董事长和总经理都提到要全力打造居家、社区和机构三位一体，能否详细解释一下三位一体的内涵？
宋广菊：关于国际化目的的考虑有几个方面，第一个，我们是抱着一种学习的态度，因为西方后现代化的一些城市，一些国家房地产的发展速度和阶段比中国要快一些，他的运营模式，包括他们对金融的使用模式都值得学习。我们经过前段时间的沟通和市场调查，包括和一些大企业的沟通过程中也学到了不少。
第二个，考虑到全世界经济一体化是必然趋势，在这个趋势中如何应对不同的经济周期也需要做一些战略布局。如果哪一天经济周期真的进行了比较大的变化和调整，再从头学也来不及。因为房地产和其他行业有很大的不一样，开发周期，运营模式呈现更大的周期波动，而且经济周期总体的影响非常大。所以，主要是基于这两点的考虑。
我们现在的目标是重点研究美国市场、澳洲市场，以及欧洲市场和非洲市场，包括亚洲市场，第一轮的研究报告已经出来了，可能下一步会找准合适的项目，一些合适的方式，可能会寻求和一些大的企业合作，展开不同市场的介入。
可能你们预期是否能够赚大钱，目前的角度来看赚钱不是主要目的，当然一定是赚钱的项目才去，也不是没有机会。包括美国市场，我们一个是一级切入，一个是二级切入，如果和大的企业合作我们可能有一级切入的可能。目前我们也有一两个项目在筛选过程中，如果能够在一级切入利润也是非常丰厚的。只是说怎么样向他们学习金融运作的手段，在国外很少有自有资金全部砸进去干的项目，他们更多的是阶段性的嫁接很多金融工具。
关于养老地产的问题，我想大家都看到了养老产业的态势，中国的老龄化已经达到了9%，这种老龄化的群体势必会带来一个产业的兴起。中国之前养老仅仅是一个福利事业，如果用产业来理解，应该有非常大的市场。这个市场如何去推动政府产业政策的形成还需要很多企业的努力，保利地产作为国有上市公司，我们从社会责任来看希望能够去推动这个产业的形成和发展。
我们也在考察先进国家，看他们在后现代化进程过程中怎么解决老龄化社会的问题，现在我们已经持续有四、五批深入调研。我们提出了三位一体，首先可能未来十年我们会在每个省建立一个养老机构，养老机构可能会有一个轻资产输出管理的问题，会像国际很多品牌酒店一样，对于品牌进行经营。最近包括政府也在找我们，看看能不能让我们进行市场化的转型。做养老不做养老机构是很难深度的对接养老政策。
第二个是养老型公寓和养老机构互动的问题。养老型公寓我们是参照在日本形成一种持有物业持续性的销售。日本现在是销售15年的产权，如果老人去世以后再收回来进行销售，这样持有型经营会形成稳定的现金流。
另外，所谓的三位一体中的社区，我们今年工作计划已经展开了，在保利地产所有社区进行适老化的改造，已经和中山大学等展开了全面的合作，想把社区、老年医疗健康中心、家庭医生、老年大学、老年康复这一类引入我们小区，作为对业主增值服务方面的考虑。
这三个东西未来经过五到十年的发展，它会形成一个养老机构的品牌输出，养老公寓持有稳定现金流的经营，对社区持续的适老性的关怀，提供给我们业主全生命周期的一个增值服务，帮助保利地产现有的销售。
现场提问：公司对市场的预判是怎样的，认为以后的市场形势是向好的依据在哪里，有没有可靠的数据来支撑？高管股权激励是7.89元，从高管的角度来讲，你们怎么看保利地产的投资价值？如果以投资者的角度来看，你认为保利地产的股价多少合适，背后的依据和支撑是什么，有没有量化的东西？
公司融资需求一直比较大，有没有在H股上市的打算？另外，保利地产去年市场占有率1.54%，这个占有率在行业中排第几？在哪些城市或区域能够做到排名第一或第二？
宋广菊：关于对于市场的预判，大家都看好房地产市场，很少人说不好。第一个，我认为今年的市场是趋于平稳发展的，但是局部会有一些波动。平稳是从中长期来看，从国外的监测数据来看，目前中国城镇化率在52%左右，从国际来看35%到50%是城镇化推进的快速阶段，而50%到70%是一个更快的阶段。中国城镇化应该也不会偏离国际的经验数据，从这个角度来看，中国城镇化发展应该还有一个快速发展阶段。
第二个，中国城镇化发展规划纲要提出了人的城镇化，产业的城镇化概念。实际上我个人觉得这个时候公布是非常及时的，产业化的带动。最近又采取棚户区改造，旧改等等措施，这样一个成体系的推进，我相信会带来房地产的内在动力，会使房地产未来有持续稳定的增长。
第三个，政府也定调要让市场起主导性作用。市场的主导作用包括最近一段时间实施的分类调控指导。政府以及个省市的决策显得更实事求是，更能够深入的，根据不同的情况实施不同的治理，我个人认为未来是预期向好的。
最后一点，我相信中国经济的承压能力，各方面都预示着中国未来还会是平稳发展的进程，所以我个人对中国房地产未来发展是看好的。
今年是一个平稳发展的一年，但同时也会表现出局部波动。一线城市还是供小于求，二线城市有去库存的压力也有不断增长的需求，基本是一个平稳的状态，三、四线城市房价下降的压力，去存货的压力都存在。
而保利在战略把控中是深耕一线城市和重点二线城市，保利具备抗波动和抗风险的能力。
朱铭新：作为管理层来讲对这个股价是不满意的，我们董事长在3月份的投资者大会上有过一次回应。我个人觉得如果还是目前这个价位，我们管理层，各位董事，大股东还会继续增持。
做个比较，上个月我们的兄弟单位保利文化在香港上市，他的PE上市的时候做到20倍，其实国内优秀的地产公司15到20倍的PE是很正常的事情，这需要看中国大势的变化和发展。
关于融资，我们也有多种融资手段，报告里提到的我们已经发了两次公司债。保利地产评级可以说是全球房地产中最高的，和万科、中海拿到了同样的评级BBB+。我们在境外的恒利公司规模比较小，但是他第一次发债券是4.5%，最近一次是5.25%的利息。作为我们企业来讲，因为我们在香港也有未来的窗口公司，但是我们肯定不排除有一些资本运作的举措，但是这个也受制于方方面面审批的情况。
关于市场容量的问题，我们现在有20多个区域平台公司，我们一直鼓励和要求他们要做到当地市场份额前三。我们现在所谓城市群的战略3+2+X，3就是珠三角，首先达到了300亿的体量，未来还会进一步增加。京津冀和长三角现在达到了200多亿的总体量，未来成长的空间还是很大的。如果有3个300亿的体量，我们一年的销售至少是900亿。还有中部和成渝地区，我们打造了两个200亿级的体量，到目前为止还没有到200亿的规模，大概160、170亿。所以整个城市群的概念在规模上来讲有很大的成长空间，2个200亿就是400亿。
我们还有海西以及其他新增的量。所以今年我们对销售很有信心，也是基于在售的资源以及到目前为止销售和新推货情况的判断。
至于大的市场容量，现在来看房地产行业还是在一个集中阶段，实际上最大的开发商万科的市场份额还不足2%。未来各家还有很大的增长空间，今年过千亿级的房企还会扩容。我们要始终力争保持在行业的前三，或者前四，在行业前列的地位。
宋广菊：我觉得股价不是一个企业的问题，是中国经济的问题。没有理由估值这么低，这不是某一个公司的问题，而是行业的问题。
从投资价值来看，像我这样没有太多时间去投资的，我肯定是牢牢持有股票，因为保利连续四年20%的增长。如果说你不是有更好的投资技术或者不是高风险投资者，你持有它，我们可预期每年都不会低于这个速度增长，从这一点来看我认为他肯定有投资价值。
第二，从估值来看，如果中国真的把股市调好或者调对，我个人觉得市盈率在15到20倍之间都是正常的。只是用什么手段和手法把中国股市调到正常的运营状态，这是一个整体的问题。我个人对保利地产充满信心，因为我们自己的存货节奏，操盘能力以及管理能力还是非常值得投资者持有。
关于H股的事情，实际上关于战略整合的问题上本身也会有这样的期待，而且这种预期是大家值得期待的一个预期，会有一个非常好的前景。
现场提问：去年毛利润是32.2%，净利润是27.4%增长率，在今年能不能保持毛利率的水平？
宋广菊：这个是肯定的，而且今年比去年可能还会略有增长。
现场提问：你们存货占营收比例比万科、招商都要高，已购入没开发的土地占比多少？
张曦：现在没有动工的未开发的土地价值是1300亿。我们的土地价值是按历史成本来计价的，没有按评估，没有做减值或者增值，是按原始成本来算的。
我们存货占营业收入的比例相对万科和招商会高一点，这个主要是由于我们的土地储备基本上都在一、二线城市，占比在89%。相对于其他地产公司来讲，我们更注重一、二线城市和中心城市，所以它的土地成本会比其他地产商高一点，就造成我们的存货比会比较高一点。
现场提问：公司有没有信心在几年之内超过万科，或者并驾齐驱？去年175亿税收同比增加了40亿，增幅为什么这么大？
宋广菊：万科是我们一直对标的企业。所谓对标就是把他当成我们学习的企业，我们一直把他作为学习的对象去追赶他。他是一个引领性的企业，我们是在引领加追寻、学习阶段。
我个人觉得在追赶的过程中，市场也跌宕起伏，如果按照建筑面积来算，我们已经是在第四、第五。万科和碧桂园在我们前面，但市场占有率有时候很难讲，但是我们希望能够维持行业领先的地位，同时多向这几家公司学习。
关于税收增长，一方面是业绩增长，业绩整体增长达到30%。第二个，在一些高收益区域，高收入项目有一部分，应该是这两个原因。
张曦：我记得2013年初有个对A股房地产上市公司统计，说有100亿的税前利润，交税是106亿。我们去年是161亿的税前利润，交了175亿的税收并不过分。另外，因为增值税房地产都是预缴，还有清算时间，清的多就多交，少的就少交。
现场提问：保利地产目前总股本不少，但今年拟10股转增5股，在行情比较低迷的时候进行这么大的股本扩张是出于什么考虑？
另外，海外业务的拓展好像是说得多动的少，是经营方面比较保守还是项目土地储备不多？因为绿地和万科海外步伐都不慢，保利在这方面是不是比较慎重？
宋广菊：关于转增，作为保利地产，今年再分30%，从大股东和社会上来看没有这样的安排和考虑，我们希望维持持续平稳的分红水平。这方面我们并没有做更大的动作，我们也有信心保持每股收益在1.2元以上。
对于海外我们会更加倾向于稳重一点，一方面我们是国企，决策机制和万科、绿地有所不一样。第二个，海外赚钱目前来看还没有国内好赚，我们调研结果是这样的。第三个，我们也在对所有的结构形式，交易形式，以及项目进行更深入的商务谈判。保利进海外还是本着审慎的原则，审慎推进海外。更基于是对经济周期的把握学习海外开发经验，熟悉法律法规。
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