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年内拿地已达140亿 泰禾称“不走降价策略”

https://m.biud.com.cn 2014年04月22日22:52 家居装修知识网  

  “我们现在的土地储备除了福建,基本都在北京和上海,这些区域能够实现快速去化。”刚刚从河北武清以6亿元总价、200%的高溢价率夺地归来的泰禾集团董事长黄其森,18日在接受《每日经济新闻》记者专访时表示,在武清拿地是为了瞄准北京市场。

  《每日经济新闻》记者粗略统计了泰禾年内的拿地金额,截至目前(4月20日),泰禾地产共斥资140亿元拿地。在今年房企拿地积极性略有放缓的同时,泰禾在土地储备方面的支出依然大手笔。根据克而瑞最新统计的房企拿地金额排名前50强,仅两家企业拿地金额超过百亿。

  对于全年土地支出,黄其森表示,不会超过今年的销售额。

  融资成本欲再降

  相比去年全年195亿元的拿地金额,泰禾今年拿地的速度并未放缓。今年以来,泰禾分别在福建、上海、北京等地拿下多宗地块,总斥资约140亿元,“补仓”动作频频。

  “去年拿下的这些地块如果放在现在,可能就要花400亿元来拿。”黄其森对《每日经济新闻》记者表示,目前对房企来说最大的成本便是土地成本,“只要地拿对了,项目基本上就成功了一半。”据其透露,泰禾今年的销售目标是250亿元。

  一直以来,泰禾在开发过程中对金融杠杆的使用十分密集。“基本上能看到的金融工具我们都用过或者正在研究。”根据泰禾内部一位负责投资的高管告诉记者,目前在泰禾的融资机构比例中,银行开发贷占比大约在30%~35%,房地产基金大概在30%,信托为30%。他进一步表示,今年仍然会灵活运用这些金融工具。据其透露,泰禾斥资51.7亿元在10日刚刚拿下的大兴黄村地块,也是在拿地之前就与金融机构谈好了合作。

  不难发现,在泰禾的拿地历史记录上,几乎都离不开金融机构的支撑。这样的操作手法支撑了泰禾快速拿地,但对资产负债率也造成了一定的影响。

  在采访中,黄其森也并不回避这样的问题,“其实我们跟很多机构的分析人士交流了很多,大家之所以认为泰禾安全,还是在于我们布局的这些城市市场情况相对安全。”

  黄其森告诉《每日经济新闻》记者,在泰禾每笔融资贷款中,都有土地资产作为质押,“而且是按照原始成本,以北京院子为例,虽然之后的土地价格已经上升,但公司还是按照最初的楼面价来做质押,虽然现在泰禾负债比较高,但在高速发展的阶段,公司会通过各种措施,来降低负债率。”据其透露,泰禾目前综合融资成本在12%左右,今年计划要将其降低至10%。

  不走“降价策略”

  “房地产发展到一定程度时对专业化要求非常高,压一年基本就没有利润了,放几年可能就亏损了。”在黄其森看来,即便是在北京土地市场大幅溢价的情况下,泰禾也要坚持高周转的战略。

  对此,兰德咨询总裁宋延庆指出,“两高一轻(高周转高杠杆轻资产)”的模式已经成为现在的主流,“只有高周转,速度更快才可能跑赢市场。”他表示,从一线品牌企业的成功经验来看,推行产品标准化、管理标准化、供方资源战略化等是实现“快”的最有效办法。而且事实证明,只要能实现快速周转,利润率和杠杆率也能随之提高。

  黄其森表示,目前泰禾的拿地规模控制在100亩左右,绝对不会超过200亩,这样对前期资金占用比较低,“而且相比其他企业,泰禾在福建拿地成本相对较低,前期定价也会更合理,所以我们不会走降价的策略。”

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